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Moderne Wohnanlage für MieterFür den Mieter ist eine Mietwohnung Lebensmittelpunkt und Ort der Geborgenheit. Für den Vermieter ist sie nur Teil einer Immobilie, die so wirtschaftlich wie möglich genutzt werden soll. Mieterhöhungen erscheinen dem Vermieter sinnvoll und notwendig, während der Mieter sie fürchtet. Aufgrund einer Mieterhöhung zur Aufgabe der vertrauten Wohnung und zum Umzug in ein anderes Umfeld gezwungen zu werden, gehört zu den Alpträumen vieler älterer, aber auch jüngerer Mieter. Der Gesetzgeber hat diese Situation erkannt und die Mieterhöhung für Wohnraummietverträge von bestimmten Bedingungen abhängig gemacht. Geplante Mieterhöhungen müssen Mietern von Wohnräumen deshalb nicht nur rechtzeitig bekanntgegeben, sondern auch nachvollziehbar begründet werden. Eventuell sind Kappungsgrenzen bei einer Mieterhöhung zu beachten.

Eine rechtswirksame Veränderung der vertraglich geregelten Miethöhe kann der Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters erreichen. Um eine erhöhte Mietzahlung durchzusetzen, muss er den Mieter zunächst schriftlich über sein Verlangen informieren und ihn auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen. Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, zu entscheiden, ob das Anliegen des Vermieters gerechtfertigt ist, hat er den Anspruch, über die Gründe der gewünschten Mieterhöhung informiert werden. Wichtig ist dabei, dass der Mieter die Argumente nachvollziehen und gegebenenfalls auch entkräften kann. Am häufigsten wird vom Vermieter dabei die notwendige Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete genannt.

Ortsübliche Vergleichsmiete feststellen

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er aktiv werden. Er muss dem Mieter eine schriftliche Mieterhöhungsankündigung übersenden und sein Erhöhungsverlangen schlüssig begründen. Ob ein Mieterhöhungsverlangen rechtmäßig ist, ist für den Mieter nur dann nachvollziehbar, wenn er weiß, wie er die im Bereich seiner Wohnung „ortsübliche“ Vergleichsmiete feststellen kann. In § 558 Absatz 2 BGB hat der Gesetzgeber aufgelistet, welche Kriterien bei der Bemessung der ortsüblichen Miete wichtig sind.
Die Art des Wohnraums, seine Größe und die jeweilige Ausstattung sind ebenso Kriterien wie die konkrete Beschaffenheit und die Lage. Hinzu kommen energetische Aspekte, die sich besonders auf die Höhe der zu erwartenden Mietnebenkosten auswirken. Zur Feststellung und zum Nachweis der Vergleichskriterien gibt es verschiedene Möglichkeiten. Der Vermieter kann durch Benennung von mindestens 3 Vergleichswohnungen darlegen, dass bereits die niedrigste, für diese Wohnungen verlangte Miethöhe den vom Mieter gerade gezahlten Mietpreis übersteigt. Der Vermieter kann statt der Vergleichswohnungen auch die Erklärung eines amtlich zugelassenen Sachverständigen für Mietpreisermittlung vorlegen, aus der sich ergibt, dass die neu verlangte Miethöhe bei Berücksichtigung aller Kriterien angemessen ist. Besteht für die Stadt oder die Gemeinde, in der sich die betroffene Wohnung befindet, ein Mietspiegel, kann sich der Vermieter auf die dort getroffenen Feststellungen berufen.


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Angabe von Vergleichswohnungen

Wird die Notwendigkeit einer Mieterhöhung durch Angabe von Vergleichswohnungen begründet, ist es erforderlich, diese Wohnungen so konkret zu benennen, dass der Mieter sie selbst in Augenschein nehmen kann. Dem Mieter steht das Recht zu, sich zu vergewissern, ob die genannten Wohnungen wirklich mit der von ihm genutzten Wohnung vergleichbar sind. Genaue Adresse, Name des Mieters oder Angabe des Stockwerks und der Wohnungsnummer sind wichtig. Hier sollte der Mieter sofort prüfen, ob diese Angaben stimmen.

Vorlage eines Sachverständigengutachtens

Legt der Vermieter ein Sachverständigengutachten vor, ist die Situation eine andere. Bei Vergleichswohnungen, die der Sachverständige in seine Überprüfungen einbezogen hat, muss der Mieter nicht über die genaue Adresse informiert werden. Der Bundesgerichtshof hat am 03.02.2016 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 69/15, entschieden, dass die einfache Nennung von Vergleichswohnungen durch Sachverständige zulässig ist. Kommt es zum Gerichtsverfahren, muss der Sachverständige gegebenenfalls Stellung zu seinen Vergleichswohnungen nehmen. Beruft er sich auf ein Sachverständigengutachten, muss der Vermieter dem Mieter mit der Mieterhöhungsankündigung eine vollständige Kopie des Gutachtens vorlegen. Der Mieter selbst ist zur Überprüfung berechtigt. Entschließt er sich danach, der Mieterhöhung nicht oder nur hinsichtlich eines Teilbetrages zuzustimmen, ist er grundsätzlich nicht zur Begründung seines Verhaltens verpflichtet.

Begründung mit Hilfe eines Mietspiegels

In 345 größeren Städten, die jeweils mindestens 20.000 Einwohner haben, ist die Argumentation für Vermieter und Mieter dadurch vereinfacht worden, dass Mietspiegel erarbeitet wurden. Statt einzelne Kriterien verschiedener Wohnungen miteinander zu vergleichen, muss der Verwender des Mietspiegels nur das den Wohnungskriterien entsprechende Feld finden und den Wert ablesen. Mietspiegel werden von den Gemeinden herausgegeben. Beweiskraft hat der in § 558 d BGB beschriebene „qualifizierte Mietspiegel“, der klaren Regelungen unterliegt und von den zuständigen Interessenvertretern wie Mieterverein und Vermieterverband sowie der Gemeinde anerkannt wird. Ein „einfacher Mietspiegel“ ersetzt zwar die Benennung von Vergleichswohnungen beim Mieterhöhungsverlangen, beweist jedoch die Angemessenheit der Erhöhung alleine noch nicht.
Ältere Ausgaben von Mietspiegeln oder Mietspiegel aus Nachbargemeinden können nach Rechtsprechung der Oberlandesgerichte unter bestimmten Voraussetzungen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit herangezogen werden. Als Beweismittel vor Gericht werden sie alleine in der Regel nicht ausreichen. Auch die den Regeln der Wissenschaft entsprechende Erstellung eines Mietspiegels kann vor Gericht zur Streitfrage werden. Verliert der Mietspiegel die Qualifikation, wird er mangels Bindungswirkung als alleiniges Beweismittel unwirksam.

Kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder er reagiert nicht, bleibt die letzte rechtmäßige getroffene Mietvereinbarung wirksam. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen, weil der Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt. Seine einzige Möglichkeit, die gewünschte Vertragsänderung durchzusetzen, besteht darin, die Zustimmung einzuklagen.

Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Grundsätzlich ist der Mieter nach vertragsrechtlichen Regeln verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn sie rechtlich zutreffend begründet worden ist. Dazu steht ihm eine Prüfungsfrist von 2 Monaten zur Verfügung. Der Vermieter kann nach Fristablauf oder nach Ablehnung seinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich geltend machen. Im Klageverfahren vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht ist der Mieter erstmals verpflichtet, seine Ablehnung zu begründen. Zuvor muss der Vermieter die Rechtmäßigkeit seines Mieterhöhungsverlangens in der Klageschrift nicht nur darlegen, sondern im Einzelnen beweisen. Der Mieter kann einer Mieterhöhung auch nur in Teilbereichen zustimmen, so dass der Vermieter dann vor Gericht nur den Teil der Mieterhöhung einklagen müsste, der nicht anerkannt wurde.

Der Gegenstandswert einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung berechnet sich am 12-fachen Wert der monatlich verlangten Mieterhöhung. Gerade dann, wenn der Mieter nur einem Teilbetrag die Zustimmung versagt, hält sich das Kostenrisiko aufgrund eher niedriger Streitwerte im Rahmen. Allerdings können die Kosten, die der Mieter im Falle einer Niederlage im Prozess allein tragen müsste, durch Sachverständigengebühren in Höhe von 1.000 bis 2.000 EUR stark in die Höhe getrieben werden.

Was prüft das Gericht bei einer Mieterhöhung?

Das Gericht prüft, ob ein formal korrektes Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Anschließend werden die vom Vermieter angeführten Kriterien für die Rechtmäßigkeit der Erhöhung geprüft. Der Vermieter kann im laufenden Verfahren weitere Beweismittel für die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung nachschieben. Sind die Angaben zum Mieterhöhungsverlangen neu, muss dem Mieter noch einmal die Prüfungsfrist von 3 Monaten und die Gelegenheit, der Mieterhöhung zuzustimmen, eingeräumt werden
Bezieht sich der Vermieter zur Begründung seiner Mieterhöhung auf einen Mietspiegel, gelten die dort getroffenen Aussagen nur dann als Beweismittel, wenn es sich um einen aktuellen, qualifizierten Mietspiegel handelt, der dort gilt, wo die Wohnung belegen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Hinweis auf einen örtlichen Mietspiegel sogar dann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichen kann, wenn der Wohnungstyp (Einfamilienhaus) vom Mietspiegel eigentlich ausgenommen ist (BGH, Urteil vom 26.04.2016, Aktenzeichen VIII ZR 54/15). In einem möglichen Gerichtsverfahren wird der Vermieter dann zusätzlich weitere Beweismittel für die Ortsüblichkeit der verlangten Miete vorlegen müssen.

Baualtersklassen
Sind in einem Mietspiegel die Wohnungen nach Baualtersklassen eingeteilt, kommt es bei der Einordnung auf das Datum der Bezugsfertigkeit an. Wurde das Gebäude zerstört und wieder aufgebaut ist das Datum, zu dem das Gebäude wieder bezogen werden konnte maßgeblich. Wurde das Gebäude teilweise zerstört, ist die Altersklasse maßgeblich, die den Wohnungen das wesentliche Gepräge gibt. Wurden Modernisierungen durchgeführt, können bei der Einordnung des Gebäudes Schallschutz, Zuschnitt der Wohnungen, Wasserversorgung und -entsorgung, Elektrizität als Indikatoren zur Einordnung herangezogen werden. Hier ist u.U. die Klassifizierung von einem Sachverständigen durchzuführen. Wurde das Gebäude komplett saniert, sodass nur noch die alte Fassade erhalten blieb, sind die Wohnungen als Neubau anzusehen.

Wohnungsgröße
Bei Abweichungen zwischen vertraglich vereinbarter Wohnfläche und tatsächlicher Wohnfläche gilt: Der Vermieter muss die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen, wenn er die Miete mit Hilfe der Vergleichsmiete nach § 558 BGB erhöhen möchte. Ist die Wohnung größer als mietvertraglich vereinbart, ist die geltende Ausgangsmiete Ausgangspunkt zur Berechnung des Mieterhöhungsverlangens. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen, darf der Vermieter nur diesen Wert für seine Berechnungen heranziehen. Die Zehn-Prozent-Regelung bei Wohnflächenabweichungen wurde bei Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem von Bundesgerichtshof aufgehoben.

Vom Mieter eingebrachte Einrichtungen und Wohnwertverbesserungen
Einrichtungen und Wohnwertverbesserungen, die vom Mieter eingebracht wurden, zum Beispiel der Einbau eines hochwertigen Wandschrankes oder die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit einer Gasetagen-Heizung und Heizkörpern, dürfen vom Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht berücksichtigt werden.

Wohnungsmängel
Wohnungsmängel werden bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht berücksichtigt. Hier hat der Mieter Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Wann muss die neue Miete nach einem Urteil gezahlt werden?

Gibt das Gericht dem Vermieter Recht und wird der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt, gilt die Zustimmung als nachträglich erteilt, so dass die Verpflichtung zur höheren Mietzahlung zu dem ursprünglich in der Erhöhungserklärung angegebenen Termin beginnt. Bei Urteilsverkündung bereits aufgelaufene Zahlungsansprüche müssen nachträglich ausgeglichen werden. Die Gelegenheit zur Sonderkündigung ergibt sich für den Mieter im Prozess nur dann, wenn der Vermieter vollständig neuen Vortrag zur Begründung der Mieterhöhung einbringt. In diesem Fall beginnen sowohl die Prüfungsfrist als auch die Sonderkündigungsfrist des § 561 BGB neu zu laufen.

Fazit: Eine „wasserdichte“ Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur schwer zu vermeiden. Trotzdem sollten Mieter prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar und korrekt begründet ist.

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paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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