Zu den Kleinreparaturen zählt nach § 28 Abs. 3 Satz der II. Berechnungsverordnung die Behebung kleinerer Schäden an Einrichtungsgegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Eine Rechnungsweiterleitung an den Mieter ist jedoch nur möglich, wenn eine dementsprechende Vereinbarung im Mietvertrag existiert, dies nennt man dann umgangsprachliche Kleinreparaturklausel.

Aufgrund der schwammigen Formulierung in der II. Berechnungsverordnung arbeitete der Bundesgerichtshof folgende Kriterien zur Kleinreparaturklausel aus:

  • Es dürfen nur Kosten für kleine Instandsetzungsarbeiten abgewälzt werden.
  • Es kommen nur solche Teile in Betracht, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören, also nicht die defekte Lampe im Hausflur, und deren Zustand und Lebensdauer vom Umgang des Mieters mit ihnen abhängt.
  • Es gilt eine zweifache Kostengrenze. Je Einzelreparatur muss ein Höchstbetrag vertraglich festgelegt werden und für den Fall, dass im Laufe des Jahres mehrere Kleinreparaturen in der Wohnung anfallen, muss ein jährlicher Gesamtbetrag im Mietvertrag ausgewiesen sein.

Detaillierte Informationen zur Kleinreparaturklausel finden sie hier.

Bei einem Kündigungsverzicht oder Kündigungsauschluss schließen die Vertragsparteien im Mietvertrag das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages für bis zu 4 Jahren aus. Mit einer individuell ausgehandelten Vereinbarung geht dies sogar noch länger. Damit eine rechtssichere Vereinbarung zum Kündigungsausschluss getroffen wird sind folgende Bedingungen notwendig:

  • Die Mietvertragsparteien können nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausschließen. Das Recht zur fristlosen Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann nicht ausgeschlossen werden.
  • Der Kündigungsausschluss muss für Mieter und Vermieter gelten, ein einseitiger Ausschluss ist unzulässig (BGH, Urteil vom 05.01.2009, Az. VIII ZR 30/08)
  • Der Kündigungsverzicht darf für maximal vier Jahre vereinbart werden. Bei einer längeren Bindungsfrist ist die gesamte Vereinbarung unwirksam, sodass der Vertrag jederzeit ordentlich gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 81/03)
  • Dem Mieter muss unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist eine Beendigung des Vertrages zum Ablauf von vier Jahren möglich sein, nicht erst nach vier Jahren (BGH, Urteil vom 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14)

Berechnung des Kündigungsausschlusses

Der Zeitraum des Kündigungsausschlusses berechnet sich nicht nach dem Mietbeginn, sondern nach dem Tag des Vertragsabschlusses. Nehmen wir an, der Mietvertrag wurde am 10.07.2016 von den Parteien unterschrieben, Mietbeginn ist der 01.10.2016.

Basis Abschluss des Mietvertrages: Ein wirksamer Kündigungsausschluss für längstens vier Jahr wäre inklusive der 3-monatigen Kündigungsfrist bis zum 10.07.2020 möglich.

Basis Mietbeginn 01.09.2016: Sie möchten gerne den Mietbeginn zur Berechnungsgrundlage nehmen. Ein wirksamer Kündigungsausschluss für längstens vier Jahr wäre inklusive der 3-monatigen Kündigungsfrist bis zum 30.06.2020 möglich.

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