Ein überquellender Briefkasten, ausbleibende Mieten und die Angehörigen melden den Mieter als vermisst. Eine unschöne Situation für jeden Vermieter - was also tun? Das fragte sich auch eine Vermieterin aus Wiesbaden nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren. Sie kündigte das Mietverhältnis per Einwurfeinschreiben fristlos, eine anschließende Räumungsklage hielt sie für sinnlos. Im Mai 2005 Schritt sie stattdessen zur Tat, öffnete die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein.

Das gefiel dem nach einigen Monaten wieder aufgetauchten Mieter überhaupt nicht. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten errechnete er für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 Euro zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten und klagte über Amtsgericht und Landgericht bis zum Bundesgerichtshof.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB** verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.

Darüber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht – wie im entschiedenen Fall – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09).

Übrigens, die Kosten einer Räumungsklage kann der Vermieter bei der Steuererklärung geltend machen. Im konkreten Fall hatte ein Mieter über ein Jahr lang keine Miete mehr bezahlt und der Vermieter demnach keine Einnahmen zu versteuern gehabt. Er wollte Mietverluste sowie Anwalts-, Gerichts- und Speditionskosten auf Grund einer Räumungsklage steuerlich absetzen. Da der Eigentümer gleichzeitig die Wohnung unter der Bedingung verkauft hatte, dass sie geräumt würde, lehnte das Finanzamt den Werbungskostenabzug ab, weil es davon ausging, dass der Kläger die Wohnung nicht weiter vermieten wollte.
Diese Auffassung teilte der 3. Senat des Hessischen Finanzgerichts jedoch nicht. Tatsache ist, dass bis zum Tag der Zwangsräumung der Tatbestand der Vermietung und Verpachtung erfüllt gewesen sei, so die Richter. Solange das Mietverhältnis Bestand habe, sei davon auszugehen, dass Aufwendungen, die bis dahin angefallen sind, der Einkünfteerzielung dienen und damit als Werbungskosten abziehbar sind. Die Rechtsbeziehungen zwischen Kläger und Mieter hätten bis zur Zwangsräumung fortbestanden (Hessisches Finanzgericht Az. 3 K 1524/04).

*§ 229 BGB: Selbsthilfe

Wer zum Zwecke der Selbsthilfe eine Sache wegnimmt, zerstört oder beschädigt oder wer zum Zwecke der Selbsthilfe einen Verpflichteten, welcher der Flucht verdächtig ist, festnimmt oder den Widerstand des Verpflichteten gegen eine Handlung, die dieser zu dulden verpflichtet ist, beseitigt, handelt nicht widerrechtlich, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

**§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe

 Wer eine der im § 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die für den Ausschluss der Widerrechtlichkeit erforderlichen Voraussetzungen vorhanden seien, ist dem anderen Teil zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn der Irrtum nicht auf Fahrlässigkeit beruht.

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