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Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmißbrauchs unwirksam, BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02.

Der Vermieter ist weder verpflichtet von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).

Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJ W 2013, 1596).

Vermieter und Mieter wohnten in gleichen Haus - der Vermieter in der Souterrainwohnung, der Mieter in der Erdgeschoßwohnung. Im Dezember 1998 kündigte der Vermieter das bestehende Mietverhältnis zum 31. Dezember 1999 mit der Begründung, er wolle "in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoß einziehen". Die Mieter räumten die Wohnung und mieteten eine andere Wohnung zu einem höheren Mietzins. In der folgenden Zeit nahm der Vermieter in der Erdgeschoßwohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis in das Jahr 2002 hinzogen. Nachdem er geheiratet hatte, vermietete er die Erdgeschoßwohnung Mitte des Jahres 2002 anderweitig. Er lebt mit seiner Ehefrau in der durch Umbau ebenfalls vergrößerten Souterrainwohnung.

Der Fall: Ohne Begründung kündigte der Vermieter seinem Mieter die Wohnung wegen Eigenbedarf. Der eingeschaltete Rechtsanwalt wies auf diesen formellen Mangel hin, die Kündigung hatte sich damit erledigt. Die Kosten des Rechtsanwalts wollte der Mieter im Wege eines Schadenersatzanspruchs (§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB) vom Vermieter erstattet bekommen. Doch damit biss er auch vor dem Bundesgerichtshof auf Granit.

Auch dieses Urteil zur Eigenbedarfskündigung passt in die immer weiter gefassten Rechte des Vermieters zur Eigenbedarfskündigung. Ein Vermieter kann seinen Mietern schon nach zwei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen. Die Kündigung ist nicht rechtsmißbräuchlich, wenn sie für den Vermieter bei Mietbeginn noch nicht vorhersehbar war (BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14).

Ob und unter welchen Voraussetzungen ist ein Vermieter verpflichtet bei einer Mietwohnung die er wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfsgrundes zu berücksichtigen und den Mieter hierüber zu unterrichten? Diese Frage war bisher in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.
Gegenstand des Rechtsstreits war die Schadensersatzklage einer Mieterin. Im November 1999 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab er an, er benötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Mieterin widersprach der Kündigung. Im anschließenden Räumungsprozess wurde sie in zwei Instanzen zur Räumung der Wohnung verurteilt. In seinem Urteil vom 5. April 2001 gewährte das Landgericht der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001. Am 25. Juni 2001 starb die Schwiegermutter des Vermieters. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung. Nachdem sie später vom Tod der Schwiegermutter Kenntnis erlangt hatte, verlangte sie von ihrem ehemaligen Vermieter Ersatz ihrer Kosten für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen. Der Vermieter sei verpflichtet gewesen, sie über den Tod seiner Schwiegermutter und den dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs vor ihrem Auszug zu informieren.

Schließen Mieter und Vermieter einen Vergleich nach einer Eigenbedarfskündigung, kann der Mieter anschließend keine Ansprüche mehr geltend machen. Dies gilt auch, wenn sich die Kündigung später als unberechtigt erweist. Grundätzlich haben Mieter zwar einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht ist, ein Vergleich kommt jedoch einem Schlussstrich gleich befand das Amtsgericht München (474 C 19752/11), Ansprüche können danach nicht mehr geltend gemacht werden.

Der Eigenbedarf eines Gesellschafters ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts  grundsätzlich zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden. Es hängt oft nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet. Es ist nicht ersichtlich, weshalb diese Personenmehrheit nur als Gemeinschaft, nicht aber als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt sein sollte, sich auf einen eigenen Wohnbedarf (eines) ihrer Mitglieder zu berufen. Aus der Sicht der Vermieter ist die Interessenlage in beiden Fällen gleich.

Ein Vermieter darf eine Wohnung nur dann mit der Begründung "Eigenbedarf" kündigen, wenn sie anschließend weiter als Wohnraum dient.

In dem Fall wies das Amtsgericht Hamburg die Räumungsklage einer Vermieterin ab. Die Frau wollte ihre kieferorthopädische Praxis in dem Haus erweitern und kündigte einer Mieterin mit dem Verweis auf Eigenbedarf. Eigenbedarf könne aber nur für Wohnzwecke geltend gemacht werden. Die Wohnung galt daher als nicht gekündigt, die Mieterin durfte bleiben - AG Hamburg, Az.: 46 c 109/06.

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