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Leere Wohnung vor der AbnahmeIm eigenen Zuhause – auch wenn es nur zu Miete ist – möchte sich jeder wohl fühlen. Wenn dann noch der Kontakt mit dem Vermieter reibungslos verläuft, kann es kaum besser sein. Doch aus verschiedensten Gründen wird ein Umzug womöglich dennoch notwendig. Sei es, weil sich Nachwuchs anbahnt und die bisherige Wohnung zu klein ist, weil der Wohnort aufgrund eines neuen Arbeitsplatzes verlegt werden muss oder weil es in Zukunft endlich das Eigenheim sein soll. Ein Umzug ist ohnehin ein anstrengender Akt, bei dem viel bedacht werden muss. Wenn es dann aber auch noch zum Streit mit dem bald ehemaligen Vermieter kommt, steigt der Stressfaktor ungemein. Im Nachfolgenden soll erläutert werden, was für Reibereien bei einem Auszug zwischen Mieter und Vermieter entstehen können und wie diese sich aus der Welt schaffen lassen können.

 

 

Was zum Streit führen kann

So gut sich Vermieter und Mieter auch vorher verstanden haben können oder miteinander ausgekommen sind, so war ihre Beziehung zueinander doch vor allem eines: eine Geschäftsbeziehung. Dieses Geschäft endet mit dem Auszug des Mieters, aber oftmals gibt es noch einige Dinge zwischen den beiden Parteien zu regeln, die sich vor allem um das liebe Geld drehen.

  • Renovierung und Schönheitsreparaturen
    An dieser Stelle kommt es wohl zu den häufigsten Streitfällen. Vermieter möchten nur allzu gerne die Renovierungskosten auf den (ehemaligen) Mieter abwälzen. Dabei geht das Gesetz grundsätzlich davon aus, dass der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zuständig ist. Mittlerweile ist es aber Gang und Gäbe, dass kleine Instandhaltungskosten auch auf den Mieter übertragen werden, wenn im Mietvertrag entsprechend flexible Fristen vereinbart sind.
    Wenn es allerdings um die Renovierung beim Auszug geht, haben viele Vermieter dies im Vorfeld schriftlich im Mietvertrag geregelt. So scheint es zumindest. Meistens sind diese Klauseln im Vertrag jedoch nicht rechtsgültig. Der Bundesgerichtshof hat entsprechend in den vergangenen Jahren eine Vielzahl solcher Klauseln gekippt – zum Beispiel, wenn diese schwammig formuliert sind (BGH, Az. VIII ZR 339/03) – sodass Mieter dann nur verpflichtet sind, die Wohnung besenrein, aber nicht renoviert zu übergeben. Die wichtigsten Urteile diesbezüglich sind auf Haufe.de nochmals zusammengefasst.
  • Mietkaution
    Viele Mieter möchte ihre Kaution direkt bei Auszug ausgezahlt haben, der Vermieter behält diese aber eventuell noch ein. Das ist sein gutes Recht. Er darf diese Kaution zurückbehalten – ihm steht eine sogenannte Überlegungsfrist zu – bis eventuelle Schäden des Mietgegenstandes oder Mietrückstände beglichen worden sind. Auch darf er von dieser Kaution offene Nebenkosten- und Betriebskosten abrechnen.
  • Kündigungsfristen
    Ein häufiges Problem zwischen Mieter und Vermieter kann bezüglich des Auszugs auch die Kündigungsfrist sein. Kündigt der Mieter selbst, beträgt die Frist grundsätzlich 3 Monate. Eventuell kann er diese Frist aber verkürzen, indem er einen Nachmieter stellt. Hier ist darauf zu achten, dass der Vermieter nicht jeden Vorschlag annehmen muss, wenn die vorgeschlagenen Mieter nicht solvent oder anderweitig nicht akzeptabel sind.
    Geht die Kündigung vom Vermieter aus, hat dieser je nach Dauer des Mietverhältnisses unterschiedliche Fristen zu gewährleisten, z.B. 3 Monate, wenn das Mietverhältnis bis zu 5 Jahren gedauert hat oder 9 Monate, wenn die Dauer über 8 Jahre betragen hat.

Aber nicht nur im Falle eines Auszugs kann es zum Streit kommen, auch andere Probleme zwischen Mieter und Vermieter sind denkbar:

Wie im Streitfall vorzugehen ist

streitfallEin Streitfall zwischen Mieter und Vermieter muss nicht immer eskalieren, auch wenn beide Seiten sich zunächst im Recht sehen. Ein Gespräch kann oft Wunder wirken und eine Annäherung aneinander ist auf diesem Wege meist ergiebiger als Briefkontakt, bei dem nicht direkt auf Argumente eingegangen werden kann. Allerdings sollte dabei unbedingt auf Anfeindungen oder ähnliches verzichtet werden. Eine eventuelle Einigung kann nur erzielt werden, wenn beide Seiten sachlich und ruhig aufeinander zugehen.

Sollte ein persönliches Gespräch zwischen beiden Parteien aber nicht zu einer Einigung führen, sollte der Mieter sich zunächst an den Mieterschutzbund (wenn er denn Mitglied ist) wenden, um abzuklären, wer wirklich im Recht ist.

Ein weiterer Schritt ist der Weg zum Anwalt. Allerdings nicht, um sofort Klage einzureichen. Sondern damit dieser versuchen kann zwischen den beiden Parteien zu vermitteln. Ein Anwalt, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat, hat das nötige Know-How, um beide Seiten vernünftig über ihre Rechte aufzuklären und mögliche Missverständnisse aus der Welt zu räumen.

Eine weitere Möglichkeit ist die Zuschaltung eines Mediators. Der Mediator tritt dabei als unparteilicher Schlichter auf, der gemeinsam mit Mieter und Vermieter ein Gespräch sucht, um eine außergerichtliche Einigung zu finden. Eine solche Mediation ist zwar mit Kosten verbunden, diese betragen aber weitaus weniger als eine mögliche Niederlage vor Gericht kosten könnte.

Wenn die Fronten dermaßen verhärtet sind, dass auch das Gespräch mit einem Schlichter zu keiner Einigung führt, bleibt in nächster Instanz nur die Klage vor Gericht, genauer gesagt vor dem Amtsgericht. Hier sollte bedacht werden, dass die Kosten im Falle einer Niederlage enorm sind: Es fallen neben den Gerichtskosten zusätzlich die Kosten der beiden Anwälte und die für ein eventuelles Gutachten an.

Sollte der Verlierer des Prozesses mit der Entscheidung des Amtsgerichtes nicht zufrieden sein, kann er vor dem Landesgericht in Berufung gehen. Die Kosten des Verfahrens steigen allerdings entsprechend.

Bevor es im Streitfall tatsächlich zu einer Klage kommt, sollten alle anderen Möglichkeiten der Streitschlichtung in Erwägung gezogen werden und überlegt werden, ob ein Vergleich eventuell nicht die günstigere Alternative wäre.

Die einzelnen Schlichtungsmöglichkeiten im Überblick:

  • Das gemeinsame Gespräch suchen
  • Informationen beim Mieterschutzbund einholen
  • Einen Anwalt konsultieren, der versucht zwischen den Parteien zu vermitteln
  • Einen unabhängiger Schlichter in Form eines Mediators einschalten
  • Klage vor dem Amtsgericht
  • Berufung vor dem Landgericht

Die Sache mit dem Nachmieter

Der Vermieter ist im Mieter-Vermieter-Verhältnis in erster Linie Geschäftsmann. Sicherlich gibt es Vermieter mit einem guten Herz, die hie und da ein Auge zudrücken, doch allgemein gesehen ist eine vermietete Wohnung nun mal eine Geldquelle, die nicht versiegen oder gar Minus einfahren soll.

Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus, kommen auf den Vermieter verschiedene Kosten zu. Unter Umständen zählen dazu einerseits Renovierungskosten, damit die Wohnung in tadellosem Zustand an den neuen Mieter übergeben werden kann. Zum anderen aber auch mögliche Maklerkosten. Denn ab diesem Jahr soll die Regelung „Wer bestellt, zahlt“ in Kraft treten. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kosten für den Makler übernehmen muss und nicht wie bisher der Mieter.

streichenDaraus könnte sich ergeben, dass Vermieter in Zukunft sehr erfreut über vom Mieter angebotene Nachmieter sein könnten, fällt die Maklerprovision dann doch weg.

Und auch für den Mieter selbst kann die Übergabe an einen Nachmieter deutlich stressfreier verlaufen. Wenn beispielsweise bestimmte Teile der Einrichtung (Schrankwand, Waschmaschine usw.) nicht mit in das neue Heim genommen werden sollen, müssten sie normalerweise vom Mieter vor Wohnungsübergabe entsorgt werden. Hat der Nachmieter aber Interesse an diesen Gegenständen, könnte sogar ein Abschlag – also die Zahlung einer gewissen Summe – für diese Gegenstände vereinbart werden.

Es ist ebenso möglich, dass der Mieter dem Nachmieter die oben angesprochenen Einrichtungsgegenstände kostenfrei überlässt und dafür keine Mängel o.ä. in der Wohnung beseitigen muss. Andererseits lässt sich auch eine Einigung hinsichtlich der Renovierung erzielen – knallige Wandfarben oder bereits vorhandene Änderungen an der Wohnung könnten beispielsweise in ihrem momentanen Zustand belassen werden, dafür darf der Nachmieter aber ein paar Tage früher unentgeltlich in die Wohnung – eine andere Möglichkeit könnte auch darin bestehen, dem Nachmieter einige Dinge vorzubereiten, etwa das Streichen mit neuen Farben oder andere kleine Eingriffe wie das Anbringen eines Wandtattoos montage01nach Wunsch oder das zur Verfügung stellen eines neuen Kühlschranks (günstige Modelle gibt es beispielsweise aus dem Second Hand-Handel), damit dieser im Gegenzug freiwillig einen Monat früher einzieht. Der Mieter hat so die Möglichkeit, früher auszuziehen und kann sich womöglich eine Monatsmiete sparen. Gerade wenn es um die Absprache hinsichtlich der Schönheitsreparaturen geht, muss der Vermieter jedoch unbedingt miteinbezogen werden. In der Regel werden entsprechende Bitten der Mieter allerdings aus nachvollziehbaren Gründen – nämlich der Sicherung der Vermieteransprüche – nicht berücksichtigt. Wenn doch, so sind Individualvereinbarungen eine sinnvolle Maßnahme, um die Renovierungsansprüche gegen den neuen Mieter zu sichern. DeutschesMietrecht.de hält für diesen Fall bereits einige Tipps sowie eine Mustervereinbarung bereit.

Tipp: Ganz wichtig ist allerdings, dass zwischen Mieter und Nachmieter eine Vereinbarung aufgesetzt wird, die zum Beispiel aussagt, dass der neue Mieter die Wohnung mit seinem Einverständnis in einem nicht renovierten Zustand übernimmt und welchen Betrag er für die überlassenen Gegenstände zahlen wird. Nichts desto trotz sollten momentane und folgende Mieter nicht vergessen, dass die Entscheidung diesbezüglich letztendlich beim Vermieter liegt. Stimmt dieser den Absprachen also nicht zu, so haben Mieter nicht das Recht, sich untereinander abzustimmen.

Abbildung 2: pixabay.com © johnhain (CC0 1.0)
Abbildung 3: Commons.wikimedia.org © Elya(CC BY-SA 3.0)

 

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paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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