Das Einfamilienhaus oder die Doppelhaushälfte ist frisch gebaut und bezugsbereit, in Zukunft sollen die Räumlichkeiten jedoch nicht vom Eigentümer selbst, sondern von neuen Mietern bewohnt werden. Doch nicht immer sind Immobilien als Geldanlage ein gutes Geschäft und knapp zwei Drittel der Anleger erzielen schlechte Renditen, viele zahlen sogar drauf. So zumindest sind die Ergebnisse der Untersuchung „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag der Wertgrund Immobilien AG zu bewerten. Ein Großteil der niedrigen und negativen Renditen ist dabei auf vermietete Eigentumswohnungen zurückzuführen, zumal gerade Kosten bei einem Mieterwechsel, längere Leerstandzeiten oder Instandhaltungsmaßnahmen häufig unterschätzt werden – tatsächlich können aber gerade diese Faktoren die Erträge einer Eigentumswohnung nachhaltig gefährden.

Andererseits sorgen vor allem Großstadt-Regionen und beliebte Standorte dafür, dass Vermieter immer noch viele Möglichkeiten der Gewinnmaximierung haben, wobei vor allem positive sozio-demografische und ökonomische Prognosen ausschlaggebend für die Investitionen sind. Eine gute Lage ist geprägt von einer lebendigen Infrastruktur, die sowohl über Bus und Bahn als auch Institutionen wie Kindergärten, Schulen oder Grünanlagen verfügt. Ebenso sollte das jeweilige Viertel Geschäfte für den täglichen Bedarf und Arztpraxen aufweisen. Ein stabiles Arbeitsplatzangebot sowie eine starke Kaufkraft erhöhen außerdem die Chancen auf steigende Preise und Mieten. Sind hingegen viele Leerstände zu verzeichnen, so sollten Vermieter sich besser in anderen Regionen umsehen. Neben der Umgebung und den allgemeinen Lebensbedingungen am gewählten Standort ist auch das Objekt selbst entscheidend: welche Vorzüge weist die Immobilie auf, wie grenzt sie sich von anderen Häusern ab und was rechtfertigt einen hohen Mietpreis? Entscheidend ist außerdem ein Blick auf die ungefähre Zielgruppe, denn nicht selten ist ein Viertel beispielsweise sehr beliebt bei Studenten, dafür aber weniger angesagt bei jungen Eltern oder Rentnern. Die Wahl der richtigen Zielgruppe in Kombination mit dem passenden Standort kann finanziell, aber auch verwaltungstechnisch vieles komfortabler und stressfreier gestalten, wenngleich damit häufig auch besondere Investitionen einhergehen. So zeigt der aktuelle demographische Wandel beispielsweise, dass vermehrt Rücksicht auf ältere Mieter genommen werden muss, damit einhergehen aber oftmals auch barrierefreie Anbauten. Andererseits sind ältere Mieter häufig deutlich verlässlicher, unkomplizierter und ruhiger – ein genaues Abwägen dieser vielen Faktoren macht vor dem Entschluss zum Vermieten also in jedem Fall Sinn.

Dennoch ist und bleibt das Berufsfeld der Vermietung ein problematisches, zumal es bekanntlich oftmals Schwierigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geben kann und viel Verwaltungsaufwand betrieben werden muss. Gerade deshalb sollten Vermieter sich zunächst mit den Vor- und Nachteilen ihrer Branche auseinandersetzen.


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Mietrecht von A-Z: 100 Fragen und Antworten für Mieter und Vermieter (Haufe TaschenGuide)

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Wer trägt die Kosten für Reparaturen? Welche baulichen Veränderungen sind erlaubt? Was ist beim Wechsel des Eigentümers zu beachten? Die Experten von Haus + Grund München beantworten kompakt und verständlich alle wichtigen Fragen. Inhalte: Alle wichtigen Themen von Abrechnung der Betriebskosten bis Zeitmietvertrag, Mieterhöhung, Mietminderung und Mietpreisbremse: Was ist erlaubt und welche Fristen gelten? Einzug, Auszug, bauliche Veränderungen, Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam? Rechtssichere Kündigung durch den Mieter oder Vermieter.


Vorteil: Steuern sparen

Die eigene Immobilie kaufen oder bauen, diese dann vermieten und gleichzeitig Steuern sparen – sofern dabei auf Wertsteigerung und gute Mietrendite geachtet wird, kann sich dieses Modell bezahlt machen. Hierfür gilt zunächst zu wissen, dass sich eine vermietete Wohnung grundsätzlich auch ohne Steuerersparnis rechnen muss, aus diesem Grund sind Wertsteigerung und Mietrendite auch so wichtig. Je mehr also auf eine gute Lage und Qualität des Objektes geachtet wird, desto eher rechnet sich die Immobilie. Auch die Finanzierung spielt in dieser Hinsicht eine wichtige Rolle, dabei kann sich der klassische Bausparvertrag lohnen, der an dieser Stelle nochmals detaillierter erläutert wird. Clevere Kapitalanleger investieren mindestens 10 bis 20 Prozent und mindern so sowohl die monatlichen Verpflichtungen als auch das Finanzierungsvolumen. Ein weiterer Punkt sind die sogenannten Werbungskosten, beispielsweise Schuldzinsen oder Abschreibungen. Denn diese lassen sich mit den Mieteinnahmen verrechnen und bieten so abermals Steuervorteile. Haus.de schreibt dazu folgendes:

Übergabe der Wohnungsschlüssel„In den ersten Jahren nach dem Kauf sind die Werbungskosten meist höher als die Mieteinnahmen. Verluste aus Vermietung und Verpachtung verrechnen Sie mit Ihren positiven Einkünften, drücken also Ihre Steuerlast. Werbungskosten dürfen Sie steuerlich sofort geltend machen: Der Fiskus akzeptiert Zinsen für Bauspardarlehen und Hypothekenkredit, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge sowie Erhaltungsaufwendungen. Auch Abstandszahlungen an den Mieter für die vorzeitige Räumung der Wohnung sind Werbungskosten.“

Vorteil: Mieteinnahmen und Absicherung

Einer der offensichtlichsten Vorteile der Vermietung sind die Mieteinnahmen, die auch als eine Art der Altersversicherung betrachtet werden sollten. Ebenso kann die schuldenfreie Immobilie im Alter selbst bezogen werden, sodass sich die eigenen Wohnkosten senken lassen. Sofern die Mieteinnahmen regelmäßig eintreffen, die Immobilie langfristig bewohnt ist und es im Idealfall auch keine größeren Probleme mit den Mietern gibt, handelt es sich um eine attraktive Konstellation. Zudem sind Immobilien als Sachwertanlage gerade bei drohender oder bereits bestehender Inflation sehr beliebt. Denn während das Geld an Wert verliert, bleiben die Sachwerte erhalten und parallel zu den Preissteigerungen erhöht sich auch die Miete.

Nachteil: Schäden an der Immobilie

Eingerüstetes HausJe älter eine Immobilie wird, desto öfter neigt sie zu kleinen oder größeren Problemen. Eigentümer sollten sich daher darüber im Klaren sein, dass sie gegebenenfalls die nötigen Finanzreserven parat halten, sollte ein plötzlicher Nachbesserungsbedarf bestehen. Zudem kann hier schnell eine Art Teufelskreis entstehen: Die Schäden oder Beanstandungen treten auf, die Mieter möchten unter diesen Umständen ausziehen und eine Neuvermietung ist aufgrund der Mängel nur noch schwer zu erreichen. Auf diese Weise bleiben jedoch die Mieteinnahmen aus, sodass die Schäden nicht behoben werden können, da hierfür die finanziellen Mittel fehlen. Ähnlich verhält es sich mit der Modernisierung eines Objekts, denn so muss womöglich ein Kredit aufgenommen werden, der die Immobilie abermals belastet. Kommen dann weitere Mietausfälle hinzu, kann es für den Eigentümer beziehungsweise Vermieter sehr schnell gefährlich werden.

Nachteil: Mieterrechte werden stetig gestärkt

Hierbei handelt es sich zwar weniger um einen Nachteil als vielmehr um rechtskräftige Urteile, dennoch haben diese in den vergangenen Jahren so manchen Vermieter an den Rand der Verzweiflung gebracht. Ein bekanntes Beispiel dafür dürfte sicherlich die Klausel bezüglich der Schönheitsrenovierungen sein. Denn diese ist mittlerweile unwirksam, sofern der Mietvertrag keine starre Fristenregelung für laufende Schönheitsrenovierungen enthält. Zwar haben Vermieter noch immer etliche Rechte, dennoch kommt es gerade aufgrund der immer wieder abgeänderten Regelungen zu Streitereien zwischen Mieter und Vermieter.

"Durch die jüngste Gesetzgebung sitzt der Vermieter heute bei allen Dingen am kürzeren Hebel", sagt Herget. "Er kündigt zum Beispiel fristlos, weil die Miete nicht mehr gezahlt wird. Doch der Mieter zieht nicht aus. Also muss der Vermieter eine Räumungsklage erwirken und dabei auch noch in Vorleistung treten. Häufig bleibt er auf dem Geld sogar sitzen. Der Mieterschutz ist mittlerweile so hoch, dass der Mieter einer Wohnung besser gestellt ist als der Eigentümer der Wohnung. Die Folge: Die Versuche, sich bei Streitigkeiten privat zu einigen, nehmen immer mehr ab. Stattdessen sind die Mieter sehr schnell beim Anwalt.“ Andreas Herget, Rechtsanwalt und Geschäftsführer des Haus- und Grundeigentum-Vereins Solingen

Nachteil: Mietnomaden, Ärger und Probleme

Verdreckte WohnungEin akutes Problem vieler Vermieter sind auch die sogenannten Mietnomaden, welche zunächst einziehen, dann jedoch keine Miete zahlen und finanzielle Verluste bedeuten. Besonders ärgerlich an den unerwünschten Besuchern sind außerdem die mutwilligen Schäden, die sie teils in der Wohnung hinterlassen, ganz zu schweigen von riesigen Müllbergen, die der Vermieter auf eigene Kosten beseitigen muss. Immerhin können Vermieter diesbezüglich mittlerweile ein wenig aufatmen, denn die 2013 in Kraft getretene Reform des Mietrechts ermöglicht es, einen schnellen Rausschmiss der zahlungsunwilligen Mieter umzusetzen. Grundlage dafür ist die „Berliner Räumung“, wodurch der Vermieter bei einer erstrittenen Räumung nicht mehr für den Abtransport und die Lagerung der Wohngegenstände aufkommen muss. Stattdessen kommt lediglich der Gerichtsvollzieher und setzt die Mieter vor die Tür.

Nachteil: Zahlreiche Unsicherheiten bei Immobilienanlagen

Hinzu kommt die Tatsache, dass die Renditeberechnungen für Immobilien hauptsächlich auf geschätzten oder erwarteten Werten beruhen. Das heißt also, dass Mieten sinken oder ganz ausfallen, Kreditzinsen steigen oder Steuervorteile verschwinden könnten. Auch wegen dieser Faktoren ist das bereits oben erwähnte Finanzpolster für einen Vermieter sehr wichtig und spart auch einiges an Nerven.

Fazit

Vermieter haben es offenkundig nicht immer leicht und müssen sich, wenn es schlecht läuft, mit allerlei Problemen herumschlagen. Genauso gut kann die Vermietung einer Immobilie aber auch problemlos ablaufen, denn der Großteil der Mieter ist vernünftig und kooperationsbereit. Mit einer kontinuierlichen Vermietung lässt sich daher bequem ein Polster für das Rentenalter schaffen, außerdem ist die Immobilie gegebenenfalls immer noch für die spätere Eigennutzung oder den Verkauf vorhanden. Wer sich also mit den negativen Seiten des Vermieterseins arrangieren kann und über eine Immobilie in guter Lage und mit der Option zur Wertsteigerung verfügt, besitzt meist eine stabile Form der finanziellen Vorsorge.

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