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Altes Haus mit vielen MietmängelnBei Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die im Vertrag bezeichneten Mieträume in einem zur beabsichtigten Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen. Die vertraglich übernommene Verantwortung endet nicht mit der Übergabe der Mieträume, sondern bleibt während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages bestehen. Daraus ergibt sich die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wen das Verschulden für den Mangel trifft.

Mietminderung ist nur bei erheblichen, die Nutzung beeinträchtigenden Mietmängeln zulässig

Ein erheblicher Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn tatsächlich und nachweisbar in die Nutzbarkeit der Mieträume eingegriffen wird. Die Regelung des § 536 BGB sieht in einem solchen Fall die Befreiung des Mieters von seiner Mietzahlungspflicht oder die Minderung der geschuldeten Miete vor. Unerhebliche Nutzungseinschränkungen werden ausdrücklich ausgenommen. Weil jedes Individuum seine eigenen Vorstellungen darüber hat, wann Störungen oder Beeinträchtigungen beim Wohnen erheblich oder unerheblich sind, hat oft der Richter das letzte Wort.

 

Unstreitig entfällt die Mietzahlungspflicht, wenn Räume aufgrund eines Mangels gar nicht genutzt werden können. Nach mitteleuropäischem Standard ist eine Wohnung nicht nutzbar, wenn sie während der Wintermonate nicht beheizt werden kann, die Wasserversorgung ausfällt oder Fenster fehlen. Zwischen solchen erheblichen Einschränkungen und dem idealen Nutzungszustand gibt es viele verschiedene Stufen von Beeinträchtigungen.

Mietmängel können baulich bedingt sein, durch das Verhalten des Vermieters oder anderer Mieter hervorgerufen oder aufgrund des Umfeldes der Wohnung verursacht sein.

  • Durch fehlende Feuchtigkeitssperren und mangelhafte Dämmung kann aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit ins Mauerwerk geraten und Schimmelbefall verursachen. Nicht abgedichtete, schlecht eingesetzte Fenster können Zugluft und Feuchtigkeit in die Wohnung lassen. Schädlingsbefall oder Schimmelbildung gelten immer als Mietmangel und können im schlimmsten Fall das Wohnen aus gesundheitlichen Gründen unmöglich machen.
  • Funktionsstörungen bei Heizung, Stromversorgung oder Wasserleitungen führen, je nach Intensität und Dauer, zu Mietmängeln unterschiedlicher Ausprägung.
  • Baumaßnahmen am Haus oder in der nächsten Umgebung des Hauses können ebenfalls Mietmängeln verursachen. Lärm und Schmutz sind dabei ein Aspekt, Sicherheitsmängel ein anderer. Langfristig aufgestellte Baugerüste an Fassaden können in der Dunkelheit leicht zum Anziehungspunkt für ungebetene Gäste werden. Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung bei Baumaßnahmen jedoch außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintreten, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
  • Lärm aus Nachbarwohnungen, aus dem Hausflur oder aus angrenzenden Parkanlagen kann dann als Mietmangel angesehen werden, wenn er die Grenzen sozialer Vertretbarkeit überschreitet. Nach der allgemeinen Ansicht von Gesetzgeber und Gerichten liegt dabei die Grenze bei von Kindern ausgehenden Geräuschen sehr hoch. Strenger sind die Maßstäbe bei ausgelassenen Feiern oder bei angetrunkenen Spätheimkehrern. Voraussetzung ist immer, dass die Lärmbelästigung nicht nur einmalig, sondern wiederholt aufgetreten ist. Normale Wohngeräusche müssen Nachbarn hinnehmen. Der Vermieter muss Schalldämmung auf dem Niveau gewährleisten, das zu der Zeit, als das Haus gebaut worden ist, den baurechtlichen Vorschriften entsprach. Werden Wohnungen gewerblich genutzt, kommt es jeweils auf den Einzelfall an, welche Geräusche in welcher Intensität den Nachbarn dazu berechtigen, seine Miete zu mindern.

Informationspflicht des Mieters

Grundsätzlich kann ein Mieter den Vermieter auch mündlich oder telefonisch über einen Mietmangel informieren. Weil es später zu Beweisschwierigkeiten kommen kann, ist Schriftform zu empfehlen.

Der Mieter muss im Streitfall beweisen, dass ein Mietmangel vorliegt und dass die Voraussetzungen des § 536 BGB erfüllt sind. Wer einen Mietminderungsanspruch durchsetzen will, muss zusätzlich darlegen, dass er den Vermieter unverzüglich über den Mietmangel informiert hat. Kann der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass dieser einen Mietmangel selbst schuldhaft herbeigeführt hat, kann er Schadensersatz geltend machen.

Wurde dem Vermieter ein Mangel nicht vorher angezeigt, sind Mietminderungsrechte gesetzlich ausgeschlossen (§ 536 c BGB). Mängel, die bereits bei der Übergabe der Wohnung vorhanden waren, vom Mieter zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht beanstandet wurden, können später nicht als Grund für eine Mietminderung angegeben werden (§ 536 b BGB). Für Mieter und Vermieter ist deshalb ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll, in dem vorhandene Wohnungsmängel vermerkt, sind wichtig.

Beginn der Mietminderung

Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige - nicht ab dem Zeitpunkt des Mangels - möglich. Bei Vorauszahlung kann der Mieter den Betrag mit der Miete auch für den nächsten Monat aufrechnen. Zahlt der Mieter umgekehrt trotz eines Mangels weiterhin vorbehaltlos die Miete, kann er unter Umständen sein Minderungsrecht verlieren (BGH, Az. VIII ZR 274/02). Wenn ein Mieter nicht sofort die Miete mindern möchte, sich das Recht auf Rückforderung jedoch offen halten will, sollte er sich überlegen, die die Zahlung unter Vorbehalt zu stellen.

Fristsetzung zur Mängelbeseitigung

Der Mieter sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Das Vorgehen ist nicht gesetzlich geregelt, ergibt sich aber aus den allgemeinen Regelungen des BGB zu Leistungsstörungen bei gegenseitigen Vertragsverhältnissen. Die Generalklausel des § 242 BGB verpflichtet zu angemessener gegenseitiger Rücksichtnahme. Ein Recht zur Mietminderung ist deshalb auch nur bis zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung gegeben. Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, bleibt dem Mieter nur der Klageweg. Infrage kommt die Verpflichtungsklage, die Leistungsklage oder die Feststellungsklage. Die Unterschiede zeigen wir hier auf.

Höhe der Mietminderung

In welchem Umfang die Miete wegen eines Mietmangels gemindert werden kann, muss für jeden Einzelfall neu bestimmt werden. Eine rechtsverbindliche Mietminderungstabelle gibt es nicht. Die in Fachliteratur oder im Internet angebotenen Tabellen wurden aufgrund verschiedener Einzelfallentscheidungen zusammengestellt und sind mit Vorsicht zu behandeln. Die Entscheidungspraxis kann von Gericht zu Gericht, manchmal auch innerhalb eines Gerichts unterschiedlich sein. Richter sind in ihrer Entscheidung von Verfassung wegen frei, deshalb empfiehlt sich kompetenter Rechtsrat durch jeweils ortskundigen Anwalt oder Rechtsberater. Denn stellt sich heraus, dass die Mietminderung deutlich zu hoch angesetzt war oder wurde der Mangel vom Mieter selbst verschuldet, droht aufgrund der Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b).

Bemessungsgrundlage der Mietminderung

Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete. Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart wurden (BGB VIII ZR 347/04).

Wichtige Gerichtsentscheidungen zu Mietminderung und Mietmängeln

Der Bundesgerichtshof hat als höchstes deutsches Zivilgericht verschiedene Urteile mit grundsätzlichem Charakter zu Mietminderungen und Mietmängeln gefällt. Wichtige Hinweise zur allgemeinen Vorgehensweise enthalten die Entscheidungen BGH VIII ZR 138/11 und BGH VIII ZR 330/09, in denen die Richter jeweils die Position des Vermieters gegenüber mutwilligen oder nicht ordnungsgemäß angekündigten Mietminderungen stärkten.

Kürzt ein Mieter die Miete, ohne den Vermieter vorher über den Mangel informiert zu haben, kann der auflaufende Mietrückstand zum Kündigungsgrund werden. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die Miete mindert, obwohl er selbst weiß oder wissen muss, dass gar kein erheblicher Mangel vorliegt. Im Sinne des Mieters entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Vermieter bei einer Mietminderung wegen eines ordnungsgemäß angezeigten Mangels die Mietkaution nicht angreifen darf.

In Einzelfällen muss sich der BGH auch damit beschäftigen, welche Beeinträchtigungen im täglichen Mieterleben als Mietmangel gerügt werden können. Die Richter entschieden, dass die Vermietung von Nachbarwohnungen an Touristen nicht automatisch, sondern nur im Zusammenhang mit konkret benannter nächtlicher Ruhestörung und Lärm- oder Schmutzentwicklung als Mietmangel anerkannt werden kann (BGH VIII ZR 155/11).

Sehr interessant für Mieter ist eine Entscheidung, die der BGH im November 2014 zum Aktenzeichen BGH VIII ZR 191/13 verkündet hat. Verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen Wohnungsbrand, dann muss der Vermieter über die Gebäudeversicherung nicht nur für die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit sorgen, sondern auch eine Mietminderung für die entsprechende Zeit hinnehmen.

Stellen Mieter einen Mangel in der Wohnung fest, so sollten sie nicht eigenmächtig einen Handwerker mit der Beseitigung beauftragen. Sie müssen vielmehr zunächst den Eigentümer über den Mangel informieren und ihm ausreichend Zeit lassen, den Schaden zu prüfen und beseitigen zu lassen. Tun sie das nicht, müssen die Mieter die Kosten für die Reparatur selbst tragen. Eine Ausnahme stellen akute Notfälle wie z.B. Wasserrohrbrüche, die sofort behoben werden müssen, dar (BGH Az. VIII ZR 222/06).

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

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