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Was haben Mietvertragvordrucke mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu tun?

Es ist eine erhebliche Arbeitserleichterung für den Vermieter, wenn er Mietvertragvordrucke benutzt. In der Praxis werden deshalb oft Vorlagen verwendet, die im Internet kostenlos oder gegen ein geringes Entgelt heruntergeladen werden können. Neben der Arbeitserleichterung besteht jedoch auch der Nachteil, dass diese Formularmietverträge Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen - regelmäßig werden an diese vom Gesetz und von den Gerichten schärfere Bedingungen gestellt.

Der Grund liegt darin, dass AGB (vorformulierte Vertragsbedingungen) nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern einseitig vom Vermieter gestellt werden. Der Mieter ist aufgrund seiner schwächeren Position in der Regel nicht in der Lage, einzelne Bestimmungen individuell auszuhandeln.

Grundsätzlich können die Parteien ihre rechtlichen Beziehungen untereinander regeln. Im Mietrecht, gilt dies nur unter gewissen Einschränkungen - erst recht dann, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt. Hier kommen nämlich beispielsweise § 305c BGB (überraschende Klauseln, Zweifel der Auslegung gehen zu Lasten des Verwenders) und § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen) zum Zuge. Dann fällt das, was im Vertrag steht, schlicht unter den Tisch - und es gelten die meist mieterfreundlichen gesetzlichen Regelungen. Vor allem die unangemessene Benachteiligung von Mietern (§ 307 BGB) wurde in den letzten Jahren vom Bundesgerichtshof oft zur Begründung herangezogen, um vorformulierte Klauseln zu kippen.

Beispiele

  • zu kurze oder starre Fristen bei Schönheitsreparaturen
  • die Farbwahlklausel zur Dekoration der Wohnung
  • generelles Hunde- und Katzenhalterverbot
  • Verquickung von Schönheits- und Endrenovierungsklauseln
  • zu weit gefasste Schönheitsreparaturen

Viele Vermieter, die in gutem Glauben Mietvertragvordrucke gewählt hatten, waren über das rigorose Einschreiten des Bundesgerichtshofes zu den gängigen Schönheitsreparaturklauseln überrascht. Die altbekannten Regelungen in den Vordrucken waren plötzlich ungültig, es galten nun die mietfreundlichen Bestimmungen des BGB. Bei Neuabschluss eines Mietvertrages sollte deshalb immer die aktuelle Version eines Formularmietvertrages genommen werden. Das Mietrecht ist in Bewegung, der zwei Jahre alte Vordruck auf der Festplatte entspricht mit Sicherheit nicht mehr dem Stand der aktuellen Rechtsprechung.


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  • Achten Sie darauf, dass Sie alle ausfüllungsbedürftigen Klauseln vervollständigen. Sonst wird aus der Kaltmiete ganz schnell eine Teilinklusivmiete oder die Kaution muss nicht gezahlt werden.
  • Wir handeln nach dem Vieraugenprinzip. Der Mietvertrag wird immer von einer zweiten Person zusätzlich geprüft.
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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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