Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einer anderen Person gegen Entgelt die Nutzung der gemieteten Wohnung überlässt. Das Gesetz (§ 540 BGB) nennt dies "Gebrauchsüberlassung an Dritte". Grundsätzlich ist der Mieter zu einer Untervermietung berechtigt, allerdings muss der Vermieter zustimmen. Ganz frei ist der Vermieter bei der Entscheidung über Zustimmung oder Ablehnung allerdings nicht: Wenn es um Wohnraum geht, kann der Mieter das Vermieter-Einverständnis verlangen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat (§ 553 BGB).

Berechtigtes Interesse des Mieters § 553 BGB

Es drängt sich natürlich die Frage auf, wo ein berechtigtes Interesse des Mieters anfängt und wo dies aufhört, denn hier hält sich der Gesetzgeber bedeckt und sagt nur, dass dieses berechtigte Interesse nach Vertragsabschluss entstanden sein muss. Klassische Beispiele für ein berechtigtes Interesse dem sich der Vermieter nicht verweigern kann:

  • Trennung, der in der Wohnung verbleibende Mieter muss jetzt für die gesamte Miete aufkommen.
  • Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich verringert.
  • Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters oder der Mieterin haben sich z.B. durch Arbeitslosigkeit verschlechert und ohne Untervermietung kann die Wohnungsmiete nicht gezahlt werden.
  • Freund oder Freundin möchten mit einziehen (zu unterscheiden sind Ehepartner oder eingetragene Lebenspartnerschaften).

Hiervon zu unterscheiden ist die Aufnahme von Verwandten (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, pflegebedürftige Eltern oder Geschwister), Hausangestellten, Pflegepersonal. Bei diesem Personenkreis benötigt der Mieter nicht die Zustimmung des Vermieters.

Informationspflichten des Mieters

Die Gefahr bei einer Untervermietung liegt für den Vermieter immer darin, dass der Dritte unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangt - und dieser Besitz ist mit einer Reihe von Rechten verbunden. So muss der Vermieter im Falle einer Wohnungsräumung darauf achten, dass im Räumungsurteil auch der Untermieter aufgeführt ist. Ist dies nicht der Fall, da der Vermieter keine Kentniss vom Untermieter hat, wird der Gerichtsvollzieher keine Wohnungsräumung durchführen. Deshalb hat der Vermieter auch ein Auskunftsrecht gegenüber seinem Mieter, die einige Eigenschaften des Dritten betreffen. Der Mieter muss den Namen des Untermieters nennen und Auskunft über dessen berufliche Tätigkeit geben. Auf Verlangen muss der Mieter auch darlegen, dass die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind.


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Unzumutbare Untervermietung

Manchmal ist die Zustimmung aber für einen Vermieter unzumutbar (§ 553 Abs. 2 Satz 2). Die Unzumutbarkeit kann in der Person des potenziellen Untermieters liegen, aber auch eine Überbelegung der Wohnung stellt das Gesetz ausdrücklich als ein Fall der Unzumutbarkeit dar. Ein weiteres, nicht im Gesetz genanntes Beispiel ist eine Untervermietung kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter wird dadurch dem Risiko ausgesetzt, eventuell erst mit einer kostspieligen Räumungsklage wieder in den unmittelbaren Besitz der Wohnung zu gelangen.

Untermietzuschlag

Der Vermieter kann seine Zustimmung auch von der Einverständniserklärung zu einer Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Wenn der Mieter nicht bereit ist, eine angemessene Mieterhöhung hinzunehmen, entfällt die Zustimmungspflicht des Vermieters. Die Forderung nach einem solchen Untermietzuschlag kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine Inklusivmiete vereinbart wurde und mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit durch den Zuzug eines Untermieters eine Nebenkostenerhöhung zu erwarten ist. Gesetzliche Regelungen für die Höhe solcher Zuschläge bestehen für Sozialwohnungen.

Untervermietung der gesamten Wohnung? Das muss der Vermieter nicht hinnehmen!

Häufig treten auch Fälle auf, in denen der Mieter - zum Beispiel weil er einen längeren Auslandsaufenthalt plant - die ganze Wohnung für die Dauer seines Fortbleibens untervermietet. Darauf hat der Mieter jedoch keinen gesetzlichen Anspruch - auch nicht darauf, dass der Vermieter in diesem Fall zustimmt. Überlässt der Mieter die Wohnung trotzdem einem Dritten, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis kündigen (§ 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB). Denn das Recht auf Untervermietung bezieht sich ausdrücklich nur auf einen Teil der Mietsache (§ 553 BGB Abs. 1 Satz 1).

Untervermietung als Ferienwohnung? Der Vermieter kann kündigen!

Das haben wir auch schon erlebt: Die Studentenwohnung im beliebten Köln-Ehrenfeld sahen wir unerwartet in einem Onlineportal für Ferienwohnungen zur tageweisen Vermietung und das zu einem happigen Preis. Hier haben sie als Vermieter das Recht auf ihrer Seite. Auch wenn sie ihrem Mieter sogar eine generelle Untervermietung erlaubt haben sollten, kann ihr Mieter hieraus nicht das Recht auf tageweise Vermietung als Ferienwohnung ableiten. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass dies unzulässig ist und einen Kündigungsgrund darstellt, da die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist (BGH, Urteil v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13).

Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch

Wenn ein Mieter unberechtigt eine Untervermietung vornimmt, kann der Vermieter eine Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB anstrengen. Erfährt der Vermieter zum Beispiel, dass ein Mieter tatsächlich seine Wohnung untervermietet, ohne vorher um Erlaubnis gefragt zu haben, empfiehlt sich eine Abmahnung mit der ausdrücklichen Aufforderung, das Untermietverhältnis zu beenden. Auch der Hinweis auf eine Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB sollte in dem Schreiben nicht fehlen.

Der Hauptmieter haftet für seinen Untermieter

Übergeben sie ihrem Untermieter die Hausordnung und weisen sie ihn darauf hin, diese zu beachten. Denn bei Verstößen wird sich der Vermieter an sie als Hauptmieter wenden, der Verweis auf den Untermieter als Schuldigen schützt sie nicht vor einer Abmahnung oder Kündigung, wenn sich der Untervermieter daneben benimmt.

Wer Teile seiner Wohnung zur Untervermietung freigibt, sollte sich deshalb Gedanken über die rechtlichen Konsequenzen machen. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen, sondern reduzieren Sie die möglichen Risiken einer Untervermietung auf das gesetzlich festgesetzte Mindestmaß. Die bewährte und rechtssichere Vorlage aus dem Haus Formblitz für einen Untermietvertrag empfiehlt sich hier, denn sie lässt sich für Untermietverhältnisse jeder Art verwenden.

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