Den einfachen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters" (§ 564c Abs. 1 BGB a. F.) gibt es nicht mehr. Vor dem 1. September 2001 bereits bestehende einfache Zeitmietverträge gelten allerdings aus Vertrauensschutzgründen fort; auf sie ist weiterhin das alte Recht anwendbar. Aktuell gibt es nur noch echte Zeitmietverträge, die mit Zeitablauf tatsächlich enden und Mieter wie Vermieter damit von Anfang an Klarheit über Anfang und Ende des Mietverhältnisses verschaffen, § 575 BGB.

 

Laufzeit des Zeitmietvertrages

Es gibt keine Laufzeitbeschränkung, der Zeitmietvertrag kann also beispielsweise auf 2, 4 oder auch auf 10 Jahre abgeschlossen werden.

Voraussetzungen zur Gültigkeit des Zeitmietvertrages

Der Vermieter muss dem Mieter den Befristungsgrund bei Abschluss des Vertrages schriftlich mitteilen. Eine zeitliche Befristung ist nur unter Angabe einer der drei folgenden Gründe zulässig: 

  1. Der Vermieter möchte die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts nutzen (Eigenbedarf) oder
  2. der Vermieter plant eine so wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung, dass der Mieter diese nicht dulden müsste oder könnte (Umbau, Sanierung, Abriss) oder
  3. der Vermieter die Räume zur Dienstleistung vermieten will (Betriebsbedarf, Werkswohnung).

Sind die Voraussetzungen zeitliche Befristung und Grund der Befristung bei Vertragsabschluss nicht erfüllt (es wird nur eine zeitliche Befristung vereinbart, der Grund wird nicht genannt), ist das Mietverhältnis automatisch unbefristet.


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Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen während des laufenden Vertrages ist nicht möglich. Bleibt der eigentlich Grund der gleiche und ändert sich nur der Sachverhalt - an die Stelle des Sohnes will jetzt die Tochter des Vermieters in die Wohnung einziehen - ist das unschädlich. Der Vertrag endet dann trotzdem wie vereinbart mit Zeitablauf.

Der Befristungsgrund muss natürlich am Ende der Mietzeit noch vorliegen. Entfällt der Grund, weil beispielsweise die Tochter entgegen ihrer früheren Absicht in einer anderen Stadt studiert, hat der Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, d.h. der Mietvertrag wird von einem befristeten zu einem unbefristeten. Die Verlängerung erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern der Mieter muss sein Interesse daran selbst geltend machen, § 575 Abs. 3 BGB.

Auskunftsanspruch des Mieters

Wie erfährt der Mieter, ob am Ende der Befristungsgrund tatsächlich noch vorliegt? Frühestens 4 Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages kann der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der bei Vertragsschluss angegebene Befristungsgrund noch vorliegt, § 575 Abs. 2 BGB. Der Vermieter muss dann binnen einem Monat antworten. Antwortet der Vermieter erst später, kann der Mieter entsprechend länger wohnen bleiben. Teilt der Vermieter mit, dass der Befristungsgrund erst später eintreten wird, kann der Mieter vom Vermieter eine Verlängerung des Mietvertrages um diesen Zeitraum verlangen.

Beispiel: Der Mietvertrag ist bis zum 1.September 2017 befristet und nennt als Befristungsgrund Eigenbedarf, weil der Sohn des Vermieters dann mit dem Studium beginnen will und in die Wohnung einziehen soll. Der Studienbeginn verzögert sich um ein Jahr. Dann muss der Mieter erst am 1. September 2018 ausziehen.

Mieter müssen bei einem Zeitmietvertrag beachten, dass sie bei regulärem Vertragsverlauf am Ende keinen Kündigungsschutz besitzen. Zum vereinbarten Termin muss der Mieter ohne Wenn und Aber ausziehen. Ebenso ist eine vorzeitige einseitige Vertragsauflösung kaum möglich. So entschied das Landgericht Coburg, dass selbst eine wesentliche Verringerung des Familieneinkommens keinen Grund für die vorzeitige Beendigung eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrages darstellt (Az. 33 S 94/01).

Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit

Die Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete ist ohne weiteres möglich. Mieterhöhungen mit Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind nur statthaft, wenn im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde (z.B. "Der Vermieter ist berechtigt, gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.").

| Der Mietvertrag

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