Die Vergleichsmiete ist die übliche (Kalt)Miete, die in der Gemeinde/Stadt für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.

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Der Verteilungsschlüssel legt den Abrechnungsmaßstab der Betriebskosten fest.

Wurde im Mietvertrag keine Vereinbarung über den Abrechnungsmaßstab der Betriebskosten getroffen, so gilt die gesetzliche Regelung des § 556a BGB, nach der die Kosten nach der Wohnfläche umzulegen sind. Einzige Ausnahme: Können oder müssen die Kosten nach unterschiedlichem Verbrauch oder unterschiedlicher Verursachung erfasst werden, so hat dieser Verteilungsmaßstab Vorrang.

Wurden im Mietvertrag Vereinbarungen zum Abrechnungsmaßstab getroffen, z.B. Müllgebühren nach Personen, so sind Mieter und Vermieter daran gebunden. Der Abrechnungsmaßstab kann nur in beiderseitigem Einverständnis geändert werden. Ein einseitiges Änderungsrecht auf Seiten des Vermieters besteht jedoch, wenn die Betriebskosten nach dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung verteilt werden können. Dies wäre, um beim Beispiel der Müllgebühren zu bleiben der Fall, wenn der Vermieter Müllschleusen anbringen würde, die einen verursachungsgemäßen Verbrauch erfassen.

Zulässig ist ein vertraglich vereinbarter Änderungsvorbehalt zum Verteilungsmaßstab. Diese Klausel berechtigt den Vermieter den Umlagemaßstab durch eineitige Erklärung abzuändern.

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