Klingelnder Vermieter an der WohnungstürEin gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht

Trotzdem müssen Mieter ihren Vermieter in die Wohnung lassen, wenn ein konkreter und berechtigter Grund hierfür vorliegt. Konkrekte Gründe können sein:

  • um die Wohnung Kaufinteressenten oder Nachmietern zu zeigen
  • zur Vorbereitung von Modernisierung- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen
  • zur Erforschung einer Schadensursache
  • bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden
  • zur Durchführung von Reparaturen und Kontrolle der Handwerkerleistungen in der Mietwohnung
  • bei begründetem Verdacht der verragswidrigen Nutzung (z .B.: unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung)
  • zum Ablesen der Messvorrichtungen
  • zum Vermessen der Wohnung

 

Wie lange vorher muss der Vermieter eine Besichtigung ankündigen?

Der Vermieter muss dem Mieter unter Nennung des Grundes eine Wohnungsbesichtigung rechtzeitig ankündigen. Dabei können 24 Stunden genügen, wenn der Mieter z.B. nicht berufstätig ist oder dringende Handwerkerarbeiten anstehen. Die Regel sind jedoch 3 oder 4 Tage und bei Kauf- oder Mietinteressenten 14 Tage. Möchte der Vermieter andere Personen mitbringen (Handwerker, Sachverständige etc.), so sind diese Personen in der Anmeldung zu nennen.

Hiervon ausgenommen sind Notfälle (z.B. Wasserrohrbruch), hier darf der Vermieter auch ohne Anmeldung die Wohnung betreten und eine Notöffnung vornehmen lassen, wenn er den Mieter nicht erreichen kann. Es ist deshalb für jeden Mieter bei längerer Abwesenheit sinnvoll, einen Wohnungsschlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen und den Vermieter hierüber zu informieren. Hierdurch ist in dringenden, unaufschiebbaren Notfällen ein Zutritt zur Wohnung auch ohne teure Notöffnung gewährleistet.

Zu welchen Tageszeiten darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Der Vermieter muss Besichtigungstermine mit dem Mieter absprechen. Ist der Mieter zu den vorgeschlagenen Terminen verhindert, so kann er die Termine ablehnen, muss jedoch Ersatztermine vorschlagen.

In der Regel können Besichtigungstermine an den Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr und 15.00 bis 18.00 Uhr vereinbart werden. Ausnahmsweise kann auch ein späterer Termin stattfinden. Formularvertraglich lässt sich ein Besichtigungsrecht des Vermieters ohne weiteres vereinbaren und damit auch ausdehnen. Klauseln, nach denen dem Vermieter ein jederzeitiges Besichtungsrecht zusteht, sind jedoch nichtig.

Bei Kaufinteressenten muss der berufstätige Mieter Besichtigungstermine dreimal monatlich werktags zwischen 19 und 20 Uhr mit einer Dauer von jeweils 30 bis 45 Minuten dulden (LG Frankfurt am Main, NZM 2002, 696).


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Mietrecht (dtv Beck Texte)

Zur 48. Auflage (Rechtsstand: 1. Juni 2015):
Neu in das Werk eingearbeitet wurde insbesondere das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG 2015) vom 21.4.2015.


Der Mieter lässt Sie nicht in die Wohnung?

Egal ob Handwerkerbesuch oder Mietinteressent, es ist ärgerlich, wenn der Mieter Sie nicht in die Wohnung lässt. Sie sind zwar im Recht und Ihr Mieter begeht eine eindeutige Vertragsverletzung, aber bewahren Sie Ruhe und rufen Sie nicht den Schlüsseldienst oder machen Sie Gebrauch von einem eventuell vorhandenen Notfallschlüssel. Die Gerichte legen einen strengen Maßstab an und Sie können schnell einen Hausfriedensbruch begehen. Nur wenn es sich um einen tatsächlichen Notfall handelt, weil z.B. ein Rohrbruch vorliegt, dürfen Sie zum Notfall-Schlüssel greifen bzw. die Tür vom Schlüsseldienst öffnen lassen, wenn Ihr Mieter nicht erreichbar ist.

Miniaturansicht drei Männer schauen auf ein ParagrafenzeichenAuf Duldung klagen?

Im Ernstfall bleibt Ihnen nur der Weg vors Gericht, wenn der Mieter sie nicht in die Wohnung lässt, doch der ist lang! Rechnen Sie damit, dass diese meist einige Monate Zeit in Anspruch nimmt. Der normale Klageweg dauert in der Regel 3–6 Monate.

Gerade bei einem Mieter, der ohnehin gekündigt hat, also ein hoffnungsloses Unterfangen. Das kostet Sie Zeit und Geld, selbst wenn der Mieter am Ende der Verlierer ist und deshalb auch noch die Kosten des Rechtsstreits und den Ihnen entstandenen Schaden bezahlen muss.

Einstweilige Verfügung?

Alternativ können Sie einen Antrag auf eine einstweilige Verfügung stellen und sich so den Weg in die Mieterwohnung erstreiten. Aber, dieses gerichtliche Schnellverfahren setzt eine hohe Dringlichkeit voraus. Dies ist sicher nicht gegeben, wenn der Mieter sich weigert Kauf- oder Mietinteressenten in die Wohnung zu lassen.

Kündigen, weil der Mieter Sie nicht reinlässt?

Hier haben Sie nur gute Karten, wenn Sie den Mieter auf Duldung verklagt haben und er Sie trotz bestandskräftigem Urteil nicht in die Wohnung lässt. Wenn sich Ihr Mieter aber lediglich weigert, Sie mit Mietinteressenten in die Wohnung zu lassen, sehen Ihre Erfolgsaussichten wenig rosig aus. Wegen der fehlenden Dringlichkeit werden Sie meist auf den normalen Klageweg verwiesen, schließlich droht Ihnen als Vermieter aus Sicht der Gerichte "nur" ein Vermögensschaden, wenn eine Anschlussvermietung nicht gleich möglich ist.

Besichtigungsrecht in den Mietvertrag schreiben

In vielen Formular-Mietverträgen findet sich eine Klausel, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung alle ein oder zwei Jahre ohne konkreten Anlass zu besichtigen, um sich vom ordnungsgemäßen Zustand der Wohnräume zu überzeugen. Dem hat der Bundesgerichtshof einen Riegel vorgeschoben. Ein anlassloses Besichtigungsrecht der Mietwohnung gibt es nicht. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13).

Unser Vorschlag

Verweigert Ihr Mieter Ihnen oder sonstigen Personen trotz eines berechtigten Interessen den Zutritt zur Wohnung, erläutern Sie ihm, dass er einen nachweislich entstandenen Schaden ersetzen muss und bitten Sie ihn nochmals unter Fristsetzung um einen Besichtigungstermin. Auch das Schreiben Ihres Rechtsanwaltes kann hier Wunder wirken.

Noch schnell ein Foto für das Wohnungsinserat im Internet

Keine Fotos für die Anzeige im Internet. Hier sollten sie vorab den Mieter fragen, wenn der nein sagt, haben sie Pech gehabt. Denn hierdurch wird die Privatsphäre des Mieters unverhältnismäßig beeinträchtigt. Ewas anderes ist die Besichtigung von Miet- oder Kaufinteressenten, das muss der Mieter hinnehmen (AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014, Az. 21 C 987/13).

Musterschreiben Wohnungsbesichtigung

Sehr geehrte Mieter,

sicherlich haben Sie Verständnis dafür, dass ich die an Sie vermieteten Räumlichkeiten in regelmäßigen Abständen auf etwaige bauliche Mängel untersuchen muss. Nur so ist es mir möglich, meiner Instandhaltungspflicht als Wohnungseigentümer ordnungsgemäß nachzukommen. Dies kommt letzten Endes Ihnen als Mieter zugute.

Aus diesem Grund möchte ich die an Sie vermietete Wohnung am [Datum] um [Uhrzeit] Uhr besichtigen. Sollte eine Besichtigung zu dem oben genannten Termin nicht möglich sein, schlage ich als Alternativtermine den [Datum] um [Uhrzeit] Uhr oder den [Datum] um [Uhrzeit] Uhr vor. Wahlweise bitte ich Sie, mir einen eigenen Termin vorzuschlagen.

Sollten Sie persönlich verhindert sein, möchte ich Sie bitten, mir eine Person Ihres Vertrauens zu benennen, bei der Sie den Wohnungsschlüssel hinterlegen. Selbstverständlich kann Ihre Vertrauensperson uns bei der Besichtigung der Räume begleiten.

Mit freundlichen Grüßen

Bildnachweis Bild 1 © Dan Race, fotolia.com, Bild 2 © Gina Sanders, fotolia.com

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