mietrechtlexikon abmahnungVerstößt ein Mieter gegen seine aus dem Mietvertrag vorgegebenen Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. Abmahnen heißt, der Vermieter fordert seinen Mieter unter konkreter Nennung des Verstoßes schrifltich auf, seinen Vertrag einzuhalten.

Abmahngründe

  • Der Mieter hält sich fortwährend nicht an die Ruhezeiten im Haus. So baut er zum Beispiel mitten in der Nacht sein neues Schlafzimmerregal auf und hantiert mit Bohrmaschine und Hammer oder beschallt das Haus mit lautstarker Musik.
  • Laut mietvertraglicher Vereinbarung soll der Hausflur im Wechsel einmal wöchentlich von den Mietern gereinigt werden. Der Mieter des 2. Obergeschosses kommt dieser Vereinbarung regelmäßig nicht nach.
  • Der Mieter ist vertraglich verpflichtet die Miete bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Die Mieten gehen jedoch immer wieder verspätet auf dem Konto ein.

So unterschiedlich die Fälle sind, sie stellen allesamt Vertragsverstöße dar, die der Vermieter abmahnen kann.

Konsequenzen einer Abmahnung

Eine Abmahnung sollte vom Mieter nicht unterschätzt werden. Sie ebnet oft den Weg zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen oder zu einer Unterlassungsklage. Das Gesetz selbst fordert eine Abmahung nur in § 541 BGB "Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch" und § 543 BGB "Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund". In der Praxis sehen die Amtsrichter jedoch auch bei anderen Vertragsverletzungen, zu nennen ist hier § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB "Kündigung wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung", die vorherige Abmahnung gerne.

Eine ordentliche oder gar "fristlose" Kündigung ist nicht möglich, wenn der Vermieter den Mieter beim einmaligen Nichtputzen des Treppenhauses oder bei einer einmaligen unpünktlichen Mietzahlung erwischt. Hat der Vermieter sie im Visier, macht es die Masse der Abmahnungen zu den mietrechtlichen Vertragsverletzungen, die ihnen zum Verhängnis werden kann.

Ein Fall aus der Praxis

Nehmen wir § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB "Kündigung wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung", in diesem Fall ständig zu spät eingehende Mietzahlungen in Verbindung mit der Aussage "Ich zahle, wenn Geld auf dem Konto ist". Die Eigentümerin hatte von dem Verhalten der Mieterin genug, war die Miete am 3. Werktag nicht auf dem Konto wurde eine Abmahnung verschickt. Nach ca. sieben Abmahnungen kündigte die Eigentümerin den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Amtsrichterin war auf ihrer Seite, die fristlose Kündigung verneinte sie, durch die Summe der Abmahnungen sei jedoch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durchaus gerechtfertigt. Es sei der Eigentümerin und der vertretenden Verwaltung nicht zumutbar, permanent den Mieteingang zu kontrollieren.

Eine Abmahnung ist in drei Fällen nicht notwendig und zwar, wenn die Abmahnung

  1. offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z.B. äußert der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortzusetzen),
  2. die sofortige Kündigung unter Abwägung der Interessen beider Vertragparteien gerechtfertigt ist (z.B. der Mieter beleidigt den Vermieter oder andere Bewohner schwer),
  3. der Mieter mit der Zahlung seiner Miete an zwei aufeinanderfolgenden Termine in Rückstand ist oder der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Formulierungsbeispiel verspätete Mietzahlung

Betreff: Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung zur Wohnung [Straße und Hausnummer, PLZ und Ort, Wohnungsbezeichnung lt. Mietvertrag]

Sehr geehrter Mieter,

leider stellte ich nach Überprüfung der Zahlungseingänge fest, dass Sie die [z.B. Januarmietemiete] zur oben genannten Wohnung noch nicht überwiesen haben.

Gemäß § x des mit Ihnen bestehenden Mietvertrages vom xx.xx.xxxx ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag im Monat im Voraus zu zahlen. Trotz dieser eindeutigen Vertragsabsprache gab es in letzter Zeit folgende Zahlungsverzögerungen:

Miete für Monat xxxxxxxx, Zahlungsziel xx.xx.xxxx, Zahlungseingang am xx.xx.xxxx.
Miete für Monat xxxxxxx, Zahlungsziel xx.xx.xxxx, noch kein Zahlungseingang.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich diese schleppende Zahlungsweise künftig nicht mehr hinnehmen werde und ich Sie mit diesem Schreiben abmahne und zugleich auffordere, Ihre Miete rechtzeitig zu dem vertraglich vereinbarten Termin zu zahlen. Sollten Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung in Zukunft erneut nicht pünktlich nachkommen, weise ich Sie bereits jetzt darauf hin, dass ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis kündigen kann.

Zugleich fordere ich Sie auf, den noch rückständigen Gesamtbetrag in Höhe von xxx,xx Euro bis spätestens xx.xx.xxxx zu bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Damit Ihre Abmahnung nicht unwirksam ist und im Falle einer anschließenden Kündigung des Mietverhältnisses auch vor dem Amtsrichter einer Prüfung standhält, sollten sie sich an die Formalien einer mietrechtlichen Abmahnung halten. Darauf schauen Gegenseite und auch Amtsrichter zuerst. Wir haben für sie die Voraussetzungen einer rechtssicheren Abmahnung mit weiteren Musterschreiben in unserem Artikel „Abmahnung im Mietrecht, so formulieren sie richtig“ zusammengetragen.

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