Bezahlt ein Mieter seine Stromrechnungen nicht und der Stromversorger stellt seine Lieferungen daraufhin ein, rechtfertigt dies keine Mietminderung gegenüber dem Vermieter.

Der Fall: Wegen Zahlungsrückstand sperrte der Energielieferant dem Mieter die Stromlieferung. Nach Ausgleich der Forderungen wurde die Lieferung wieder aufgenommen und kurze Zeit später wieder gesperrt. Der Mieter hatte die Kosten für die Sperrung und Entsperrung des Anschlusses nicht gezahlt und weigerte sich aus zukünftig die Kosten zu begleichen. Der Netzbetreiber machte kurzen Prozess, baute den Zähler des Mieters aus und nahm ihn mit.

Daraufhin kündigte der Mieter seinen Vertrag mit dem Versorger und wechselte zu einem anderen Anbieter. Der Wechsel schlug jedoch fehl, es gab keinen Stromzähler. Ohne Stromzähler und damit auch ohne Strom sah der Mieter die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung stark herabgesetzt und folglich wandte er sich an seine Vermieterin und führte eine Mietminderung durch. Sie sei schließlich dafür zuständig, dem Mieter den Zugang an das allgemeine Stromversorgungsnetz zu eröffnen. Dieser Logik konnte die Vermieterin nicht folgen und sie kündigte dem Mieter nach Auflaufen eines ausreichenden Rückstands die Wohnung fristlos wegen Zahlungsverzugs.

Das Urteil: Richtig so befand der Bundesgerichtshof. Der Vermieterin steht sowohl ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete und Nutzungsentschädigung als auch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB wirksam beendet worden. Dass die Stromversorgung infolge des Ausbaus der Messeinrichtung (Stromzähler) zeitweise unterbrochen war, hatte keine Minderung der Miete gemäß § 536 BGB zur Folge. Zwar lag ein Mangel der Wohnung vor, da ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). Die Unterbrechung der Anschlussnutzung erfolgte auf eine entsprechende Mitteilung des Versorgers des Mieters, weil er sich weigerte, dem Versorger die Kosten für die vorausgegangene Sperrung und Entsperrung des Anschlusses zu erstatten. Diese Vorgänge rühren ausschließlich aus dem Strombelieferungsverhältnis des Mieters mit seinem Versorger her und sind der Sphäre des Beklagten, nicht der Sphäre der Vermieterin zuzurechnen (BGH, Urteil vom 15.12.2010 - VIII ZR 113/10).

Fazit: Vermieter sollten darauf achten, dass weitestgehend Vereinbarungen zwischen Mietern und Dritten wegen der Versorgung der Immobilie getroffen werden. Denn dies minimiert das Ausfallrisiko im Bereich der Betriebkostenzahlungen erheblich.

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