Auf Ihren guten Riecher und das freundliche Auftreten des Mietinteressenten werden sich bedachte Vermieter bei der Wohnraumvermietung nicht verlassen. Überprüfbare Fakten sind gefragt. Denn ist der nette neue Mieter nach ein paar Monaten zahlungsunfähig, kann es einen Vermieter einige Tausend Euro kosten, bis er ihn wieder los ist. Um den richtigen Mieter auszuwählen, benötigen der Vermieter oder seine beauftragten Vertreter deshalb Informationen zum Mietinteressenten. Solche Informationen liefert neben der Schufa-Auskunft unter anderem die Selbstauskunft.
Die Selbstauskunft des Mieters ist rechtlich nicht vorgesehen und deshalb auch nicht geregelt. Zur Anbahnung eines Vertrages gehört es jedoch, sich gegenseitig über die Voraussetzungen zu informieren. Wehrt der Mieter den Wunsch des Vermieters nach einer Selbstauskunft ab, wird er es schwer haben und sich sich möglicherweise damit abfinden müssen, dass ihm der Vermieter die begehrte Wohnung nicht vermietet.

Das darf der Vermieter in der auf die Selbstauskunft fragen

Vor dem Abschluss eines Vertrages werden für die Vertragsdurchführung wichtige Informationen zwischen Interessenten und Vermieter ausgetauscht. Persönliche Daten wie Vor- und Nachname, Anzahl der einziehenden Personen und gerade ausgeübter Beruf sollte jeder Mieter freiwillig und wahrheitsgemäß mitteilen. Neben Telefonnummer und ggf. E-Mail-Adresse ist im Zuge der Vertragsanbahnung auch die Frage nach der aktuellen Anschrift des Mietinteressenten zulässig.

Tipp: Weitere Angaben zu den einziehenden Personen wie Geburtsdatum, Beruf, Staatsangehörigkeit oder Verwandtschaftsgrad sind für die Begründung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht erforderlich. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die mit einziehenden Personen ebenfalls den Mietvertrag unterschreiben sollen. Dann gelten in Bezug auf diese Personen die im ersten Absatz genannten Vorgaben zur Zulässigkeit der Fragen.

Tipp: Auch die Frage nach Kontaktinformationen (Name, Telefonnummer) der früheren Vermieter des Mietinteressenten ist unzulässig. Diese Angaben sind für die Entscheidung über die Begründung des Mietverhältnisses selbst nicht erforderlich (Der Hamburgische Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit, Broschüre Fragerecht des Vermieters).

Um die Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters überprüfen zu können, darf der Vermieter nach dem Einkommen, dem Beruf und dem aktuellen Arbeitgeber fragen. Zu neugierige Fragen zum aktuellen Arbeitgeber muss der Mieter jedoch nicht beantworten. Fragebögen, in denen nach dem Arbeitgeber inklusive Adresse, Telefonnummer und Dauer des Arbeitsverhältnisses gefragt wird, sind unzulässig (AG Rendsburg, Urteil vom 5. Juli 1990, Az: 3 C 241/90). Einen konkreten Einkommensnachweis muss der Mieter nicht zur Selbstauskunft beilegen. Dieser kann vom Vermieter erst verlangt werden, wenn eine Zusage zum Abschluss eines Mietvertrages vorliegt. Üblich und auch zulässig sind die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder eine Bescheinigung des Arbeitgebers, dass das angegebene Nettoeinkommen in der Selbstauskunft stimmt.

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Mietinteressent - bist Du Pleite?

Insolvenzverfahren, Vermögensauskunft (vormals eidesstattliche Versicherung) und Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen, das alles darf der Vermieter in der Selbstauskunft fragen.

Im Falle einer Insolvenz gehört das gesamte pfändbare Vermögen zu Insolvenzmasse, dem Betroffenen bleibt nur das nicht pfändbare Einkommen zur Zahlung der Miete. Hier kann die Mietzahlung gefährdet sein, somit ist die Frage nach einem laufenden Insolvenzverfahren gerechtfertigt. Auch die Frage nach der Vermögensauskunft ist zulässig. In aller Regel haben Vermieter die Befugnis, das Schuldnerverzeichnis einzusehen, wenn sie darlegen können, dass die Einsicht notwendig ist, um wirtschaftliche Nachteile abzuwenden, die daraus entstehen können, dass Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.
Offenbaren muss der Mieter auch, ob gegen ihn ein Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen besteht bzw. einmal bestand. Die Literatur zieht hier die Grenze bei fünf Jahren.

Angaben zum Bürgen

Viele Menschen, ob nun Studenten ohne eigenes Einkommen oder Arbeitnehmer mit geringem Einkommen, bieten gerne eine Bürgschaft an. Kommt es zu einem Vertragsabschluss, dürfen die Daten des Bürgen abgefragt werden, auch wenn die Person nicht Mietvertragspartei werden soll. Hierzu gehören der vollständige Name des Bürgen sowie Angaben zu seinem Beruf und seinem Nettoeinkommen. Entsprechende Einkommensnachweise muss der Bürge ebenso wie der Mietinteressent selbst dem Vermieter dagegen erst bereitstellen, wenn es tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrags kommen soll.

Stellt sich nach Abschluss des Mietvertrages heraus, dass der Mieter zu seiner Bonität gelogen hat, und dass seine wirtschaftlichen Verhältnisse tatsächlich deutlich schlechter sind als angegeben, kann der Vermieter eine Kündigung des Mietvertrages aussprechen, auch wenn es während des Mietverhältnisses zu keinem tatsächlichen Mietausfall gekommen ist und der Mieter regelmäßig und pünktlich seine Miete gezahlt hat (Landgericht München, Urteil v. 25.03.2009, Az.: 14 S 18532/08).

Fazit: Gerade zu den Themen Einkommen und mögliche Insolvenzverfahren, Räumungstitel oder Mietzinsrückstände sollten Mieter ehrliche Angaben in der Selbstauskunft geben. Tun sie dies nicht oder verschweigen sie wesentliche Tatsachen, hat der Vermieter gute Chancen das Mietverhältnis entweder gemäß § 543 BGB fristlos zu kündigen oder den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 Abs. 1 BGB anzufechten.

Das geht den Vermieter nichts an

Die Informationspflicht bei Vertragsabschluss endet beim geschützten Privatbereich des Mieters. Fragen nach Familienstand, Familienplanung (Heiratsabsichten, Kinderwünsche, Schwangerschaften), Mitgliedschaften in Parteien und Vereinen, Vorstrafen/strafrechtliche Ermittlungsverfahren, Musikinstrumente muss der Mieter nicht beantworten. Werden solche Fragen mit einer Standard-Lüge („Lesen“, „Klassik“) beantwortet, gibt das dem Vermieter später kein Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Was der Mieter innerhalb der Mieträume macht, geht den Vermieter nämlich nur dann etwas an, wenn die Bausubstanz gefährdet wird oder Mieterbeschwerden vorliegen.

Achtung, Diskriminierung!

Nicht nur staatlichen Stellen, sondern auch bei zivilrechtlichen Vertragsabschlüssen ist es in verschiedenen Bereichen untersagt, Menschen wegen bestimmter persönlicher Merkmale abzuweisen oder zu diskriminieren. Beim Abschluss eines Mietvertrages muss der Vermieter die Regeln des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) beachten, wenn zwischen ihm und dem Mieter kein besonderes Vertrauensverhältnis besteht. Wohnen der Vermieter selbst oder ein enger Familienangehöriger mit im Objekt, ist das AGG nicht anzuwenden. Bei gewerblichen Vermietern, die mehr als 50 Wohnungen vermieten, müssen die Anti-Diskriminierungs-Regeln vollständig eingehalten werden (§ 19 Abs. 5 AGG). Ein Bewerber darf also weder wegen seiner Rassenzugehörigkeit, seiner ethnischen Wurzeln oder wegen seiner sexuellen Neigungen, noch wegen einer Behinderung, seiner Weltanschauung oder seiner Religion benachteiligt werden. Natürlich ist auch die Benachteiligung wegen des Geschlechts verboten. Bei einem Wohnungsbestand von weniger als 50 Einheiten muss wenigstens darauf geachtet werden, Diskriminierungen wegen Rasse und ethnischer Herkunft zu vermeiden.
Enthält das Formular zur Selbstauskunft, dass der Vermieter dem Mieter zum Ausfüllen übergibt, Fragen, die diese Themenkreise berühren, wäre der Mieter eigentlich zur Verweigerung jeglicher Auskunft berechtigt. Allerdings würde das Ignorieren oder das Ausstreichen solcher unzulässigen Fragen rein praktisch dazu führen, dass der Vermieter mit diesem Mieter keinen Vertrag schließt. Deshalb greifen Mieter gelegentlich zu Notlügen.

Lügen oder unzulässigen Fragen zuvorkommen?

Soll der wohnungssuchende Bürger im Rahmen seiner Bewerbung um eine Mietwohnung durch Ausfüllen eines Formulars eine Selbstauskunft erteilen, kann er schnell in eine „Zwickmühlen“-Situation geraten. Findet er Fragen vor, die eigentlich nicht gestellt werden dürften, muss er sich entscheiden. Er kann die Frage entweder ignorieren oder wahrheitsgemäß beantworten oder er kann lügen. Entscheidet sich der Mieter zur Falschangabe, wird ihn der Vermieter während der Mietzeit genau beobachten. Auf schnelle, einverständliche Regelungen kleiner Probleme kann der Mieter in diesem Vertragsverhältnis meistens nicht mehr hoffen. Mieter, die an einer Wohnung sehr stark interessiert sind, gehen deshalb oft in die Offensive und bieten eine aus eigenem Antrieb erteilte Selbstauskunft an. Das bereits fertig ausgefüllte Schriftstück kann dem Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung unaufgefordert überreicht werden. Unzulässige Fragen sind in einer solchen, vom Mieter selbst erstellten Selbstauskunft natürlich nicht enthalten.

Keine Kündigung wegen Lügen auf unzulässige Fragen

In den Beratungsgesprächen der Mietervereine wird oftmals zur Lüge geraten. Es handelt sich um eine Notlüge, durch die unzulässige Benachteiligung im Keim erstickt wird. Rechtliche Folgen wird eine derartige Lüge in der Regel nicht nach sich ziehen. Dennoch kann es Situationen geben, in denen der Mieter seinen wahrheitswidrigen Einstand im Vertragsverhältnis bedauern wird. Zwischen Vertragsparteien sollte ein Vertrauensverhältnis herrschen. Nach der Generalvorschrift des § 242 BGB sind Vertragsparteien einander zur gegenseitigen Rücksichtnahme und zur Wahrung der „Guten Sitten“ verpflichtet. Dazu gehört grundsätzlich auch Ehrlichkeit. Stellt sich nach Abschluss des Mietvertrags heraus, dass die neuen Mieter anders sind, als es sich der Vermieter aufgrund ihrer Selbstauskunft vorgestellt hatte, kann er in diesen Fällen grundsätzlich keine Rechtsschritte einleiten. Er kann den Mietvertrag insbesondere nicht kündigen, weil neben dem Mietinteressenten, mit dem er Kontakt hatte, dann doch auch noch sein Lebensgefährte, dessen ethnische Wurzeln nach Schwarzafrika führen, mit einzieht. Er kann das Halten von Kleintieren im Käfig oder im Terrarium nicht verbieten, obwohl der Mieter die Frage nach Tierhaltung in der Selbstauskunft verneint hatte.

Vorvermieterbescheinigung

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist wieder in Mode gekommen. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter von seinem Mietinteressenten nicht die Vorlage einer solchen Bescheinigung verlangen kann und der wohnungssuchende Mieter seinen alten Vermieter auch nicht in die Pflicht nehmen kann. Ein Vor-Vermieter nicht verpflichtet ist, eine solche Bescheinigung auszustellen. Er ist nur verpflichtet seinem Mieter eine Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen zu erteilen (BGH, 30.09.2009, Az.: VIII ZR 238/08).
Ihr alter Vermieter möchte keine Bescheinigung ausstellen? Schreiten sie nicht selbst zur Tat! Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (BGH VIII ZR 107/13).

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