Moderne Wohnanlage für MieterVerweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder er reagiert nicht, bleibt die letzte rechtmäßige getroffene Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen, weil der Mieter einer Mieterhöhung nicht oder nur teilweise zustimmt. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, die Zustimmung beim Amtsgericht einzuklagen.

Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Grundsätzlich ist der Mieter nach vertragsrechtlichen Regeln verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn sie rechtlich zutreffend begründet worden ist. Dazu steht ihm eine Prüfungsfrist von 2 Monaten zur Verfügung. Der Vermieter kann nach Fristablauf oder nach Ablehnung seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich geltend machen. Im Klageverfahren vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht ist der Mieter erstmals verpflichtet, seine Ablehnung zu begründen. Zuvor muss der Vermieter die Rechtmäßigkeit seines Mieterhöhungsverlangens in der Klageschrift nicht nur darlegen, sondern im Einzelnen beweisen. Der Mieter kann einer Mieterhöhung auch nur in Teilbereichen zustimmen, so dass der Vermieter dann vor Gericht nur den Teil der Mieterhöhung einklagen müsste, der nicht anerkannt wurde.

Der Gegenstandswert einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung berechnet sich am 12-fachen Wert der monatlich verlangten Mieterhöhung. Gerade dann, wenn der Mieter nur einem Teilbetrag die Zustimmung versagt, hält sich das Kostenrisiko aufgrund eher niedriger Streitwerte im Rahmen. Allerdings können die Kosten, die der Mieter im Falle einer Niederlage im Prozess allein tragen müsste, durch Sachverständigengebühren in Höhe von 1.000 bis 2.000 EUR stark in die Höhe getrieben werden.

Was prüft das Gericht bei einer Mieterhöhung?

Das Gericht prüft, ob ein formal korrektes Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Anschließend werden die vom Vermieter angeführten Kriterien für die Rechtmäßigkeit der Erhöhung geprüft. Der Vermieter kann im laufenden Verfahren weitere Beweismittel für die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung nachschieben. Sind die Angaben zum Mieterhöhungsverlangen neu, muss dem Mieter noch einmal die Prüfungsfrist von 3 Monaten und die Gelegenheit, der Mieterhöhung zuzustimmen, eingeräumt werden

Baualtersklassen
Sind in einem Mietspiegel die Wohnungen nach Baualtersklassen eingeteilt, kommt es bei der Einordnung auf das Datum der Bezugsfertigkeit an. Wurde das Gebäude zerstört und wieder aufgebaut ist das Datum, zu dem das Gebäude wieder bezogen werden konnte maßgeblich. Wurde das Gebäude teilweise zerstört, ist die Altersklasse maßgeblich, die den Wohnungen das wesentliche Gepräge gibt. Wurden Modernisierungen durchgeführt, können bei der Einordnung des Gebäudes Schallschutz, Zuschnitt der Wohnungen, Wasserversorgung und -entsorgung, Elektrizität als Indikatoren zur Einordnung herangezogen werden. Hier ist u.U. die Klassifizierung von einem Sachverständigen durchzuführen. Wurde das Gebäude komplett saniert, sodass nur noch die alte Fassade erhalten blieb, sind die Wohnungen als Neubau anzusehen.

Wohnungsgröße
Bei Abweichungen zwischen vertraglich vereinbarter Wohnfläche und tatsächlicher Wohnfläche gilt: Der Vermieter muss die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen, wenn er die Miete mit Hilfe der Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen möchte. Ist die Wohnung größer als mietvertraglich vereinbart, ist die geltende Ausgangsmiete Ausgangspunkt zur Berechnung des Mieterhöhungsverlangens. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen, darf der Vermieter nur diesen Wert für seine Berechnungen heranziehen. Die Zehn-Prozent-Regelung bei Wohnflächenabweichungen wurde bei Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem von Bundesgerichtshof aufgehoben.

Vom Mieter eingebrachte Einrichtungen und Wohnwertverbesserungen
Einrichtungen und Wohnwertverbesserungen, die vom Mieter eingebracht wurden, zum Beispiel der Einbau eines hochwertigen Wandschrankes oder die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit einer Gasetagen-Heizung und Heizkörpern, dürfen vom Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht berücksichtigt werden.

Wohnungsmängel
Wohnungsmängel werden bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht berücksichtigt. Hier hat der Mieter Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Wann muss die neue Miete nach einem Urteil gezahlt werden?

Gibt das Gericht dem Vermieter Recht und wird der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt, gilt die Zustimmung als nachträglich erteilt, so dass die Verpflichtung zur höheren Mietzahlung zu dem ursprünglich in der Erhöhungserklärung angegebenen Termin beginnt. Bei Urteilsverkündung bereits aufgelaufene Zahlungsansprüche müssen nachträglich ausgeglichen werden. Die Gelegenheit zur Sonderkündigung ergibt sich für den Mieter im Prozess nur dann, wenn der Vermieter vollständig neuen Vortrag zur Begründung der Mieterhöhung einbringt. In diesem Fall beginnen sowohl die Prüfungsfrist als auch die Sonderkündigungsfrist des § 561 BGB neu zu laufen.

Fazit: Eine „wasserdichte“ Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur schwer zu vermeiden. Trotzdem sollten Mieter prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar und korrekt begründet ist. Vielleicht läßt der Vermieter sich auf auf einen Handel ein und ist mit einer geringeren Mieterhöhung einverstanden. Ausprobieren sollte man dies auf jeden Fall.

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