Ist der Vermieter der Ansicht, dass ein Mieter sich vertragswidrig verhält, kann er ihn abmahnen. Abmahnen heißt, der Vermieter fordert den Mieter unter konkreter Nennung des Sachverhaltes auf, sein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen.

Eine Abmahnung ist formlos möglich, der Vermieter kann den Mieter also auch mündlich im Treppenhaus abmahnen. Bei einer mündlichen Abmahnung ist jedoch zu bedenken, dass der Vermieter im Streitfall nachweisen muss, dass der Mieter auch tatsächlich abgemahnt wurde. War ein Zeuge zugegen, gut! Aber wird die Person sich auch an alle Einzelheiten erinnern können? Deshalb sollte eine Abmahnung immer schriftlich erfolgen - sicher ist sicher.

Die Abmahnung müssen alle Vermieter unterschreiben

Haben sie die Wohnung zusammen mit ihrem Mann oder ihren Geschwistern vermietet, muss die Abmahnung auch von allen Vermietern unterschrieben werden. Ansonsten ist die Abmahnung unwirksam.
Beispiel: Nach erfolgloser Abmahnung verschicken sie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB). Der Störenfried zieht nicht aus und es kommt zur Räumungsklage. Das Gericht stellt bei der Verhandlung fest, dass nur sie die Abmahnung unterschrieben haben, dabei steht ihr Ehemann auch als Vermieter im Mietvertrag. Die Abmahnung ist somit unwirksam. Und ohne vorherige wirksame Abmahnung können sie nicht fristlos nach § 569 Abs. 2 BGB wegen nachhaltigen Störens des Hausfriedens kündigen. Sie können von vorne anfangen.

Warum so kleinlich? Nun, es kann sein, dass sie sich an dem vertragswidrigen Gebrauch oder den ständig zu spät eingehenden Mietzahlungen stören, ihr Mitvermieter aber nicht. Für den Mieter muss aber klar sein, ob alle oder nur einer der Vermieter sein Verhalten beanstandet.

Die Vollmacht

Sind viele Mitvermieter vorhanden, zum Beispiel mehrere Geschwister einer Erbengemeinschaft, und sie verwalten das Haus, müssen sie sich eine Vollmacht ausstellen lassen und diese dem Schreiben im Original beilegen.
Gleiches gilt auch für Abmahnungen, die nicht persönlich von Ihnen, sondern z.B. von ihrer Tochter, ihrem Sohn, ihrem Hausverwalter oder ihrem Rechtsanwalt abgegeben werden. Ihr Vertreter muss seinem Schreiben ihre Vollmacht im Original beifügen. Achten sie darauf, dass die Vollmacht von allen Vermietern unterschrieben wurde (§ 174 BGB). Wichtig: Eine Fotokopie Ihrer Vollmacht reicht nicht aus. Fehlt die Vollmacht, ist Ihre Abmahnung zwar nicht von vornherein unwirksam, der Mieter kann sie aber wegen der fehlenden Vollmacht unverzüglich zurückweisen (in der Mietrechtsliteratur geht man davon aus, das der Mieter hier innerhalb von zwei Wochen reagieren sollte) und sie damit unwirksam machen.

Mehrere Mieter, an wen adressieren sie die Abmahnung?

Hier vertun sich viele Vermieter! Nicht nur der Übeltäter ist ihr Ansprechpartner, richtig adressiert haben sie Ihre Abmahnung nur, wenn sie diese an alle Mieter schicken, die den Mietvertrag unterschrieben haben.

Merken sie sich: Von allen Vermietern an alle Mieter!

Der rechtssichere Zugang einer Abmahnung

Denken sie daran, dass Sie auch den Zugang einer schriftlichen Abmahnung beweisen müssen. Deshalb sollten Sie das Geld in ein Einwurfeinschreiben investieren. Gerne wird in der Mietrechtsliteratur auch die Zustellung per Boten empfohlen. Damit das funktioniert, benötigen sie einen Zusteller, der nicht Mietvertragspartei ist. Also bitte nicht sie oder ihr Ehemann, wenn sie beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Die Person ihres Vertrauens sollte das Schreiben gelesen haben und sich Tag und Uhrzeit des Einwurfs in den Briefkasten notieren.

Was muss in der Abmahnung stehen?

Werden sie konkret! Schreiben sie ihrem Mieter genau, welches Verhalten sie beanstanden und das ihr Mieter dieses Verhalten in Zukunft zu unterlassen hat. Ein „hiermit mahne ich sie wegen Lärmbelästigung ab“ oder "Herr Maier, Sie zahlen die Miete ständig zu spät, es reicht mir" ist zu wenig! Prüfen sie, ob ihr Schreiben die folgenden Punkte beinhaltet:

  • Vergessen sie das Wort Abmahnung nicht.
  • Benennen sie die vertragliche Vereinbarung und die konkrete Pflichtverletzung.
  • Beschreiben sie das korrekte Verhalten.
  • Setzen sie eine Frist, bis zu der die Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag beendet sein muss.
  • Nennen sie ihrem Mieter die Konsequenzen fortgesetzter Pflichtverletzungen.

Betreff: Abmahnung wegen unterlassener Treppenhausreinigung

  • Benennen sie die vertragliche Vereinbarung und die konkrete Pflichtverletzung

mit Mietvertrag vom xx vermietete ich an sie die Wohnung [Ort, Straße, Wohnungsbezeichnung laut Mietvertrag]. Zum Inhalt des Mietvertrags gehört auch die Hausordnung. Diese regelt unter Punkt x, dass das Treppenhaus wöchentlich im Wechsel von Ihnen und Ihrem Nachbarn zu reinigen ist. Leider beschweren sich ihre Nachbarn, dass Sie dieser Pflicht nicht nachkommen. Hiervon konnte ich mich anlässlich einer Hausbegehung am xx.xx.xxxx selbst überzeugen. Im Einzelnen wurden mir glaubhaft noch folgende Vorfälle genannt: 1., 2. 3. usw.

  • Setzen sie eine Frist, bis zu der die Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag beendet sein muss

Ich fordere Sie auf, Ihre Hausreinigungspflicht bis spätestens xx.xx.xxxx nachzuholen.

  • Nennen sie ihrem Mieter die Konsequenzen fortgesetzter Pflichtverletzungen

Sollten Sie dieser Aufforderung nicht innerhalb der gesetzten Frist nachkommen, werde ich ein Reinigungsunternehmen beauftragen, an Ihrer Stelle das Treppenhaus zu reinigen. Die dadurch entstehenden Kosten werde ich im Wege des Schadenersatzes bei Ihnen geltend machen. Rein vorsorglich möchte ich Sie bereits jetzt darauf hinweisen, dass ich Sie auch darauf verklagen könnte, Ihre Vertragspflichten zu erfüllen. Bei ständigen Verstößen gegen die bestehende Hausordnung müssen Sie sogar mit einer fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung des Mietvertrags rechnen. Ich hoffe, dass diese Schritte nicht nötig sein werden. Im Interesse der allgemein üblichen Regeln, die ein friedliches Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft erfordern, möchte ich Sie deshalb nochmals bitten, sich künftig vertragsgemäß zu verhalten.

Betreff: Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens

  • Benennen sie die vertragliche Vereinbarung und die konkrete Pflichtverletzung.

mehrere Mieter haben sich an mich gewandt, da sie in den letzten Wochen mehrmals durch erheblichen Lärm, der weit über die Zimmerlautstärke hinausging, nicht nur Ihre Mitbewohner im Haus, sondern auch den Hausfrieden selbst in erheblicher Weise gestört haben. Es liegen mir hierzu schriftliche Beschwerden von Mitbewohnern des Hauses vor, die diese gravierenden Lärmbelästigungen glaubhaft darlegen, im Einzelnen wurden mir folgende Vorfälle genannt:
Am ...... von ...... bis ...... Uhr sehr laute Musik.
Am ...... von ...... bis ...... Uhr lautes Geschrei, Türenschlagen usw.

  • Beschreiben sie das korrekte Verhalten und nennen sie ihrem Mieter die Konsequenzen fortgesetzter Pflichtverletzungen.

Ihr Verhalten stellt einen groben Verstoß gegen Ihre mietvertraglichen Pflichten dar, ich sehe mich deshalb gezwungen, Sie hiermit abzumahnen und aufzufordern, Ihr Wohnverhalten zu ändern und insbesondere keinen störenden Lärm mehr zu verursachen, sondern die Zimmerlautstärke einzuhalten.

Sollte es trotz dieser Abmahnung zu weiteren Lärmbeeinträchtigungen kommen, sehe ich mich gezwungen, Ihnen gemäß § 569 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen.

Betreff: Abmahnung und Aufforderung zur Beseitigung Ihrer eigenmächtig vorgenommenen Umbauten

  • Benennen sie die vertragliche Vereinbarung und die konkrete Pflichtverletzung.

Sie haben von mir mit Mietvertrag vom [Datum] die Wohnung [Ort, Straße, Wohnungsbezeichnung laut Mietvertrag]  angemietet. Wie ich am [Datum] anlässlich einer Wohnungsbesichtigung feststellen musste, haben Sie ohne mein Wissen und ohne meine vorherige Zustimmung eigenmächtig die Wohnung baulich verändert, indem sie die Wand zwischen Esszimmer und Küche entfernden und in die Terrassentür eine Katzenklappe einbauten.

Sie haben diese Baumaßnahmen ohne mein Wissen und ohne meine vorherige Zustimmung durchgeführt. Diese Umbauten gehen weit über Ihre vertragsgemäßen Gebrauchsrechte an der Wohnung hinaus und stellt deshalb eine schwere Verletzung unseres Mietvertrags dar. Wegen Ihres vertragswidrigen Verhaltens mahne ich Sie hiermit ausdrücklich ab und drohe Ihnen die fristlose Kündigung, hilfsweise die fristgerechte Kündigung Ihres Mietverhältnisses an, wenn Sie ein gleich gelagertes oder ähnliches Verhalten in der Zukunft an den Tag legen sollten.

  • Beschreiben sie das korrekte Verhalten und setzen sie eine Frist, bis zu der die Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag beendet sein muss.

Weiter fordere ich Sie auf, die vorgenannten Einbauten und Umgestaltungen der Wohnung innerhalb von 10 Tagen seit Zugang dieses Schreibens, spätestens jedoch bis zum [Datum] zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.

  • Nennen sie ihrem Mieter die Konsequenzen fortgesetzter Pflichtverletzungen.

Sollte diese Frist ergebnislos verstreichen, werde ich Klage gegen Sie mit dem Ziel einreichen, dass Sie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Wohnungszustands verurteilt werden. In jedem Fall verlange ich einen erneuten Besichtigungstermin für Ihre Wohnung, um feststellen zu können, ob und inwieweit Sie die hier geforderten und von Ihnen geschuldeten Arbeiten ordnungsgemäß erledigt haben. Als Besichtigungstermin schlage ich Ihnen deshalb den [Datum] vor. Das ist der Termin, an dem Ihre Erledigungsfrist endet. Sollten Sie an diesem Datum zwingend verhindert sein, nennen Sie mir einen zeitlich unmittelbar nahe gelegenen Ausweichtermin innerhalb von 3 Tagen gerechnet ab dem Zugang dieses Schreibens. Sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, gehe ich davon aus, dass Sie meinem Verlangen nach einem Besichtigungstermin nicht nachkommen wollen. In diesem Fall bin ich berechtigt, gegen Sie eine Duldungsklage auf Besichtigung Ihrer Wohnung einzureichen.
Bislang gehe ich aber davon aus, dass dies nicht nötig sein wird. Ich möchte Sie bitten, innerhalb der genannten Fristen zu reagieren, damit wir unser bisher gutes Mietverhältnis weiterhin beibehalten können.

Abmahnung und gleich mit Kündigung drohen?

Wenn sie sich die Option einer möglichen Kündigung des Mietverhältnisses offen halten wollen, sollten sie vorsichtshalber immer eine entsprechende Kündigungsandrohung in ihre Abmahnung aufnehmen. Übertreiben sie nicht! Bei leichten Vertragsverstößen, zum Beispiel putzt der Mieter das Treppenhaus nur unregelmäßig, haben sie die Gerichte nicht auf ihrer Seite. In diesem konkreten Fall ist es hilfreicher, dass sie ihrem Mieter nach fruchtlosem Fristablauf androhen, eine Firma auf seine Kosten mit der Treppenhausreinigung zu beauftragen.

Setzen sie keine zu knappen Fristen!

Verfolgen sie mit Ihrer Abmahnung das Ziel, einen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, müssen sie Ihrem Mieter hierzu einen angemessenen Zeitraum einräumen. Nennen sie ihm in der Abmahnung deshalb eine angemessene Frist. Bei unerlaubter Haustierhaltung können dies schon einmal vier Wochen sein, auch der Rückbau nicht genehmigter Umbauten kann unter Umständen zwei Wochen dauern.

§ 174 BGB – Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten
Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.

| Der Mietvertrag

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