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Schließen Mieter und Vermieter einen Vergleich nach einer Eigenbedarfskündigung, kann der Mieter anschließend keine Ansprüche mehr geltend machen. Dies gilt auch, wenn sich die Kündigung später als unberechtigt erweist. Grundätzlich haben Mieter zwar einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht ist, ein Vergleich kommt jedoch einem Schlussstrich gleich befand das Amtsgericht München (474 C 19752/11), Ansprüche können danach nicht mehr geltend gemacht werden.

Der Fall
Einem Münchener Mieter wurde 2008 wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Vermieterin beabsichtige ihren Lebensmittelpunkt schrittweise nach München zu verlegen, um sich um ihre Mutter zu kümmern. Der Mieter widersprach der Kündigung und bezweifelte insbesondere auch den geltend gemachten Eigenbedarf.

Mieter und Vermieter schließen gerichtlichen Vergleich
Im anschließenden Räumungsprozess vor dem Amtsgericht München bestritt er ebenfalls die Absicht der Vermieterin, in die Wohnung einziehen zu wollen, einigte sich mit der Vermieterin jedoch auf einen Vergleich. Danach verpflichtete sich der Mieter zum Auszug bis Mitte 2009. Im Gegenzug bekam er eine Umzugskostenbeihilfe und die Vermieterin verzichtete auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Mieter verlangt Schadensersatz wegen nur vorgetäuschten Eigenbedarfs, die Vermieterin weigert sich zu zahlen
Der Mieter zog fristgerecht aus. Die Vermieterin zog jedoch nicht in die Wohnung ein, sondern übertrug das Eigentum an der Wohnung auf ihre Mutter. Als der Mieter davon erfuhr, verlangte er Schadenersatz da der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen sei. Da er nunmehr mehr Miete bezahle und auch höhere Umzugskosten gehabt habe, wolle er einen Ausgleich dafür.

Die ehemalige Vermieterin weigerte sich zu bezahlen. Der Mieter habe zwar den Eigenbedarf stets bestritten, jedoch trotzdem einem Vergleich zugestimmt. Daher wäre selbst eine Täuschung nicht kausal für den Schaden.

Für Schadensersatzanspruch muss Kausalzusammenhang zwischen Täuschung durch Vermieter und Auszug des Mieters bestehen
Grundsätzlich kann ein Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn eine Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht ist. Voraussetzung sei jedoch unter anderem, dass zwischen der Täuschung durch den Vermieter und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang bestehe.

Es ist zutreffend, dass allein der Abschluss eines Räumungsvergleiches noch nicht zwangsläufig zur Unterbrechung der Kausalität führt. Es komme dabei jedoch darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien zugrunde gelegt hätten. Wollten sie mit dem Vergleich auch den Streit darüber beseitigen, ob der Eigenbedarf bestehe, könne darin Verzicht auf Schadenersatzansprüche gesehen werden. Entscheidend sei es daher, ob die Parteien durch den Abschluss des Vergleichs einen „Schlussstrich“ unter die Vertragsbeziehung setzen wollten oder ob die Annahme des tatsächlichen Bestehens eines Eigenbedarfs als Grundlage für den Vergleich diente.

Vergleich diente zur Beseitigung des Streits über die Frage des Vorliegens eines Eigenbedarfs
Vorliegend habe der Mieter bis zuletzt den Eigenbedarf bestritten und trotzdem seine Vergleichsbereitschaft signalisiert. Der Vergleich diente daher auch dazu, den Streit über die Frage des Vorliegens eines Eigenbedarfs zu beseitigen. Die umfangreichen Regelungen (Umzugskostenbeihilfe, Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zeigten, dass das Vertragsverhältnis endgültig beendet werden sollte. Ein Kausalzusammenhang zwischen einer etwaigen Täuschung durch die Vermieterin und dem Auszug des Mieters bestehe daher nicht mehr.

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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