Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit der letzten Schönheitsreparatur während der Mietzeit zu sichern.

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Verstößt ein Mieter gegen seine aus dem Mietvertrag vorgegebenen Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. Abmahnen heißt, der Vermieter fordert seinen Mieter unter konkreter Nennung des mietvertraglichen Verstoßes schrifltich auf, seinen Vertrag einzuhalten.

Abmahngründe

  • Der Mieter hält sich fortwährend nicht an die Ruhezeiten im Haus. So baut er zum Beispiel mitten in der Nacht sein neues Schlafzimmerregal auf und hantiert mit Bohrmaschine und Hammer oder beschallt das Haus mit lautstarker Musik.
  • Laut mietvertraglicher Vereinbarung soll der Hausflur im Wechsel einmal wöchentlich von den Mietern gereinigt werden. Der Mieter des 2. Obergeschosses kommt dieser Vereinbarung regelmäßig nicht nach.
  • Der Mieter ist vertraglich verpflichtet die Miete bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Die Mieten gehen jedoch immer wieder verspätet auf dem Konto ein.

So unterschiedlich die Fälle sind, sie stellen allesamt Vertragsverstöße dar, die der Vermieter abmahnen kann.

Konsequenzen einer Abmahnung

Eine Abmahnung sollte vom Mieter nicht unterschätzt werden. Sie ebnet oft den Weg zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen oder zu einer Unterlassungsklage. Das Gesetz selbst fordert eine Abmahung nur in § 541 BGB "Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch" und § 543 BGB "Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund". In der Praxis sehen die Amtsrichter jedoch auch bei anderen Vertragsverletzungen, zu nennen ist hier § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB "Kündigung wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung", die vorherige Abmahnung gerne.

Eine ordentliche oder gar "fristlose" Kündigung ist nicht möglich, wenn der Vermieter den Mieter beim einmaligen Nichtputzen des Treppenhauses oder bei einer einmaligen unpünktlichen Mietzahlung erwischt. Hat der Vermieter sie im Visier, macht es die Masse der Abmahnungen zu den mietrechtlichen Vertragsverletzungen, die ihnen zum Verhängnis werden kann.

Ein Fall aus der Praxis

Nehmen wir § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB "Kündigung wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung", in diesem Fall ständig zu spät eingehende Mietzahlungen in Verbindung mit der Aussage "Ich zahle, wenn Geld auf dem Konto ist". Die Eigentümerin hatte von dem Verhalten der Mieterin genug, ging die Miete nicht pünktlich ein, wurde eine Abmahnung verschickt. Nach ca. sieben Abmahnungen kündigte die Eigentümerin den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Amtsrichterin war auf ihrer Seite, die fristlose Kündigung verneinte sie, durch die Summe der Abmahnungen sei jedoch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durchaus gerechtfertigt. Es sei der Eigentümerin und der vertretenden Verwaltung nicht zumutbar, permanent den Mieteingang zu kontrollieren.

Eine Abmahnung ist in drei Fällen nicht notwendig und zwar, wenn die Abmahnung

  1. offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z.B. äußert der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortzusetzen),
  2. die sofortige Kündigung unter Abwägung der Interessen beider Vertragparteien gerechtfertigt ist (z.B. der Mieter beleidigt den Vermieter oder andere Bewohner schwer),
  3. der Mieter mit der Zahlung seiner Miete an zwei aufeinanderfolgenden Termine in Rückstand ist oder der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Formulierungsbeispiel verspätete Mietzahlung (PDF)

Damit Ihre Abmahnung nicht unwirksam ist und im Falle einer anschließenden Kündigung des Mietverhältnisses auch vor dem Amtsrichter einer Prüfung standhält, sollten sie sich an die Formalien einer mietrechtlichen Abmahnung halten. Darauf schauen Gegenseite und auch Amtsrichter zuerst. Wir haben für sie die Voraussetzungen einer rechtssicheren Abmahnung mit weiteren Musterschreiben in unserem Artikel „Abmahnung im Mietrecht, so formulieren sie richtig“ zusammengetragen.

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Mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter vorliegen. Dies nennt man Abrechnungsfrist. Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter nur noch dann auf Nachzahlung pochen, wenn er eine verspätete Geltendmachnung nicht zu vertreten hat. Solche nicht vom Vermieter zu vertretenden Verspätungen können zum Beispiel darin liegen, dass ein Versorgungsunernehmen erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erstellt.

§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB legt fest, dass Vermieter auch nicht teilweise abrechnen müssen. Auch dann nicht, wenn schon einige Einzelabrechnungen vorliegen.

Als triftige Gründe für eine Überschreitung der Abrechnungsfrist nach § 556 BGB gelten:

  • fehlende Belege,
  • ein mittlerweile stattgefundener Eigentümerwechsel,
  • Verwalterwechsel,
  • Krankheit,
  • verspätete Gebührenbescheide.
  • die Abrechnung wurde rechtzeitig abgesandt, hat sich aber auf dem Postweg verzögert (LG Dresden v. 28.11.2003 4 S 0403/03)
  • es gab Streitigkeiten mit Lieferanten über ausgestellte und der Abrechnung zugrundezulegende Rechnungen

Vermieter sollten ihre Mieter rechtzeitig unterrichten, wenn sich die Abrechnung aus einer der oben genannten Gründe verzögern wird und daraufhinweisen, dass sie auf einen etwaigen Nachzahlungsanspruch nicht verzichten werden.

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Nebenkosten. Möchte der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist ein errechnetes Guthaben erstattet haben, kann der Vermieter nicht auf die Ausschlussfrist verweisen. Der Mieter hat aus § 812 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erstattung des zuviel gezahlten Betrages, den er auch mit der laufenden Miete verrechnen darf

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Viele Vermieter sind in den letzten Jahren dazu übergegangen unter die jährliche Betriebskostenabrechnung eines Wohnraummietverhältnisses einen Zusatz folgender oder ähnlicher Art zu setzen: "Die Betriebskostenabrechnung gilt als anerkannt, wenn nicht innerhalb von X Wochen nach Zugang Einwände hiergegen erhoben werden". Als Wohnraummieter müssen sie einer solchen Klausel keine Beachtung schenken.

Eine solche Klausel ist unwirksam! Die Vorschriften des § 556 Abs. 3 und 4 sind zwingend und können weder durch mietvertragliche Vereinbarungen oder Anmerkungen unter einer Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen werden.

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
[...]
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei Geschäftsraummietverhältnissen können solche Anerkenntnisklauseln gültig sein, wenn bestimmte Regeln beachtet werden:

  • Die Anerkenntnisklausel muss im Mietvertrag oder eine nachträglichen Vereinbarung enthalten sein.
  • Der Vermieter muss bereits im Mietvertrag verpflichtet sein, bei Fristbeginn (also Erhalt der Abrechnung) auf die Klausel hinzuweisen.
  • Auf die Bedeutung einer Unterlassung eines Widerspruchs muss in der Abrechnung hingewiesen werden.
  • Die Widerspruchsfrist muss angemessen sein. Es wird von einer sechswöchigen Mindestfrist ausgegangen.

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Auch ein Vermieter kann seinem Mieter Geld schulden, zum Beispiel Betriebskostenguthaben, zuviel gezahlte Miete, Schadenersatzansprüche oder Forderungen aus Mietmängeln. Läßt sich der Vermieter zuviel Zeit mit der Begleichung dieser Schulden oder zahlt er nicht, so kann der Mieter - immer vorausgesetzt es handelt sich um unzweifelhafte Forderungen - diese Forderungen mit der zukünftig zu zahlenden Miete gegenrechnen, also Teile der Miete einbehalten. Dies nennt man Aufrechnung.

Zuständig hierfür ist § 556b Absatz 2 BGB Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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