Wenn der Mieter einer Wohnung stirbt, stellen sich für den Vermieter der Wohnung viele Fragen. Wie geht es weiter? Gibt es Erben? Wenn der Verstorbene keine eintrittsberechtigten Personen hinterlässt (Angehörige, die mit ihm zusammen wohnten oder Mitmieter), können sich ernsthafte Schwierigkeiten ergeben. Vor allem will der Vermieter Mietausfälle vermeiden und so schnell wie möglich wieder Zugriff zur Wohnung bekommen. Viele Probleme können jedoch schon bei Vertragsabschluss durch eine Regelung vermieden werden, dass der Mietvertrag spätestens mit dem Tod des Mieters endet. Ansonsten gilt es für den Vermieter herauszufinden, ob es Erben gibt. Wenn ja, kommt es für die weiteren Fragen im Wesentlichen darauf an, ob diese Erbberechtigten die Erbschaft annehmen oder ausschlagen.

Die Erben nehmen die Erbschaft an

Durch die Erbschaft tritt der Erbe automatisch in das Mietverhältnis ein. Er kann seine Stellung als Mieter nicht rückwirkend beseitigen. Sowohl dem Erben als neuem Mieter wie dem Vermieter steht in diesem Fall jedoch das besondere Kündigungsrecht gemäß § 564 BGB zu. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass der Mietvertrag nicht mit einer anderen Person fortgesetzt wird, kann der Mietvertrag von beiden Seiten gekündigt werden. Es bedarf dazu keiner besonderen Begründung – es sei denn, der Erbe hat vorher schon im Haushalt des Verstorbenen gelebt. Dann muss für das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters in der Person des Erben ein wichtiger Grund vorliegen. Dies bestimmt § 563 Abs. 4 BGB.

Die vom Verstorbenen geleistete Kaution steht den Erben zu – natürlich nur insoweit, wie der Vermieter sie wegen offener Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht zu verwerten berechtigt ist. Das kann zum Beispiel eine aufgrund des Todesfalls nicht bezahlte Monatsmiete sein. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird stets mit dem Tod des Mieters fällig, denn die Kaution ist an das Bestehen des Vertrags zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter gebunden.


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Die Erben schlagen die Erbschaft aus oder es finden sich keine Erben

Was passiert, wenn die Erben die Erbschaft ausschlagen? Rechtlich bewirkt die Ausschlagung, dass der Berechtigte aus dem Kreis der Erben herausfällt (als wäre er zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers selbst schon gestorben). An dessen Stelle treten wiederum seine Erben. Der Vermieter kann also nicht darauf vertrauen, dass kein Erbe vorhanden ist, wenn der erste mögliche Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat. Der Vermieter muss den Ablauf der 6-wöchigen Überlegungsfrist des Erben jedoch nicht abwarten. Er kann ebenso wie der potenziell Erbberechtigte während der Schwebezeit die Kündigung aussprechen. Diese Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Erbe später auf die Erbschaft verzichtet (§ 1959 Abs. 2 und 3 BGB).

Um seinen Mietausfallschaden möglichst gering zu halten, ist es das vorrangige Bedürfnis eines Vermieters, so schnell wie möglich zu einer wirksamen Kündigung zu gelangen. Auch wenn die Erbschaft ausgeschlagen wurde, ist nicht eindeutig, wer die eventuellen Nacherben sein könnten. In vielen Fällen wird die Miete aufgrund eines Dauerauftrags oder einer Einzugsermächtigung weiterhin bezahlt, weil weder die Bank noch der Rentenversicherer vom Tod in Kenntnis gesetzt wurden. Jedoch besteht für den Rentenversicherer das Recht, zu Unrecht ausgezahlte Rentenleistungen zurückzuverlangen – bei nicht ausreichender Kontodeckung auch von denjenigen, die Geld empfangen haben. Auf die laufenden Zahlungen als mögliche Kompensation sollte man als Vermieter also keineswegs vertrauen.

Kündigungserklärungen gegenüber Nichterben

Ein sehr einfacher Weg besteht darin, dem Erben vor dessen Ausschlagung der Erbschaft den Mietvertrag zu kündigen. § 1959 Abs. 3 BGB macht dies möglich. Wenn sich ein solcher Erbberechtigter nicht finden lässt, ist es auch möglich, dass Personen, die sich um den Nachlass kümmern, für den Erben die Kündigung aussprechen. Für den Erklärenden sollte dann eine Freistellungsvereinbarung getroffen werden. Wirksam wird eine auf diese Weise ausgesprochene Kündigung durch die Genehmigung (nachträgliche Zustimmung) des Erben. Findet sich niemand, der sich um den Nachlass kümmert, sollte der Vermieter eine sogenannte Nachlasspflegschaft gemäß 1961 BGB beantragen, um dann die Kündigung und die Räumung rechtssicher durchführen zu können.

Nachlasspflegschaft als sicherster Weg

Eine Nachlasspflegschaft ist notwendig, weil im Fall des Todes des Mieters eine öffentliche Zustellung der Kündigung nicht möglich ist. Durch die Nachlasspflegschaft verschafft sich der Vermieter einen Adressaten, der die Kündigung wirksam entgegennehmen oder selbst aussprechen kann. Parallel zu diesen Maßnahmen sollte auch dem Landesfiskus gegenüber eine Kündigung ausgesprochen werden. Denn wenn sich keine Erben des Verstorbenen finden, wird der Landesfiskus gesetzlicher Erbe. Letztlich haftet der Fiskus jedoch nur für den Nachlass des verstorbenen Mieters, nicht für dessen Verbindlichkeiten. Es besteht für den Vermieter somit ein großes Risiko, dass er auf seinen offenen Forderungen sitzen bleibt.

Hat der Vermieter nach Ausschlagung der Erbschaft (oder wenn sich kein Erbe finden lässt) einen sofortigen Zugriff auf die Wohnung? Darf er sie betreten? Diese Frage lässt sich eindeutig beantworten: nein. Der Vermieter würde in diesem Fall verbotene Eigenmacht ausüben (§ 858 BGB), denn die Erben – auch wenn sie noch ermittelt werden können – haben laut Gesetz Besitz an der Wohnung und sind Erben des Inventars. Aus diesem Grund darf auch das Schloss nicht ausgetauscht werden. Der Vermieter ist also nicht befugt, das Inventar eigenmächtig wegzuschaffen. Auch diese Probleme lassen sich rechtlich am besten durch eine Nachlasspflegschaft vermeiden.

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