Eine Mieterhöhung mit Berufung auf die Vergleichsmiete liegt vor, wenn ein Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Stadt oder Gemeinde in der die Wohnung liegt, bezieht. Die gesetzlichen Regelungen finden sich in § 558 BGB "Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete". Man achte auf das Wörtchen "bis", eine Mieterhöhung über die Vergleichsmiete ist nämlich nicht erlaubt. Äußert sich der Mieter nicht zur vorgeschlagenen Mieterhöhung oder verweigert er die Zustimmung zur Änderung der Miethöhe, kann/muss der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen.

Warum muss der Vermieter auf Mieterhöhung klagen?

Die Höhe der Miete wird zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag bei Vertragsabschluss festgelegt. Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung, die von ZWEI SEITEN geschlossen wurde, juristisch wird ein solcher Vertrag auch ein mehrseitiges Rechtsgeschäft genannt. Jeder Änderung des Vertragswerkes muss von beiden Seiten zugestimmt werden. Reagiert der Mieter nicht auf das Angebot zur Mietanhebung oder lehnt er die Erhöhung ab, hat der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen. Dabei müssen einige Bedingungen erfüllt sein:

  • Eine Mieterhöhung darf nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen sein,
  • Mieterhöhungen mit Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind nur statthaft, wenn im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde (z.B. "Der Vermieter ist berechtigt, gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.")
  • Die bisherige Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein (die so genannte Wartefrist). Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostensteigerungen sind daneben zulässig.
    Beispiel: Sie haben einer Mieterhöhung zum 01.06. zugestimmt. Der Vermieter darf die Miete nun 15 Monate nicht anheben, dies wäre der 31.08. des Folgejahres.
    Das neue Mieterhöhungsverlangen darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung losschicken. Geht das Mieterhöhungsverlangen früher zu, ist es unwirksam (BGH WuM 1993, 388). Zusätzlich zu dieser Jahresfrist ist noch die Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters von 3 Monaten hinzuzurechnen, so dass die Miete also auch hier 15 Monate unverändert ist (§ 558 I BGB).
    Beispiel: Sie haben einer Mieterhöhung zum 01.06. zugestimmt. Rechnen wir nun 12 Monaten hinzu, ist die Jahresfrist zum 31.05. des Folgejahres abgelaufen. Ab dem 01.06. des neuen Jahres darf das neue Mieterhöhungsverlangen bei ihnen im Briefkasten liegen. Nun kommen noch 3 Monate Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters hinzu, in diesem Fall wäre dann die neue Mieter erstmals zum 31.08. fällig.

Wie hoch darf die Mieterhöhung höchstens sein?

Die vom Vermieter verlangte neue Miete darf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.

BEISPIEL:
Ein Mieter zahlt für seine Wohnung 7.00 Euro pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen dieser Art liegt bei 7,50 Euro. Die Miete darf dann höchstens um 0,50 Euro pro qm erhöht werden. Sonst würde die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten.

Was bedeutet Kappungsgrenze?

Die sog. Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete allzu rasch erhöht wird. Aktuell liegt die Kappungsgrenze bei 20 %. Berechnungsbasis für die Kappungsgrenze ist jeweils die Miete, die 3 Jahre vor der verlangten Mieterhöhung gezahlt wurde. Innerhalb von 3 Jahren darf der Vermieter die Miete also nur um maximal 20 % erhöhen. Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze jedoch unberücksichtigt (§ 558 Abs. 3 BGB). Sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen allerdings die niedrigere der beiden Grenzen, entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht hat, ist in jedem Fall Schluss. Mehr braucht der Mieter nicht zu bezahlen.

Achtung: Die Kappungsgrenze für Bestandsmieten kann in Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation von den Bundesländern auf 15% per Rechtsverordnung beschränkt werden. In diesen Gebieten dürfen sie als Vermieter Mieterhöhungen mit Hilfe eines Mietspiegels dann nur noch um 15% innerhalb von drei Jahren anheben.

BEISPIEL:
Ein Mieter zahlt seit mehreren Jahren 7.00 Euro Miete pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,50 Euro. Hier darf der Vermieter dank der Kappungsgrenze höchstens 20 % von 7,00 Euro, also höchstens 1,40 Euro Mieterhöhung pro qm mehr verlangen, obwohl damit die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wird.

Auf welchen Zeitraum bezieht sich die Kappungsgrenze?

Hat der Vermieter die Kappungsgrenze von 20 % ausgeschöpft, dann muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten, außer wenn er die Erhöhung mit einer Modernisierung oder mit gestiegenen Betriebskosten begründet. Schöpft er die Kappungsgrenze zunächst nur teilweise aus, darf er innerhalb der folgenden drei Jahre nur noch den Unterschiedsbetrag zu der 20%igen Kappungsgrenze geltend machen.

BEISPIEL:
Der Mieter hat seit mehr als drei Jahren 10,00 Euro pro qm bis April 2012 gezahlt. Zum 1. Mai 2012 ist die Miete um 1,00 Euro auf 11,00 Euro erhöht worden. Der Vermieter darf nunmehr die Miete in den drei Jahren bis April 2015 nur noch um 1,00 Euro erhöhen, denn von der durch die Kappungsgrenze zugelassenen Erhöhung um 2,00 Euro (20 %) hat er ja bereits 1,00 Euro "verbraucht".

Gilt die Kappungsgrenze auch bei ehemaligen Sozialwohnungen?

Grundsätzlich gilt die Kappungsgrenze auch dann, wenn bei einer ehemaligen Sozialwohnung eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall der Preisbindung verlangt wird. War jedoch der Mieter einer solchen Wohnung bis zum Wegfall der Preisbindung zur Zahlung einer sog. Fehlbelegungsabgabe verpflichtet, so ist der Vermieter, wenn er nach dem Wegfall der Preisbindung die Miete erhöhen will, nicht durch die Kappungsgrenze gebunden. Er kann dann die Miete bis zu der Höhe der Fehlbelegungsabgabe anheben, die der Mieter zuletzt zu zahlen hatte (§ 558 Abs. 4 BGB).

BEISPIEL:
Der Mieter einer ehemaligen Sozialwohnung, bei der die Preisbindung ausgelaufen ist, hat bisher 3,00 Euro Mietzins, wegen seines höheren Einkommens aber zusätzlich eine Fehlbelegungsabgabe von 3,00 Euro je qm Wohnfläche gezahlt. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,00 Euro. Der Vermieter darf dann, ohne an die Kappungsgrenze gebunden zu sein, den Mietzins nach dem Wegfall der Preisbindung bis zu der Höhe anheben, die der Mieter bisher einschließlich der Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat, also 6,00 Euro je qm.


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Was ist, wenn die Wohnung größer oder kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben? Welche Wohnfläche gilt?

Bei Abweichungen zwischen vertraglich vereinbarter Wohnfläche und tatsächlicher Wohnfläche gilt: Der Vermieter muss die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen, wenn er die Miete mit Hilfe der Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen möchte. Hier hat sich der Bundesgerichtshof von seiner 10-Prozent-Regelung verabschiedet. Zwei Rechenbeispiele finden sie hier.

Ab wann ist die neue Miete zu zahlen?

Die neue Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen (§ 558a BGB). Verschickt der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen zum Beispiel am 12. April und stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, so muss die neue Miete ab dem 1. Juli überwiesen werden.

Keine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters!

Achten sie als Vermieter auf die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Rührt sich ihr Mieter auf ihr Angebot zur Mieterhöhung nicht, dürfen sie dies nicht als Zustimmung interpretieren. Hat der Mieter zum Beispiel Lastschrifteinzug erteilt, können sie diesen nicht auf die von ihnen verlangte Miethöhe ändern. Möchten sie die neue Miethöhe durchsetzen, müssen sie ihren Mieter auf Zustimmung vor dem Amtsgericht verklagen, das musste sich auch eine Wohnungsbaugesellschaft aus Stuttgart von den Amtsrichtern sagen lassen. Die Mieter konnten die "Mieterhöhung" für einige Jahre zurückfordern.

Der Fall: Die Mieter einer Wohnung verlangen von einer Wohnungsgesellschaft die Rückzahlung von Miete. Sie hatten hatten eine Einzugsermächtigung erteilt, mit deren Hilfe die vermietende Gesellschaft die monatlichen Mieten vom Konto der Mieter eingezogen hat. Im Jahr 2007 erklärte die Gesellschaft ein Mieterhöhungsverlangen und zog fortan den erhöhten Betrag ein. Eine Zustimmung zur Mieterhöhung hatten die Mieter nie gegeben.

Im Jahr 2010 erklärte die Vermieterin eine weitere Mieterhöhung und verklagte die Mieter auf Zustimmung. Per Widerklage verlangen die Mieter nun die seit 2007 von ihrem Konto eingezogenen Beträge zurück, soweit diese die vor der Mieterhöhung 2007 vereinbarte Miete übersteigen.

Das Urteil: Das Landgericht Stuttgart stellte sich auf die Seite der Mieter. Sie haben haben der Mieterhöhung aus dem Jahr 2007 nicht dadurch zugestimmt, dass sie die Abbuchung des erhöhten Betrages widerspruchslos hingenommen haben: das widerspruchslose Schweigen kann nämlich nicht nur als Zustimmung gedeutet werden. Es hätte auch nahegelegen, dass ein Widerspruch der Mieter zunächst aus Rechtsunkenntnis und der Sorge um den Bestand des Mietverhältnisses unterblieb. Die Vermieterin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Rückforderung der Miete nach längerer Zeit eine unzulässige Rechtsausübung darstellt. Die Wohnungsgesellschaft hat sich ihrerseits treuwidrig verhalten, indem sie trotz fehlender Zustimmung der Mieter und ohne den Rechtsweg zu beschreiten die erhöhte Miete vom Konto der Mieter abgebucht hat. Schon allein wegen dieses vertrags- und treuwidrigen Verhaltens ist es der Vermieterin verwehrt, sich auf eine unzulässige Rechtsausübung der Mieter zu berufen (LG Stuttgart, Urteil v. 26.10.2011, 13 S 41/11).

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Anhand unserer Muster-Mieterhöhung mit Hilfe der Vergleichsmiete erläutern wir Vermietern und Mietern worauf sie achten müssen, damit die Mieterhöhung nicht schon an den formalen Voraussetzungen scheitert.

 

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