Einem Berliner Mieter kamen seine Heizungs- und Warmwasserkostenabrechnungen spanisch vor. In den zurückliegenden Jahren wechselten die Angaben zur Gesamtwohnfläche in der Betriebskostenabrechnung mehrmals. In einem Jahr wurde eine Gesamtfläche von knapp 1.300 Quadratmeter angegeben, ein paar Jahre später gab der Vermieter 1.365 Quadratmeter an. Erhebliche Unterschiede wiesen auch die Angaben in den einzelnen Jahresabrechnungen über den gesondert abgerechneten Heizölverbrauch einer in dem Anwesen betriebenen Wäscherei auf. Er verweigert die Zahlung, da in seinen Augen die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß sein konnte. Im Hinblick auf die Gesamtfläche des Hauses bzw. die Gesamtheizfläche und den Heizölverbrauch der Wäscherei ergebe sich ein derart uneinheitliches Bild, dass die Abrechnungen ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmäßig sind. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstreckt den Abrechnungszeitraum der Betriebskosten auf ein Jahr. Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.

Auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungszeiträume können aber Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen. Das Berufungsgericht wird daher nunmehr Feststellungen zur sachlichen Richtigkeit der in den erteilten Abrechnungen jeweils angegebenen Flächen und Verbrauchswerte zu treffen haben (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07).

Leitsatz: Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

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