Neben dem Vergleichsmietensystem und der Indexmiete gibt es den sogenannten Staffelmietvertrag (§ 557a BGB "Staffelmiete"). Hierbei können Vermieter und Mieter die Mieterhöhungen bereits vorher durch schriftliche Vereinbarung festlegen, so dass für beide Seiten die künftige Mietentwicklung überschaubar wird. Die Mieterhöhungen erfolgen gestaffelt; das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem entfällt. Für eine wasserdichte Ausgestaltung sind jedoch einige gesetzliche Vorschriften vom Vermieter zu beachten.

 

Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, wann künftig die Miete um welchen Betrag steigt. Zu beachten ist:

  1. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen. 
  2. Die jeweilige neue Monatsmiete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag muss in der Vereinbarung betragsgemäß in Euro ausgewiesen werden. Prozentsätze genügen nicht. Auch die Kombination von absoluten Beträgen und prozentualen Mietsteigerungen ist unwirksam.
  3. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig - Ausnahme: Erhöhung der Betriebskosten, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.
  4. Keine Modernisierungsmieterhöhungen.
  5. Mieter und Vermieter können einen Kündigungsverzicht über längstens vier Jahre vereinbaren.
  6. Die Mietzeit ist nicht zwingend im Voraus zu vereinbaren. Es kann auch ein Vertrag von unbestimmter Dauer abgeschlossen werden, in dem z.B. nur für die ersten drei Jahre oder fünf Jahre eine Staffelmiete vereinbart wird. Grundsätzlich ist eine Staffelmietvereinbarung nicht auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt.
  7. Nach Ablauf der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nur noch mit Hilfe des Vergleichsmietenverfahrens möglich. Es kann aber auch erneut eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Hierzu gehört natürlich die Zustimmung des Mieters.

Beispiel: Am 1. Dezember 2011 beginnt ein Staffelmietvertrag mit einer Miete von 600,00 Euro. Bis 2014 werden jeweils die Mietsteigerungen auf 630 Euro, 680 Euro, 700 Euro usw. festgelegt. Wie in dem Beispiel zu sehen ist, können die einzelnen Staffeln auch unterschiedlich hoch ausfallen.

Staffelmiete und Kündigungsausschluss

Achten Sie auf die Länge des Kündigungsausschlusses! Ein Vermieter vereinbarte mit seinem neuen Mieter eine Staffelmietvereinbarung mit fünfjährigem Kündgungsausschluss. Nach einem halben Jahr Mietzeit überlegte es sich der Mieter anders und kündigte. Der Streit ging bis vor den Bundesgerichtshof, der hierzu folgendes Urteil fällte:

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichtes den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Mieter muss nur bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zahlen. 

Zusätzlich sollten Sie auf die Unterscheidung zwischen Beginn des Mietverhältnisses und Datum des Vertragsabschlusses achten. Beispiel: Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.2012, der Mietvertrag wurde von den Parteien am 15.07.2012 unterschrieben. Maßgeblich ist das Datum des Vertragsabschlusses, also der 15.07.2012. Wurde der vierjährige Kündigungsverzicht auf Basis des Vertragsabschlusses 15.07.2012 berechnet, ist der Kündigungsschluss unwirksam. Der Kündigungsverzicht überschreitet die 4-Jahresgrenze um den Zeitraum 15.07.2012 bis 01.10.2012. Der Mieter kann jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen (BGH, VIII ZR 3/05).

 


Moderne WohnanlageKeine Zustimmung zur Mieterhöhung, was passiert jetzt?

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder er reagiert nicht oder er stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zu, bleibt die letzte rechtmäßige getroffene Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, die Zustimmung beim Amtsgericht einzuklagen.


 

Und was ist mit der Mietpreisbremse?

Bitte denken sie daran, die "Mietpreisbremse" greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Prüfen sie deshalb, ob eine "Mietpreisbremse" von ihrer  Landesregierung für ihre Stadt oder Gemeinde verordnet wurde.

Staffelmietvertrag und Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Der Absicht einiger Vermieter zur Umgehung der Mietpreisbremse zukünftig Staffelmietverträge über viele Jahre abzuschließen, wurde vom Gesetzgeber ein Riegel vorgeschoben. Bei jeder Mietstaffelerhöhung ist zu prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) um 10 Prozent übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann die Erhöhung zurückweisen.

Mietpreisbremse und Altmietverträge: Nur eingeschränkter Bestandsschutz

Mieter und Vemieter sollten in ihre Staffelmietverträg und die aktuellen Mietspiegel schauen. Liegt die Miete schon aufgrund einer in der Vergangenheit getätigten Mietstaffelerhöhung über 10% der Vergleichsmiete, muss die Miethöhe zwar nicht gesenkt werden, weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind jedoch für den Vermieter nicht möglich.

Die Bundesregierung begründet den Einschluss der Staffelmietvereinbarungen wie folgt:

Für neu abgeschlossene Staffelmietvereinbarungen gelten nach dem neu eingefügten Absatz 4 Satz 1 die Regelungen über die Mietpreisbegrenzung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d bis 556g BGB-E, und zwar sowohl hinsichtlich der vereinbarten ersten Miete als auch für die weiteren Mietstaffeln. Dies ist erforderlich, um zu verhindern, dass § 556d BGB-E mit Staffelmietvereinbarungen faktisch umgangen wird. Staffelmietverträge lassen nämlich – anders als bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB oder bei einer Indexmiete nach § 557b BGB – erhebliche Preissprünge zu. Der Verweis in Absatz 4 Satz 1 umfasst zugleich die Ausnahmen für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB-E) sowie die Sonderregelungen für den Bestandsschutz in Höhe der Vormiete und die Berücksichtigung einer Modernisierung (§ 556e BGB-E).

Allerdings bedarf es für die weiteren Mietstaffeln einer Modifizierung: In zeitlicher Hinsicht tritt nach Absatz 4 Satz 2 bei der Ermittlung der jeweils zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der jeweiligen Staffel. Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietvereinbarung die maximal zulässige Miethöhe vollständig ausnutzen will. Satz 3 stellt klar, dass eine beim Sprung auf eine Staffel zulässig erreichte Miethöhe auch in Zukunft Bestandsschutz genießt. Die Miete wird also nicht etwa nachträglich wieder gesenkt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt und die bisher geschuldete Miethöhe bei der Ermittlung der Zulässigkeit der nächsten Staffel nicht mehr zulässig wäre.

§ 557a Staffelmiete
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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