Der Fall: Die Klägerin, ein kommunales Energieversorgungsunternehmen, nimmt den Mieter auf Bezahlung der Kosten für die Lieferung von Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser und Fernwärme in Anspruch. Der Mieter ist seit 1997 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Wohnung war bei Mietbeginn mit Kohleöfen ausgestattet. Sowohl für die Beschaffung des Brennmaterials als auch für die Warmwasseraufbereitung hatte der Mieter selbst zu sorgen. In § 1 Abs. 3 des Mietvertrages vom 16. Januar 1997 sind unter der Rubrik "Zum Mitgebrauch sind folgende gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen vorhanden" die Alternativen "Zentralheizung / Fernwärme / Zentrale Warmwasserversorgung / Fernwärmeversorgung" gestrichen.

Im Zuge der Modernisierung der Wohnung teilte die Vermieterin dem Mieter mit Schreiben vom 3. Juni 1999 mit, dass die Kosten für Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser künftig auf der Grundlage einer Liefervereinbarung zwischen dem Energieversorgungsunternehmen und dem Mieter abgerechnet werden sollen. Mit Schreiben vom 21. September 1999 übersandte das Versorgungsunternehmen dem Mieter den Entwurf einer entsprechenden Liefervereinbarung zur Unterschrift zu. Der Mieter unterzeichnete diese Vereinbarung nicht. In der Folgezeit entnahm er aus dem Versorgungsnetz jedoch Fernwärme sowie Warm- und Kaltwasser für seine Wohnung, ohne die entsprechenden Rechnungen zu bezahlen. Er vertrat dabei die Auffassung, er sei nur gegenüber seiner Vermieterin, nicht aber gegenüber der Klägerin zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet.

Das Urteil: Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen.

Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 30. April 2003 - VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 und vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet (BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 235/08)

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