Die Vergleichsmiete ist die übliche (Kalt)Miete, die in der Gemeinde/Stadt für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.

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Lässt ein Mieter nach der Kündigung den Kündigungstermin verstreichen, sollten Vermieter aufpassen. Denn nach dem Gesetz haben Vermieter dann der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu widersprechen (§ 545 BGB). Tun sie dies nicht, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und der Vermieter muss wieder neu kündigen.

Dies gilt auch für Mieter. Haben sie die Wohnung gekündigt und bummeln nun beim Auszug und der Vermieter rührt sich nicht, sollten auch sie darauf achten, ihrem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass sie einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags widersprechen.

Der Widerspruch hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, unabhängig davon, ob Mieter oder Vermieter diese Vorschrift kennen oder nicht. Die Frist beginnt für den Vermieter, wenn er von der Weiternutzung der Wohnung erfährt und für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs.

Um dies zu verhindern, ist es laut Bundesgerichtshof zulässig (Urteil vom 21.04.2010, Az. VIII ZR 184/09), dass der Vermieter schon im Kündigungsschreiben den Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietvertrages erklärt.

Was viele nicht wissen: Der Widerpruch muss auch erklärt werden, wenn der Mieter entgegen der Vereinbarung aus einem Mietaufhebungsvertrag nicht auszieht. Aber auch, wenn sich Mieter und Vermieter darüber einigen, dass der Mieter über den Ablauf der Kündigungsfrist noch einige Tage oder Wochen in der Wohnung verbleiben kann und dann trotzdem nicht auszieht.

§ 545 BGB Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt

  1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
  2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

 

Der Verteilungsschlüssel legt den Abrechnungsmaßstab der Betriebskosten fest.

Wurde im Mietvertrag keine Vereinbarung über den Abrechnungsmaßstab der Betriebskosten getroffen, so gilt die gesetzliche Regelung des § 556a BGB, nach der die Kosten nach der Wohnfläche umzulegen sind. Einzige Ausnahme: Können oder müssen die Kosten nach unterschiedlichem Verbrauch oder unterschiedlicher Verursachung erfasst werden, so hat dieser Verteilungsmaßstab Vorrang.

Wurden im Mietvertrag Vereinbarungen zum Abrechnungsmaßstab getroffen, z.B. Müllgebühren nach Personen, so sind Mieter und Vermieter daran gebunden. Der Abrechnungsmaßstab kann nur in beiderseitigem Einverständnis geändert werden. Ein einseitiges Änderungsrecht auf Seiten des Vermieters besteht jedoch, wenn die Betriebskosten nach dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung verteilt werden können. Dies wäre, um beim Beispiel der Müllgebühren zu bleiben der Fall, wenn der Vermieter Müllschleusen anbringen würde, die einen verursachungsgemäßen Verbrauch erfassen.

Zulässig ist ein vertraglich vereinbarter Änderungsvorbehalt zum Verteilungsmaßstab. Diese Klausel berechtigt den Vermieter den Umlagemaßstab durch eineitige Erklärung abzuändern.

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