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Handwerker repariert einen Abfluss im BadGrundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Er kann aber die Kosten für kleine Reparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter übertragen. Jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart wurde und wenn bestimmte Kriterien beachtet werden.

Aus der mietvertraglichen Vereinbarung muss ersichtlich sein, welche Teile der Mietsache unter die Kostentragungspflicht fallen und es dürfen nur solche Teile genannt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH NJW 1989/ 2248). Dazu gehören neben den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannten Gegenständen auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Diese Beschränkung ist nach Ansicht des BGH notwendig, da der Mieter hier ohne Verschulden für Schäden an der Mietsache haftet.

Eine generalisierende Klausel etwa in der Form „der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung oder in den Gewerberäumen" wurde von den Gerichten für unwirksam erklärt, der Vermieter bleibt auf seinen Reparaturkosten sitzen, da diese Klausel die Kostentragung weder nach Betrag noch nach Umfang begrenzt .

 

In fast allen Formularmietverträgen werden analog § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung deshalb folgende „kleinere Instandhaltungen“ genannt: Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlußvorrichtungen von Fensterläden und Markisen und Jalousien. Zu nennen sind hauptsächlich Reparaturen an:

  • Licht- und Klingelanlagen in der Wohnung,
  • Schlössern,
  • Wasserhähnen, Klosettspülungen und Wasch- und Abflussbecken,
  • Öfen, Thermen, Herden und ähnliche Einrichtungen,
  • Waschmaschinen, Kühlschränke und dergleichen.

Verneint wird die Kostentragungspflicht bei:

  • Reparatur von Falleitungen (AG Charlottenburg, Urteil v. 31.8.2011, 212 C 65/11).
  • Kleinreparaturen an einer Heiztherme Amtsgerichts Köln (Urteil v. 27.01.2011 – 210 C 324/10)
  • Unter Putz liegende Rohre und elektrische Leitungen in der Wohnung (BGH, NJW 1989, 2247).
  • Reparaturen an Rollladenkästen, wohl aber an den Rollladengurten (AG Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 - 11 C 4919/03 -ZMR 2004, 120).

Höchstbetrag je Einzelreparatur und Jahreshöchstgrenze

Neben der sachlichen Eingrenzung muss zur Wirksamkeit der Klausel auch ein Höchstbetrag je Einzelreparatur vertraglich festgelegt werden und für den Fall, dass im Laufe des Jahres mehrere Kleinreparaturen in der Wohnung anfallen, muss ein jährlicher Gesamtbetrag im Mietvertrag ausgewiesen sein. Aktuell (Stand 2016) billigen die Gerichte 75 bis 100 Euro je Einzelreparatur und 6%* bis 10%* der Kaltmiete als jährlichen Gesamtbetrag. Ob der Gesamtbetrag als prozentualer Wert oder als aboluter Wert ausgewiesen wird, ist umstritten. Gegner des prozentualen Ausweises argumentieren mit einem Verstoß gegen § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen), weil sich die Miete im Laufe der Jahre durch Mietsteigerungen erhöhen kann.
*6% BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91, 10% OLG Hamburg, WM 1991,S. 385

Nur Reparaturen in der Wohnung

Die Kosten dürfen sich nur auf Reparaturen beziehen, die in der vermieteten Wohnung ausgeführt werden müssen. Dies bedeutet, dass der Mieter nicht für den defekten Klingelknopf am Klingeltableau des Hauseinganges aufkommen muss.

Der Vermieter muss in Vorleistung gehen

Steht eine Reparatur an, ist es Aufgabe des Vermieters, den Handwerker zu bestellen und auch zunächst zu bezahlen. Wurde zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass der Mieter im Reparaturfall den Handwerker bestellt und zunächst bezahlt, ist diese Klausel unwirksam. In einem Urteil des BGH liest sich das so: Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen (BGH, 06.05.1992, NJW 1992, S. 1759).

Vertrag ist Vertrag

In die Jahre gekommene Mietverträge entsprechen in vielen Punkten oft nicht mehr dem, was heute üblicherweise von Vermietern und Mietern vereinbart wird. Trotzdem haben Sie keinen Anspruch darauf, dass Ihr Mieter ihnen ein aktuelles Vertragsformular unterschreibt oder der Änderung einzelner Vertragspunkte zustimmt. Enthält Ihre Kleinreparaturklausel als Höchstgrenze den Betrag von 50 €, kann ein Vermieter diese nicht auf heute zulässige Werte eigenmächtig erhöhen.

Auf den absoluten Rechnungsbetrag kommt es an

Zahlen muss der Mieter nur für solche Reparaturen, deren Kosten insgesamt den vereinbarten Betrag nicht überschreiten. Zu einer anteiligen Übernahme größerer Reparaturkosten kann ein Mieter nicht herangezogen werden.  Haben sie mit ihrem Mieter eine Kleinreparaturklausel in Höhe von 80 EUR vertraglich vereinbart und sie lassen nun den defekten Klingelknopf am Klingeltableau der Hauseingangstür für 70 EUR und den tropfenden Wasserhahn im Bad des Mieters für 60 EUR von einem Hausmeisterdienst reparieren, sollten sie für beide Reparaturen getrennte Rechnungen verlangen.

Einzelfragen

In alten Mietverträgen fehlt oft die Angabe über den jährlichen Gesamtbetrag. Was passiert in solchen Fällen?

Die Kleinreparaturklausel ist unwirksam, der Vermieter hat die Kosten der Kleinreparatur selbst zu tragen. Es ist unerheblich, wie niedrig die Rechnung ausfällt.

Die gleiche Sache geht innerhalb eines Jahres gleich zweimal kaputt, wer zahlt die erneute Reparatur?

Hier ist der Vermieter am Zug. Die Berufung auf die Kleinreparaturklausel ist nicht möglich (Sternel II, RN. 373).

Was passiert in Notfällen?

In Notfällen ist der Mieter berechtigt, eigenmächtig zu handeln und die Reparatur selbst zu veranlassen. Dies gilt beispielsweise, wenn im Winter am Wochenende die Heizung ausfällt oder Heizkörper undicht sind und weder Vermieter, Hausverwalter noch Hausmeister erreichbar sind. Die entstandenen Kosten sind vom Eigentümer zu begleichen. Aber Achtung, nur die notwendigen Kosten sind erstattungsfähig: Ordnet der Mieter etwa eigenmächtig an, defekte Heizkörper auszutauschen, obwohl sie noch hätten repariert werden können, so muss er für diese entstehenden Mehrkosten aufkommen.

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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