Immobilienmakler genießen keinen guten Ruf. Besonders schlecht kommen die Makler weg, die sich mit der Vermittlung von Mietwohnungen beschäftigen. Vermieter versuchen den Makler in Haftung zu nehmen, weil der als solvent vorgestellte neue Mieter die Miete schon nach kurzer Zeit nicht zahlt, Mieter wollen ihre Courtage zurück, da die Wohnung diverse Mängel zeigt, auf die der Makler bei der Wohnungsbesichtigung doch hätte hinweisen müssen.

Die rechtlichen Bestimmungen zur Tätigkeit der Makler finden sich in den §§ 652 bis 655 BGB, die noch aus dem vorletzten Jahrhundert stammen. Danach scheint das Haftungsrisiko für die Maklertätigkeit wirklich besonders gering zu sein. Den Veränderungen, die das Arbeitsumfeld und das Berufsbild des Immobilienmaklers seit Einführung des BGB erfahren haben, trägt deshalb seit 1971 das „Gesetz zur Regelung der Wohnraumvermittlung“ (WoVermRG) Rechnung. Hier finden sich die aktuellen Vorschriften für die Mietwohnungsvermittlung. Die letzte öffentlich spürbare Veränderung der gesetzlichen Vorgaben fand 2015 statt, als das „Bestellerprinzip“ als Grundlage für den Vergütungsanspruch des Maklers festgeschrieben wurden. Makler dürfen ihre Courtage nun nur noch demjenigen in Rechnung stellen, der ihnen einen Auftrag erteilt hat. 

Die Aufgaben des Maklers bei der Wohnungsvermittlung

Nach allgemeinem Vertragsrecht haftet, wer seine vertraglichen Haupt- oder Nebenleistungspflichten nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt. Zu beachten ist, dass es sich bei einem Maklervertrag um einen Werkvertrag handelt. Anders als bei einem Dienstvertrag wird also keine Tätigkeit, sondern des Erzielen eines Ergebnisses geschuldet. Auf welchem Wege der Makler den vermietungswilligen Eigentümer mit dem mietwilligen Wohnungssuchenden zusammenbringt, ist vorrangig seine eigene Sache. Der Vertragspartner hat weder Anspruch auf Vornahme bestimmter Handlungen, noch kann er den Makler für Unterlassungen haftbar machen. Ein Haftungsrisiko entsteht für den Immobilienmakler, der Wohnungen zur Vermietung anbietet oder Mieter für solche Wohnungen sucht, erst dann, wenn er mit Angaben wirbt, von denen er weiß oder wissen müsste, dass sie falsch sind.

Beispiel 1: In der Regel erarbeitet der Makler ein Exposé zur Vorstellung des Mietobjekts, in der die Wohnung näher beschrieben wird, die hierzu notwendigen Informationen erhält er vom Eigentümer. Das Maklerexposé begründet nach der Rechtsprechung, soweit der Makler nur Informationen des Vermieters weitergibt, keine Haftung des Maklers. Der Makler ist auch nicht verpflichtet, eigene Recherchen anzustellen, um Angaben zu berichtigen. Für die Richtigkeit der Angaben ist er nur dann verantwortlich, wenn er klar erkennt, dass die Angaben nicht zutreffen können oder wenn er die Angaben des Vermieters ergänzt oder verändert.
Wenn er allerdings aufgrund seiner Berufserfahrung erkennt, dass ein Objekt Mängel aufweist, muss er den Mietinteressenten wahrheitsgemäß aufklären. Nach Gerichtsentscheidung muss der Makler dabei auch solche ihm bekannten Mängel ansprechen, die bereits beseitigt worden sind.

Beispiel 2: Fälschlicherweise gehen viele Vermieter davon aus, dass es zu den Aufgaben des Maklers gehört, die Bonität des jeweiligen Mietinteressenten zu prüfen oder einen Mietvertrag mit dem Mieter aufzusetzen. Eine solche Verpflichtung trifft den Makler jedoch grundsätzlich nicht. Nur wenn eine Bonitätsprüfung vereinbart wurde oder er Makler auch den Auftrag hatte einen Mietvertrag abzuschließen, kann der Makler unter Umständen haftbar gemacht werden. Wurde im Vertrag zum Beispiel ausdrücklich festgelegt, dass es dem Vermieter nicht nur auf den Nachweis „irgendeines Mieters“ ankommt, sondern eines zahlungsfähigen, „guten“ Mieters, muss der Makler die Bonität des Mieter prüfen. Ist nichts Konkretes zur Prüfung festgelegt, gilt in solchen Fällen nach Rechtsprechung die alleinige Einholung einer Selbstauskunft des Mieters als nicht ausreichend, die Vorlage aussagekräftiger, aktueller Einkommensbescheinigungen reicht jedoch für den Nachweis der Zahlungsfähigkeit grundsätzlich aus. Um Ärger zu vermeiden, sollte deshalb zwischen Vermieter und Makler vertraglich festgehalten werden, ob und in welchem Umfang ein Makler Auskünfte zur Zahlungsfähigkeit eines Mietinteressenten einholen soll.

Der Haftungsumfang des Maklers

Der Makler, der pflichtwidrig einen Mangel der Mietwohnung verschwiegen hat, ist seinem Vertragspartner gegenüber nicht dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Die Überlassung einer mängelfreien Wohnung ist Gegenstand des zwischen Mieter und Vermieter geschlossenen Mietvertrages. Hat der Makler gegen Verpflichtungen, die sich aus seinem Maklervertrag ergeben hatten, verstoßen, haftet er dem Vertragspartner gegenüber nur für den sogenannten „Vertrauensschaden“. Er muss den Geschädigten so stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis stehen würde. Der Mieter hätte, wenn er über vorhandene Mängel informiert worden wäre, den Mietvertrag nicht abgeschlossen. Es wären ihm keine Maklerkosten entstanden und er hätte Kosten für die Fahrt zum Besichtigungstermin einsparen können. Der Makler verliert in einem solchen Fall den Anspruch auf Zahlung einer Courtage. Ist bereits Geld geflossen, kann der Kunde die Rückerstattung der Zahlung verlangen. Zusätzliche Aufwendungen, die für den Vertragsabschluss entstanden sind, muss der Vertragspartner des Maklers nachweisen.

Ist der Makler für den Vermieter tätig geworden sind die vertraglichen Vereinbarungen zu prüfen. Es muss noch einmal betont werden, dass es nicht die Aufgabe des Maklers ist, die Bonität eines Mietinteressenten zu prüfen. Nur wenn entsprechende klare Vereinbarungen zwischen Vermieter und Makler bestehen, kann eine Haftung in Frage kommen. Dabei zu prüfen, inwieweit der Makler seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist. Hat er es pflichtwidrig unterlassen, Auskünfte über die Bonität eines zukünftigen Mieters einzuholen, kommt eine Haftung für auftretenden Mietausfälle in Betracht. Auch in diesem Fall gilt der Vertrauensschaden als Haftungsmaßstab, so dass im Regelfall der Vergütungsanspruch des Maklers entfällt oder eine schon geleistete Courtage zurückerstattet werden muss. Kann der Makler jedoch entsprechende Auskünfte nachweisen, kann ihm keine Pflichtverletzung angelastet werden, wenn der neue Mieter schon nach kurzer Zeit zahlungsunfähig ist.

Fazit

Vermieter und Mieter sollten sich folgendes vor Augen halten: Gegenstand eines Maklerauftrages für die Mietwohnungsvermittlung ist es, einem Vermieter für eine bestimmte Wohnung Mietinteressenten zuzuführen oder für einen Mieter eine Wohnung zu finden, die vorher festgelegten Kriterien entspricht. Nicht mehr und nicht weniger. Die von einem Makler weiter geschuldete Tätigkeit ergibt sich aus dem jeweils mit dem Auftraggeber abgeschlossenen Maklervertrag.