Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben wurde und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist (In diesem Fall Aufgabe der Zehn-Prozent-Regelung des Bundesgerichtshofes bei Wohnflächenabweichungen, BGH, Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14).

  1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
  2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.

So errechnen sie die Vergleichsmiete bei abweichender Wohnfläche

Die Wohnung ist größer als die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche

Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 85 m² vereinbart, gezahlt werden 510,00 EUR Kaltmiete oder 6 EUR pro Quadratmeter. Ein Nachmessen ergibt, dass die Wohnung 100 m² und somit 17,76% größer ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt mittlerweile bei 7,50 EUR pro Quadratmeter, eine Steigerung von 25%. Da nunmehr die tatsächliche Wohnungsgröße als Maßstab für ein Mieterhöhungsverlangen genommen wird, dürfte der Vermieter unter Hinzuziehung der tatsächlichen Wohnungsgröße von 100 m² und unter Beachtung der Kappungsgrenzen von 20 % bzw. 15% für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt 720 EUR oder 690 EUR Kaltmiete verlangen, eine Steigerung von 210 EUR (41,18%) bzw. 180 EUR (35,29% ). Diesem Vorgehen hat der BGH einen Riegel vorgeschoben. Ausgangspunkt zur Berechnung des Mieterhöhungsverlangens ist die bisher gezahlte Miete. Der Eigentümer darf, ausgehend von der bisherigen Kaltmiete in Höhe von 510 EUR und unter Beachtung der Kappungsgrenzen, maximal 102 EUR bzw. 76,50 EUR mehr verlangen.

Die Wohnfläche ist kleiner als die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche

Mietvertraglich wurde eine Wohnfläche von 90 m² vereinbart, die Kaltmiete beträgt 450 EUR oder 5 EUR pro Quadratmeter. Die Nachmessung ergibt 85 m² Wohnfläche. Nach bisheriger Rechtsprechung war eine Abweichung zwischen mietvertraglich vereinbarter und tatsächlicher Wohnungsgröße unerheblich, wenn die Abweichung unter 10% lag. Das ist in diesem Fall gegeben, da die prozentuale Abweichung bei 5,56 % liegt.
Zur Berechnung eines Mieterhöhungsverlangens muss nun die tatsächliche Wohnungsgröße herangezogen werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt mittlerweile bei 6,50 EUR pro Quadratmeter, eine Steigerung von 30%. Nach alter Berechnung hätte der Vermieter bei der mietvertraglich vereinbarten Wohnungsgröße von 90 m² bleiben können, die neue Miete hätte unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20% somit 540 EUR betragen. Nach geänderter Rechtsprechung muss der Vermieter nun die tatsächliche Wohnungsgröße, in unserem Beispiel 85 m²,  zugrunde legen und kommt auf 510 EUR Kaltmiete.

Die neue Rechtsprechung ist positiv für Mieter, deren Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Vertrag angegeben. Im umgekehrten Fall hat sie keine nachteiligen Auswirkungen für Mieter, da der Vermieter als Ausgangspunkt seiner Berechnungen die bisher gezahlte Miete heranziehen muss und nicht die neu ermittelte größere Wohnfläche.

Da Urteil des BGH betrifft nur das Mieterhöhungsverlangen im Wege der Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Mietminderungen und Nebekostenabrechnungen bleiben hiervon bis zur einer eventuellen Gesetzesänderung oder Rechtsprechung unberührt.

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

 

formblitz logo 2

Kein Vermieter sollte darauf verzichten, jedem abgeschlossenen Mietvertrag eine Hausordnung als Anhang hinzuzufügen. Krawall im Hausflur, unerlaubtes Abstellen von Gegenständen in den Fluchtwegen, Grillen auf dem Balkon. Wer kennt nicht die negativen Auswirkungen, wenn viele Menschen ohne allgemein verbindliche Regeln zusammenleben. Mit dieser Vorlage einer Hausordnung erhalten Sie ein eindeutiges Regelwerk, das alle Lebens- und Risikobereiche abdeckt und Ihren Mietern zu einem lebenswerten Wohnumfeld verhilft. Lassen Sie bei Abschluss des Mietvertrages die Hausordnung vom Mieter unterschreiben und händigen Sie ihm ein Exemplar aus. downloaden, ausfüllen, fertig!

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

Auch von Interesse

Amazon Werbung

wisovermieter

WISO Vermieter 2017 - Mietneben- und Heizkosten korrekt abrechnen [PC]

Bestseller in Vermieten

  • WISO Vermieter 2017: Immer aktueller Rechtsstand durch regelmäßige Online-Updates.
  • Korrekte Abrechnung für Einliegerwohnung, Einfamilienhaus, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnung. Automatische Ermittlung aller Kostenanteile und Umlagen.
  • Mietnebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Zählerverwaltung, Berücksichtigung von Mieterwechseln, Auswertungen, Musterschreiben uvm.
  • Erfassen Sie Zählerstände direkt vor Ort mit Ihrem Android-Tablet und übertragen Sie die Daten per Internet auf Ihren PC.
  • Deutsche CD-Rom für Windows 7/8/10 - Inklusive Vermieter-Fachbuch
Zum Seitenanfang

Startseite