mietkaution insolvenzEs kommt drauf an! Wurde die Mietkaution vom Vermieters den gesetzlichen Vorgaben entsprechend auf einem Treuhandkonto hinterlegt, muss sich der Mieter keine Sorgen machen, ob Zwangsverwaltung oder Insolvenzverwaltung, die Mietkaution ist nicht verloren. Schlecht sieht es für den Mieter aus, der erfährt, dass seine Mietkaution zum Beispiel auf dem Privatkonto des Vermieters hinterlegt wurde und das Mietobjekt in der Insolvenzverwaltung landet. Schauen wir uns die möglichen Konstellationen an.

Zwangsverwaltung, Insolvenzverwaltung, Treuhandkonten sind vorhanden

Dem aktuellen oder ehemaligen Wohnraummieter steht dann immer ein Aussonderungsrecht an der von ihm geleisteten Mietkaution zu, wenn der Vermieter diese von seinem Vermögen getrennt angelegt hat (BGH, IX ZR 132/06).

 

Zwangsverwaltung, keine Treuhandkonten

Hat der Zwangsverwalter das Sagen, übernimmt er alle Rechte und Pflichten, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis gegenüber den Mietern ergeben.  Der Bundesgerichtshof erklärte zur Mietkaution, dass die Pflicht zur Anlage eines Mietkautionskontos vom insolventen Vermieter auf den Zwangsverwalter übergeht. Besteht also kein Treuhandkonto, muss der Zwangsverwalter ein solches Konto für den Mieter eröffnen und die Mietkaution dort hinterlegen. Tut er dies nicht, kann der Mieter bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage die Miete bis zur Höhe vereinbarten Mietsicherheit einbehalten (BGH, VIII ZR 336/08).

Insolvenzverwaltung, keine Treuhandkonten

Hier sieht es für aktuelle und ehemalige Mieter nicht gut aus. Im Gegensatz zum Zwangsverwalter ist der Insolvenzverwalter nicht verpflichtet, Mietkautionen aus der Insolvenzmasse auszusondern. Wurde die Mietkaution nicht auf einem Treuhandkonto angelegt, muss der Insolvenzverwalter dies auch nicht nachholen. Dem Mieter steht auch kein Zurückbehaltungsrecht an der Miete wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Kaution zu. Der Mieter kann sich in die lange Reihe der Gläubiger einordnen. Der BGH argumentiert nicht zu unrecht, dass ein Mieter den Anspruch auf Einzahlung der Mietsicherheit auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto gegenüber dem Vermieter, sei es im Wege einer Klage, sei es durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts in Höhe des Kautionsbetrages an der laufenden Miete verlangen kann (BGH, Urteil des IX. Zivilsenats vom 13.12.2012 - IX ZR 9/12).


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Werden Sie rechtzeitig tätig und fordern Sie von ihrem Vermieter den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietkaution!

 

Beispielformulierung zur Nachfrage, ob die Kaution insolvenzfest angelegt wurde

Gehen wir davon aus, dass sie am 10. März 2014 drei Kaltmieten Mietkaution auf ein Konto des Vermieters überwiesen haben. Sie sind sich nicht sicher, ob es sich um ein Treuhandkonto oder Girokonto des Vermieters handelt und möchten nun ein paar Monate später Gewissheit haben und schreiben ihren Vermieter am 10. Januar 2015 an.

Sehr geehrter Vermieter,

am 10. März 2014 überwies ich Ihnen die vertraglich vereinbarte Mietkaution in Höhe von 1.500,00 Euro auf das Konto xx. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Leider habe ich bis heute von Ihnen keinen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage meiner Mietkaution erhalten.

Ich bitte Sie deshalb bis zum 24. Januar 2015 um den Nachweis, dass Sie die Mietkaution getrennt von Ihrem Privatvermögen angelegt haben.

Wenn sie möchten, können sie ihren Vermieter in diesem Schreiben auch direkt auf ihr Zurückbehaltungsrecht hinweisen.

Ich weise Sie darauf hin, dass ich berechtigt bin, Mietzahlungen bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution und bis zum Nachweis einer insolvenzfesten Anlage der Mietkaution zurückzubehalten. Damit es nicht soweit kommt, bitte ich Sie um Beachtung der oben genannten Frist. Andernfalls sehe ich mich gezwungen, von meinem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, beginnend mit der Mietzahlung Februar 2015, Gebrauch zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Zwangsverwaltung und Insolvenzverwaltung – die Unterschiede

"Ein Insolvenzverwalter wird nur eingesetzt, wenn auf Schuldner- und/oder Gläubigerantrag ein Insolvenzverfahren durchzuführen ist. Dies hat mit einer Zwangsversteigerung vorerst nichts zu tun und ist hiervon getrennt zu betrachten.
Ein Zwangsverwalter wird ausschließlich auf Antrag des Gläubigers eingesetzt, vor allem dann, wenn das Objekt vermietet beziehungsweise vermietbar ist und zwar zur Sicherung der Mieten zugunsten des Gläubigers.
Die Zwangsverwaltung ist in den §§ 146 ff ZVG, das Insolvenzverfahren in der Insolvenzordnung (InsO) geregelt." RA Rudolf Roenisch, 2009

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