Neben § 542 BGB (Ende des Mietverhältnisses), der Mietern und Vermietern das Recht einräumt den Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Regelungen einseitig zu kündigen (einseitiges Rechtsgeschäft), können die Vertragspartner durch eine gemeinsame Willenserklärung (zweiseitiges Rechtsgeschäft) die Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses vereinbaren. Landläufig spricht man hier von einem Mietaufhebungsvertrag. Die Zulässigkeit des im BGB nicht gesondert geregelten Mietaufhebungsvertrages folgt aus § 311 Abs. 1 BGB und damit aus der Vertragsfreiheit.

§ 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z. B. Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Auch wenn er von der Gemeinde aufgestellt wird, ist der Mietspiegel nach der Rechtsprechung kein Verwaltungsakt (BVerwG NJW 1996, 2046 = ZMR 1006, 449 = JZ 1996, 449 mit kritischer Anmerkung von Huber, 893). Auf dem Verwaltungsrechtsweg können betroffene Mieter oder Vermieter deshalb nicht gegen die Festsetzungen eines sogenannten einfachen Mietspiegels vorgehen.

In der Regel enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden und die bei der Abschätzung des üblichen Mietzinses herangezogen werden können. Solche Kategorien und mögliche Ausprägungen sind z. B.:

  • Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet
  • Lage des Hauses (Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation usw.)
  • Baujahr des Hauses
  • Qualität der Wohnungsausstattung (Ofen- oder Zentralheizung, Innen- oder Außentoilette, Parkettboden, schalldämmende Fenster usw.)
  • Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung,Wärmedämmung, etc.)

Ausgehend von einem konkreten Wohnungsangebot lässt sich dann bestimmen, ob der verlangte Mietzins ortsüblich und angemessen ist oder nicht. Als Anbieter einer Wohnung wiederum kann man den Mietspiegel dazu benutzen, um den ungefähren Mietzins abzuschätzen, zu dem man die anzubietende Wohnung vermutlich vermieten kann. Bei Streitigkeiten über ein Mieterhöhungsverlangen können beide Parteien den Mietspiegel dazu heranziehen, um die Richtigkeit der eigenen Position zu beweisen.Die im Mietspiegel enthaltenen Angaben gelten dabei auch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweismittel, das der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt.

Doch kann ein Vermieter bei einer Mieterhöhung die Ihn begrenzende Vergleichsmiete auch alternativ über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und oder ein Sachverständigengutachten feststellen, es sei denn, es handelt sich bei dem Mietspiegel um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel.

Um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handelt es sich, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet wird, von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (zum Beispiel der örtliche Mieterverein) und der Gemeinde anerkannt wird (§ 558d BGB). Ausnahmsweise darf er nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für gesamt Deutschland angepasst werden, bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist. Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinden veröffentlicht.

Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess vermutet, dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen. Diese Vermutung ist aber widerlegbar.

Problematisch ist hier vor allem, ob es die von § 558d BGB geforderten „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ zur Aufstellung von Mietspiegeln überhaupt gibt (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, Bd. 3, 4. Aufl. 2004, § 558d BGB Rn. 2 m. w. N.).

Der vorherrschende Kostenverteilungsschlüssel einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz definiert den Miteigentumsanteil als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Der Miteigentumsanteil muss also nicht der Wohnfläche entsprechen, da hierin auch Teile des Gemeinschaftseigentums (Keller, Hausflur, Waschküche etc.) eingeschlossen sind. Der Miteigentumsanteil wird häufig in Tausendstel ausgedrückt. Die dingliche Aufteilung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft festgehalten und für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Soll die Betriebskostenabrechnung nach den Miteigentumsanteilen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden, muss dies zwischen Mieter und Vermieter mietvertraglich vereinbart werden, ansonsten greift nach § 556 a BGB die Abrechnung nach der Wohnfläche.

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