§ 562 Abs. 1 BGB begründet das Recht des Vermieters, ein Pfandrecht an den Gegenständen auszuüben, die der Mieter während der Mietzeit in die Mieträume eingebracht hat. Dieses Pfandrecht darf für die Forderungen ausgeübt werden, die aus dem Mietverhältnis entstanden sind. Nicht unter das Pfandrecht fallen unpfändbare Sachen. Welche dies sind, ist in den §§ 811, 811c, 812 ZPO geregelt (im Allgemeinen sind dies die zum Leben und zur Berufsausübung notwendigen Gegenstände).

Vor allem muss darauf geachtet werden, dass die Gegenstände auch tatsächlich Eigentum des Mieters sind; dies sind zum Beispiel nicht Gegenstände, die der Mieter von anderen geliehen hat. Bei Miteigentum des Mieters beschränkt sich die Ausübung des Pfandrechts auf den Miteigentumsanteil.

Wie kann das Pfandrecht durchgesetzt werden?

Liegen bei einem Mieter rückständige Zahlungen vor, so entsteht das Pfandrecht mit Fälligkeit des Anspruchs. Zur Ausübung des Pfandrechts genügt die Erklärung des Vermieters, dass er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen will. Insofern bedarf es keines vollstreckbaren Titels. Das Pfandrecht erlischt dann nicht schon dadurch, dass der Mieter die Sachen ohne Wissen des Vermieters einfach aus seiner Wohnung entfernt (§ 562a BGB); vielmehr macht sich der Mieter dadurch in der Regel gemäß § 289 StGB (Pfandkehr) strafbar. Wird der Mieter bei der Entfernung einer dem Pfandrecht unterliegenden Sache sogar "auf frischer Tat ertappt", darf der Vermieter gem. § 562b BGB ein Selbsthilferecht ausüben, um sein Pfandrecht zu sichern.

Die Zwangsräumung der Wohnung

Wenn der Mietvertrag beendet, das Vermieterpfandrecht geltend gemacht wurde, aber der Mieter die Wohnung nicht verlassen will oder der Vermieter zu den Mieträumen keinen Zutritt hat, ist zur Durchsetzung der Ansprüche eine Zwangsvollstreckung erforderlich. Eine Räumungsvollstreckung umfasst sowohl die Herausgabe der Mieträume als auch die Verbringung der vom Mieter eingebrachten Gegenstände in die Pfandkammer. Den Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher hat dabei der Vermieter zu leisten. Dieser Kostenvorschuss umfasst unter anderem die Transportkosten einschließlich eventuell notwendiger Verpackungskosten der Sachen, Kosten für die Einlagerung der Gegenstände und so weiter. Diese Kosten können unter Umständen in die Zehntausende gehen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, mit einer besonderen Art der Zwangsräumung diese Kosten zu umgehen.

Das Berliner Modell - manchmal kostengünstiger, oft riskant

Viele Vermieter wählen zur Kostenminimierung das so genannte "Berliner Modell" oder die "Berliner Räumung". Hierbei beschränkt sich der Antrag auf die Räumung der Mietsache - also die Einweisung des Vermieters in den Besitz. Der Gerichtsvollzieher kann in diesem Fall einen Kostenvorschuss für die Ausräumung und denTransport nicht verlangen, da diese Kosten ja nicht anfallen. Der Bundesgerichtshof hat das Berliner Modell in einer Entscheidung aus dem Jahr 2005 (Aktenzeichen I ZB 45/05) für zulässig erklärt, wenn der Vermieter an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend macht - auch wenn im Einzelnen Streit darüber besteht, an welchen Gegenständen sich das Pfandrecht erstreckt. Was ist zu tun, um das Vermieterpfandrecht auszuüben? Die Unterscheidung zwischen pfändbaren und unpfändbaren Sachen und vor allem die Feststellung der Eigentumsverhältnisse (fremdes Eigentum? Miteigentum?) ist nicht immer einfach; oft ist sie ohne weitere Informationen unmöglich. Und auch die Verwertung der Gegenstände muss im Wege der öffentlichen Versteigerung erfolgen - was wiederum mit Kosten verbunden ist, die teilweise nicht unerheblich sind.

Fazit

Empfehlenswert ist das "Berliner Modell" auf jeden Fall, wenn die zu räumende Wohnung leer ist oder der ehemalige Mieter der Entsorgung des noch vorhandenen Inventars zustimmt. Wenn der Vermieter gewiss ist, einen umfassenden Überblick über die Eigentumsverhältnisse an den Gegenständen zu haben, ist das Berliner Modell auch im Hinblick auf das Vermieterpfandrecht eine gute Lösung zur Kostenminimierung. In allen anderen Fällen muss immer mit einem Haftungsrisiko gerechnet werden. Dieses Haftungsrisiko gilt es mit den zweifellos vorhandenen Kosteneinsparungsmöglichkeiten abzuwägen. Aufgrund der Zweckmäßigkeit wurde das Berliner Modell als Räumungsverfahren mit in die Mietrechtsreform des Jahres 2013 aufgenommen.

| Der Mietvertrag

 

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