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garagenDer Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz kann formlos abgeschlossen werden. Das heißt, auch eine mündliche Vereinbarung ist wirksam. Allerdings treten in solchen Fällen oft Schwierigkeiten auf, wenn es um Beweisfragen geht. Nicht nur deswegen ist es ratsam, Mietverträge über Garagen oder Stellplätze schriftlich zu fixieren.

Der entscheidende Grund für den Vermieter, einen Vertrag über Garagen oder Stellplätze schriftlich abzuschließen, liegt darin begründet, dass der Vermieter Festlegungen über die Abwälzung von Betriebskosten oder Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen treffen kann. Fehlen vertragliche Regelungen, nimmt das Gesetz den Vermieter in die Pflicht.

Kündigung eines separater Garagenmietvertrages

Die Kündigungsfristen bestimmen sich nach den Regeln des BGB über die Miete; da es sich nicht um Wohnraum handelt, sind diese Fristen weitgehend frei vereinbar.

Kündigung des im Wohnraummietvertrag aufgeführten Garagenmietvertrages

Immer wieder Gegenstand rechtlicher Streitigkeiten ist die Frage, inwiefern eine im Mietvertrag über Wohnraum aufgeführte Garage Bestandteil dieses Vertrages ist und somit die Kündigung der Garage nur unter den besonderen Voraussetzungen der Wohnraummiete möglich ist. Von einer Mitvermietung ist nach Ansicht des BGH (VIII ZR 251/10) regelmäßig dann auszugehen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage dagegen, spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Liegt ein einheitliches Vertragsverhältnis vor, bestimmen sich die Möglichkeiten der Kündigung für den Vermieter nach § 573b BGB. Die Gründe für eine solche Kündigung sind darauf beschränkt, dass der Vermieter den Platz für die Garage oder den Stellplatz für die Schaffung von Wohnraum nutzen will. Nach § 573b Abs. 4 BGB kann der Mieter dann eine angemessene Absenkung des Mietzinses verlangen.

Möchten Sie als Mieter oder Vermieter flexibel bleiben, sollten Sie Wohnraummietvertrag und Garagenmietvertrag separat abschließen!

Auch bei Garagen und Stellplätzen sind die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu beachten, die zum Zuge kommen, wenn man für den Mietvertrag auf Formulare zurückgreift (§§ 305 ff. BGB). Es ist zum Beispiel mit einer AGB-Klausel nicht möglich, für eine im Mietvertrag über eine Wohnung aufgeführte Garage ein gesondertes Kündigungsrecht zu vereinbaren, das über die Kündigungsregelungen für Wohnraum hinausgeht (AG Menden, Urteil vom 30. 12. 1998, Az: 4 C 134/98).

Pro und Kontra

Wurde die Garage im Wohnraummietvertrag „mitgemietet“, ist sie an die Wohnung gebunden, eine Kündigung des Vermieters unterliegt somit den besonderen Voraussetzungen des Wohnraummietrechts (siehe oben). Ein weiterer Pluspunkt ist das Thema Mieterhöhung. Der Vermieter kann die Garagenmiete nicht unabhängig von der Wohnraummiete erhöhen.
Möchte der Mieter die Garage aufgeben, kann er dies jedoch auch nicht ohne weiteres tun; mit der Kündigung würde er gleichzeitig auch seine Wohnung aufgeben. Wer sich daher sicher ist, den Unterstand nur zeitweilig zu brauchen, sollte auf zwei separaten Mietverträgen bestehen.

Dagegen unterliegt ein eigenständiger Garagenmietvertrag nicht den strengen Vorschriften des Wohnraummietrechts, eine Kündigung ist unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen oder vertraglichen Vereinbarungen für Mieter und Vermieter jederzeit möglich, eine Begründung ist nicht notwendig.

Mieterhöhungen sind bei einem eigenständigen Garagenmietvertrag jedoch immer möglich. Hierzu ist von Seiten des Vermieters nur eine Änderungskündigung notwendig. Der Vertrag wird gekündigt und dem Mieter wird ein neuer Vertrag zu geänderten Konditionen, meistens Anhebung der Miete, angeboten. Dem Mieter bleibt nur die Zustimmung oder Ablehnung.


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Zur 48. Auflage (Rechtsstand: 1. Juni 2015):
Neu in das Werk eingearbeitet wurde insbesondere das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG 2015) vom 21.4.2015. Diese vieldiskutierte und medial omnipräsente Novelle („Mietpreisbremse“) bringt die neuen BGB-§§ 556d-556g zu Vereinbarungen über die Miethöhe mit sich, darüber hinaus Änderungen des EGBGB sowie des WohungsvermittlungsG.

Mietrecht (dtv Beck Texte)


Die Nutzung

Bei einer Garage wird nur der Innenraum vermietet, bei einem Tiefgaragenstellplatz nur die Stellfläche. Dies bedeutet, dass davor, daneben und dahinter keine Sachen gelagert werden dürfen. Garage oder Stellplatz sind auch kein verlängerter Keller oder Werkraum. Selbstverständlich haben brennbare Gegenstände dort auch nichts verloren. Umstände, die wir unseren Mietern immer wieder vor Augen führen müssen. Die Hausverwaltung tut dies nicht, um die Mieter zu schikanieren. Im Ernstfall stehen nämlich wir und/oder der Eigentümer in der Verantwortung, wenn es zu einem Unglück kommt. Zu den vielfältigen Bestimmungen können Interessierte einen Blick in die Garagenverordnung kurz (GarVO) von NRW werfen.

Was darf untergestellt und gemacht werden?

Selbstverständlich können Sie in der Garage kleinere Arbeiten und Reparaturen (Reifenwechsel, kleinere Lackschäden ausbessern) an ihrem PKW vornehmen. Sachlich zugehörige Gegenstände dürfen bei genügend Platz in der Garage ebenfalls untergestellt werden. Dazu gehören folgende Gegenstände:

  • Reifen
  • Kindersitze
  • Fahrräder
  • Motorräder
  • Zwanzig Liter Benzin in dicht verschlossenen Behältern

Alles andere hat in der Garage nichts verloren!

Fazit

Beim Mieten einer Garage gilt daher zu beachten, dass diese wirklich nur für fahrbare Geräte zu nutzen ist, um zu vermeiden, dass der Mieter den Raum zweckentfremdet und daraus ein Schrottlager macht oder wer im Ernstfall beispielsweise für Schäden einzutreten hat. Es sollte außerdem vor dem Unterschreiben des Vertrags auf die Kündigungsfrist geachtet werden - sowie die Kopplung von Unterstand und Wohnung. Ist diese nicht gewünscht, sollten sie zwei separate Verträge abschließen. Das letzte Wort hat hier aber der Eigentümer der Wohnung und Garage - will er sie nicht getrennt vermieten, ist dies nicht möglich.

Wer eine Garage vermietet, benötigt deshalb einen detaillierten Mietvertrag, in dem neben den üblichen Inhalten wie Kündigungsfristen, Mietdauer und Mietzins auch die Nutzungsbedingungen sowie die Hinweise zur Sicherheit und der Verkehrsordnung einen Platz haben. All dies finden Sie in dem rechtssicheren Garagenmietvertrag des Formblitz-Verlages, zu finden unter www.formblitz.de/Mietvertrag.

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

Wie hätten Sie entschieden?

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