Ein Vermieter kalkuliert die Mieterhöhung an seinem SchreibtischEine Mieterhöhung mit Berufung auf die Vergleichsmiete liegt vor, wenn ein Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt oder Gemeinde in der die Wohnung liegt, bezieht. Hiebei kann ein Vermieter sich auf einen Mietspiegel, die Angabe von Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten beziehen. Die gesetzlichen Regelungen finden sich in § 558 BGB "Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete." Man achte auf das Wörtchen "bis", eine Mieterhöhung über die Vergleichsmiete ist nämlich nicht erlaubt. Betriebskosten bleiben dabei ausser Betracht, zur Berechnung der Mieterhöhung ist nur die Kaltmiete heranzuziehen.

Ein BEISPIEL: Eine Mieterin zahlt für ihre Wohnung 7,00 Euro pro qm ohne Heiz- und Betriebskosten. Der Mietspiegel der Gemeinde weist für diese Wohnung eine Mietspanne von 7,20 bis 7,50 EUR aus. Die Miete darf höchstens um 0,50 Euro pro qm erhöht werden, sonst würde die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten.

 

Wie wird die Vergleichsmiete ermittelt?

1. Mietspiegel

In 345 größeren Städten, die jeweils mindestens 20.000 Einwohner haben, ist die Argumentation für Vermieter und Mieter dadurch vereinfacht worden, dass Mietspiegel erarbeitet wurden. Statt einzelne Kriterien verschiedener Wohnungen miteinander zu vergleichen, muss der Verwender des Mietspiegels nur das den Wohnungskriterien entsprechende Feld finden und den Wert ablesen. Mietspiegel werden von den Gemeinden herausgegeben. Beweiskraft hat der in § 558 d BGB beschriebene „qualifizierte Mietspiegel“, der klaren Regelungen unterliegt und von den zuständigen Interessenvertretern wie Mieterverein und Vermieterverband sowie der Gemeinde anerkannt wird. Ein „einfacher Mietspiegel“ ersetzt zwar die Benennung von Vergleichswohnungen beim Mieterhöhungsverlangen, beweist jedoch die Angemessenheit der Erhöhung alleine noch nicht.
Ältere Ausgaben von Mietspiegeln oder Mietspiegel aus Nachbargemeinden können nach Rechtsprechung der Oberlandesgerichte unter bestimmten Voraussetzungen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit herangezogen werden. Als Beweismittel vor Gericht werden sie alleine in der Regel nicht ausreichen. Auch die den Regeln der Wissenschaft entsprechende Erstellung eines Mietspiegels kann vor Gericht zur Streitfrage werden. Verliert der Mietspiegel die Qualifikation, wird er mangels Bindungswirkung als alleiniges Beweismittel unwirksam.

In Köln ist zum Beispiel die Rheinische Immobilienbörse e.V. für die Erstellung des Mietspiegels verantwortlich. Hier werden in Zusammenarbeit mit den Haus- und Grundbesitzervereinen, dem Mieterverein und Vertretern der Städte sowie der Wohnungsgesellschaften Wohnungsmietspiegel von Städten und Gemeinden im Bezirk der IHK Köln im Zweijahresrhythmus veröffentlicht. Die im Internet von Wohnungsbörsen, Immobilienportalen etc. verfügbaren "Mietspiegel" oder Übersichten stellen keine Mietspiegel im Sinne des Gesetzes dar.

Stützt der Vermieter seine Mieterhöhung auf einen Mietspiegel, muss er die Wohnung in dem Mieterhöhungsverlangen innerhalb des Mietspiegels zutreffend einordnen.

Ein Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung liegt derzeit zwischen X Euro und X Euro je m². Ich verweise auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt X, der folgende Einordnung für Ihre Wohnung zeigt: Baujahr 1975, die Einstufung erfolgt somit in Gruppe 3, mittlere Wohnlage; Spalte B Wohnungen um die 60 m³, aufgrund der Ausstattung mit Bad, WC und Heizung Kategorie 3.

Etwas komplizierter wird es, wenn der Mietspiegel verschiedene Tabellen mit Zu- und Abschlägen oder wertenden Kriterien enthält. Hier sind die Einzelheiten der Vergleichsmietenberechnung darzustellen.

Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung liegt derzeit zwischen X Euro und X Euro je m². Ich verweise auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt X, der folgende Einordnung für Ihre Wohnung zeigt: Baujahr 1975, die Einstufung erfolgt somit in Gruppe 3, mittlere Wohnlage; Spalte B Wohnungen um die 60 m³. Folgende Zuschläge (...) und folgende Abschläge (...) aus den Erläuterungen zum Mietspiegel sind zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von X EUR pro Quadratmeter.

  • Nur die Nachbargemeinde hat einen Mietspiegel? Ist die Gemeinde vergleichbar mit der Gemeinde in der die Wohnung liegt, darf dieser Mietspiegel als Grundlage genommen werden (BGH, Urteil vom 16.10.2010, Az. VIII ZR 99/09)
  • Der Vermieter hat einen alten Mietspiegel genommen? Auch das ist erlaubt! ((BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 337/10)
  • Der Vermieter hat keinen Mietspiegel zum Mieterhöhungsverlangen beigelegt? Auch hier gibt der BGH seinen Segen. Sind die Mietspiegel allgemein zugänglich (hierzu zählt auch die Veröffentlichung im Internet oder die Zusendung durch Zahlung einer Schutzgebühr) ist das Mieterhöhungsverlangen nicht ungültig. (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 276/08)
  • Ihr Vermieter will die Miete innerhalb der Mietspanne erhöhen? Das geht in Ordnung sagt der BGH, das Mieterhöhungsverlangen darf nur nicht über der ausgewiesenen Mietspanne liegen. (BGH, Urteil vom 06.07.2005, Az. VIII ZR 332/04)
  • Die Gasetagenheizung hat der Mieter eingebaut und die Öfen rausgeschmissen? Vom Mieter geschaffene Ausstattungen darf der Vermieter nicht in der Mieterhöhung berücksichtigen. (BGH, Urteil vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09)

Wurde von den Interessenverbänden ein "qualifizierter" Mietspiegel entwickelt, müssen dessen Werte übernommen werden, selbst wenn der Vermieter seine Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen will.

2. Vergleichswohnungen

Existiert in der Gemeinde oder Stadt kein Mietspiegel, kann der Vermieter seine Mieterhöhung auf drei Vergleichswohnungen stützen. Es müssen also Wohnungen gefunden werden, die der Wohnung möglichst nahe kommen. Hierbei ist darauf zu achten, dass diese Wohnungen auch wirklich mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind.

  • Wohnungsgröße: Die Vergleichswohnungen müssen ungefähr der Fläche der Wohnung entsprechen. Abweichungen bis zu 25% sind zulässig, aber schon problematisch.
  • Anzahl der Räume: Ein 50 Quadratmeter großes 1-Zimmer-Loft ist nicht mit einer 50 Quadratmeter großen 2 1/2-Zimmer-Wohnung vergleichbar.
  • Baualter: Eine Wohnung aus den siebziger Jahren lässt sich nicht mit einem Neubau aus dem Jahr 2015 vergleichen.
  • Lage der Wohnung: Die ruhige Anliegerstraße ist etwas anderes, als die Wohnung mit Ausblick auf eine vierspurige Ausfallstraße. Auch das gediegene Wohnviertel lässt sich nicht mit dem stadtbekannten Problemviertel vergleichen.
  • Ausstattung: Heizungsart, Bodenbeläge, Badausstattung, Fensterisolierung, Einbauküche etc. Die Ausstattungsmerkmale sollten nahezu identisch sein.

Stützt sich die Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen, genügt es nicht, wenn der Vermieter die Wohnungen ohne nähere Identifizierbarkeit in seiner Mieterhöhung aufführt. Der Mieter muss in der Lage sein, die Wohnungen ohne Weiteres zu finden, um die Vergleichbarkeit überprüfen zu können. In dem Mieterhöhungsschreiben müssen Straße, Hausnummer, Geschoss (links rechts, Mitte wenn notwendig) genannt werden.

Wurden drei Vergleichswohnungen gefunden, darf die Erhöhung nur bis zur Höhe der niedrigsten der angegeben Wohnungen ausgesprochen werden.
Ein Beispiel: Aktuell zahlt der Mieter 5,50 / m². Vergleichswohnung 1 hat einen Quadratmeterpreis von 6,00 EUR, für Vergleichswohnung 2 werden 8,50 EUR pro m² und für Vergleichswohnung 3 werden sogar 9,50 EUR gezahlt.  Das Mieterhöhungsverlangen muss sich am niedrigsten Quadratmeterpreis orientieren, der Vermieter kann also maximal 6,00 EUR verlangen.

3. Vorlage eines Sachverständigengutachtens

Legt der Vermieter ein Sachverständigengutachten vor, ist die Situation eine andere. Bei Vergleichswohnungen, die der Sachverständige in seine Überprüfungen einbezogen hat, muss der Mieter nicht über die genaue Adresse informiert werden. Der Bundesgerichtshof hat am 03.02.2016 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 69/15, entschieden, dass die einfache Nennung von Vergleichswohnungen durch Sachverständige zulässig ist. Kommt es zum Gerichtsverfahren, muss der Sachverständige gegebenenfalls Stellung zu seinen Vergleichswohnungen nehmen. Beruft der Vermieter sich auf ein Sachverständigengutachten, muss er dem Mieter mit der Mieterhöhungsankündigung eine vollständige Kopie des Gutachtens vorlegen. Der Mieter selbst ist zur Überprüfung berechtigt. Entschließt er sich danach, der Mieterhöhung nicht oder nur hinsichtlich eines Teilbetrages zuzustimmen, ist er grundsätzlich nicht zur Begründung seines Verhaltens verpflichtet.

Warum muss der Vermieter auf Zustimmung klagen?

Wir hören oft die Aussage "Der Vermieter hat mir eine Mieterhöhung geschickt" oder "Der Vermieter hat die Miete erhöht". So ganz korrekt ist das nicht. Zunächst schickt der Vermieter ein MieterhöhungsVERLANGEN. Die Höhe der Miete wird zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag bei Vertragsabschluss festgelegt. Jeder Änderung des Vertragswerkes muss von beiden Seiten zugestimmt werden. Der Vermieter verlangt also eine Änderung des Vertrages, dieser Änderung muss der Mieter zustimmen. Reagiert der Mieter nicht auf das Angebot zur Mietanhebung (was er auch nicht muss) oder lehnt er die Erhöhung ab oder, auch das ist möglich, macht er ein Gegenangebot und der Vermieter ist damit nicht einverstanden, hat der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen. Dabei müssen einige Bedingungen erfüllt sein:

  • Wurde eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Mieterhöhungen mit Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind nur statthaft, wenn im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde, zum Beispiel "Der Vermieter ist berechtigt, gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen."
  • Die bisherige Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein (die so genannte Wartefrist). Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostensteigerungen sind daneben zulässig.
    Beispiel: Sie haben einer Mieterhöhung zum 01.06. zugestimmt. Der Vermieter darf die Miete nun 15 Monate nicht anheben, dies wäre der 31.08. des Folgejahres.
    Das neue Mieterhöhungsverlangen darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung losschicken. Geht das Mieterhöhungsverlangen früher zu, ist es unwirksam (BGH WuM 1993, 388), denn zusätzlich zu dieser Jahresfrist ist noch die Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters von 3 Monaten hinzuzurechnen, so dass die Miete 15 Monate unverändert ist (§ 558 I BGB).
    Beispiel: Sie haben einer Mieterhöhung zum 01.06. zugestimmt. Rechnen wir nun 12 Monaten hinzu, ist die Jahresfrist zum 31.05. des Folgejahres abgelaufen. Ab dem 01.06. des neuen Jahres darf das neue Mieterhöhungsverlangen bei ihnen im Briefkasten liegen. Nun kommen noch 3 Monate Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters hinzu, in diesem Fall wäre dann die neue Mieter erstmals zum 31.08. fällig.

 


Moderne WohnanlageKeine Zustimmung zur Mieterhöhung, was passiert jetzt?

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder er reagiert nicht oder er stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zu, bleibt die letzte rechtmäßige getroffene Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, die Zustimmung beim Amtsgericht einzuklagen.


 

Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Die sog. Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete allzu rasch erhöht wird. Aktuell liegt die Kappungsgrenze bei 20 %. Berechnungsbasis für die Kappungsgrenze ist jeweils die Miete, die 3 Jahre vor der verlangten Mieterhöhung gezahlt wurde. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete also nur um maximal 20 % erhöhen. Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze jedoch unberücksichtigt (§ 558 Abs. 3 BGB). Sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen allerdings die niedrigere der beiden Grenzen, entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht hat, ist in jedem Fall Schluss. Mehr braucht der Mieter nicht zu bezahlen.

Achtung: Die Kappungsgrenze für Bestandsmieten kann in Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation von den Bundesländern auf 15% per Rechtsverordnung beschränkt werden. In diesen Gebieten dürfen sie als Vermieter Mieterhöhungen mit Hilfe eines Mietspiegels dann nur noch um 15% innerhalb von drei Jahren anheben.

BEISPIEL:
Ein Mieter zahlt seit mehreren Jahren 7.00 Euro Miete pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,50 Euro. Hier darf der Vermieter dank der Kappungsgrenze höchstens 20 % von 7,00 Euro, also höchstens 1,40 Euro Mieterhöhung pro qm mehr verlangen, obwohl damit die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wird.

Auf welchen Zeitraum bezieht sich die Kappungsgrenze?

Hat der Vermieter die Kappungsgrenze von 20 % ausgeschöpft, dann muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten, außer wenn er die Erhöhung mit einer Modernisierung oder mit gestiegenen Betriebskosten begründet. Schöpft er die Kappungsgrenze zunächst nur teilweise aus, darf er innerhalb der folgenden drei Jahre nur noch den Unterschiedsbetrag zu der 20%igen Kappungsgrenze geltend machen.

BEISPIEL:
Der Mieter hat seit mehr als drei Jahren 10,00 Euro pro qm bis April 2017 gezahlt. Zum 1. Mai 2017 ist die Miete um 1,00 Euro auf 11,00 Euro erhöht worden. Der Vermieter darf nunmehr die Miete in den drei Jahren bis April 2020 nur noch um 1,00 Euro erhöhen, denn von der durch die Kappungsgrenze zugelassenen Erhöhung um 2,00 Euro (20 %) hat er ja bereits 1,00 Euro "verbraucht".

Gilt die Kappungsgrenze auch bei ehemaligen Sozialwohnungen?

Grundsätzlich gilt die Kappungsgrenze auch dann, wenn bei einer ehemaligen Sozialwohnung eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall der Preisbindung verlangt wird. War jedoch der Mieter einer solchen Wohnung bis zum Wegfall der Preisbindung zur Zahlung einer sog. Fehlbelegungsabgabe verpflichtet, so ist der Vermieter, wenn er nach dem Wegfall der Preisbindung die Miete erhöhen will, nicht durch die Kappungsgrenze gebunden. Er kann dann die Miete bis zu der Höhe der Fehlbelegungsabgabe anheben, die der Mieter zuletzt zu zahlen hatte (§ 558 Abs. 4 BGB).

BEISPIEL:
Der Mieter einer ehemaligen Sozialwohnung, bei der die Preisbindung ausgelaufen ist, hat bisher 3,00 Euro Mietzins, wegen seines höheren Einkommens aber zusätzlich eine Fehlbelegungsabgabe von 3,00 Euro je qm Wohnfläche gezahlt. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,00 Euro. Der Vermieter darf dann, ohne an die Kappungsgrenze gebunden zu sein, den Mietzins nach dem Wegfall der Preisbindung bis zu der Höhe anheben, die der Mieter bisher einschließlich der Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat, also 6,00 Euro je qm.

Was ist, wenn die Wohnfläche größer oder kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben?

Bei Abweichungen zwischen vertraglich vereinbarter Wohnfläche und tatsächlicher Wohnfläche gilt: Der Vermieter muss die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen, wenn er die Miete mit Hilfe der Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen möchte. Hier hat sich der Bundesgerichtshof von seiner 10-Prozent-Regelung verabschiedet. Zwei Rechenbeispiele finden sie hier.

Ab wann ist die neue Miete zu zahlen?

Die neue Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen (§ 558a BGB). Verschickt der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen zum Beispiel am 12. April und stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, so muss die neue Miete ab dem 1. Juli überwiesen werden.

Keine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters!

Achten sie als Vermieter auf die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Rührt sich ihr Mieter auf ihr Angebot zur Mieterhöhung nicht, dürfen sie dies nicht als Zustimmung interpretieren. Hat der Mieter zum Beispiel einen Lastschrifteinzug erteilt, können sie diesen nicht auf die von ihnen verlangte Miethöhe ändern. Möchten sie die neue Miethöhe durchsetzen, müssen sie ihren Mieter auf Zustimmung vor dem Amtsgericht verklagen, das musste sich auch eine Wohnungsbaugesellschaft aus Stuttgart von den Amtsrichtern sagen lassen. Die Mieter konnten die "Mieterhöhung" für einige Jahre zurückfordern.

Der Fall: Die Mieter einer Wohnung verlangen von einer Wohnungsgesellschaft die Rückzahlung von Miete. Sie hatten hatten eine Einzugsermächtigung erteilt, mit deren Hilfe die vermietende Gesellschaft die monatlichen Mieten vom Konto der Mieter eingezogen hat. Im Jahr 2007 erklärte die Gesellschaft ein Mieterhöhungsverlangen und zog fortan den erhöhten Betrag ein. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung hatten die Mieter nie gegeben.

Im Jahr 2010 erklärte die Vermieterin eine weitere Mieterhöhung und verklagte die Mieter auf Zustimmung. Per Widerklage verlangen die Mieter nun die seit 2007 von ihrem Konto eingezogenen Beträge zurück, soweit diese die vor der Mieterhöhung 2007 vereinbarte Miete übersteigen.

Das Urteil: Das Landgericht Stuttgart stellte sich auf die Seite der Mieter. Sie haben haben der Mieterhöhung aus dem Jahr 2007 nicht dadurch zugestimmt, dass sie die Abbuchung des erhöhten Betrages widerspruchslos hingenommen haben: das widerspruchslose Schweigen kann nämlich nicht nur als Zustimmung gedeutet werden. Es hätte auch nahegelegen, dass ein Widerspruch der Mieter zunächst aus Rechtsunkenntnis und der Sorge um den Bestand des Mietverhältnisses unterblieb. Die Vermieterin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Rückforderung der Miete nach längerer Zeit eine unzulässige Rechtsausübung darstellt. Die Wohnungsgesellschaft hat sich ihrerseits treuwidrig verhalten, indem sie trotz fehlender Zustimmung der Mieter und ohne den Rechtsweg zu beschreiten die erhöhte Miete vom Konto der Mieter abgebucht hat. Schon allein wegen dieses vertrags- und treuwidrigen Verhaltens ist es der Vermieterin verwehrt, sich auf eine unzulässige Rechtsausübung der Mieter zu berufen (LG Stuttgart, Urteil v. 26.10.2011, 13 S 41/11).

Kann der Vermieter kündigen, wenn ich nicht zustimme?

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder er reagiert nicht, bleibt die letzte rechtmäßige getroffene Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, die Zustimmung einzuklagen.

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Anhand unserer Muster-Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete erläutern wir Vermietern und Mietern worauf sie achten müssen, damit die Mieterhöhung nicht schon an den formalen Voraussetzungen scheitert.

 

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