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Der Fall: Ohne Begründung kündigte der Vermieter seinem Mieter die Wohnung wegen Eigenbedarf. Der eingeschaltete Rechtsanwalt wies auf diesen formellen Mangel hin, die Kündigung hatte sich damit erledigt. Die Kosten des Rechtsanwalts wollte der Mieter im Wege eines Schadenersatzanspruchs (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB) vom Vermieter erstattet bekommen. Doch damit biss er auch vor dem Bundesgerichtshof auf Granit.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof unterschied zwischen formellen Mängeln und der notwendigen Begründung einer Eigenbedarfskündigung. Die Angabe von Kündigungsgründen soll einen Mieter in die Lage versetzen, die Gründe zu prüfen und ggf. die Kündigung, auch mit anwaltlicher Hilfe, zurückzuweisen. Fehlt jedoch schon im Kündigungsschreiben die Begründung, kann der Mieter davon ausgehen, dass die Kündigung aufgrund eines formellen Mangels unwirksam ist. Er kann die Kündigung sofort zurückweisen, anwaltliche Hilfe ist nicht notwendig. Somit muss der Vermieter in diesem Fall auch nicht die Kosten des Anwalts bezahlen (BGH VIII ZR 9/10).

Wir sind hier gespalten. Der Bundesgerichtshof bürdet dem Mieter das Risiko auf zu erkennen, ob eine Kündigung den formellen Anforderungen genügt. Auf der einen Seite geht der Gesetzgeber von einem mündigen Bürger aus, der sich sicher Kenntnisse aneignen kann und soll. Auf der anderen Seite wissen wir aus unserer täglichen Praxis, dass vielen Mietern die formellen Anforderungen, nicht nur einer Kündigung, vollkommen unbekannt sind.

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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