Der Auszug steht bald an und die Mietparteien treffen sich in der Wohnung, um den Zustand festzuhalten - immer ein heikler Moment. Der Mieter möchte, ohne noch viel zu investieren, aus der Wohnung, der Vermieter ist an einem guten Zustand bei Rückgabe der Mietsache interessiert. Der erste Streit ist schon vorprogrammiert, wenn der Teppichboden Laufspuren hat, sich weiße Flächen an den Stellen zeigen, wo einst die Möbel standen oder eine bunte Ansammlung von Flecken den Boden ziert.

Regel 1 - Kein Schadenersatz bei Abnutzung durch den normalen Gebrauch der Mietsache

Nicht für jede Verschlechterung oder Veränderung können sie ihren Mieter zur Kasse bitten. Abnutzung infolge des normalen Gebrauchs der Mietsache müssen sie als Vermieter hinnehmen. Auch wenn sie einen neuen Teppichboden „mitvermietet“ haben, können sie als Vermieter nicht auf eine makellose Rückgabe nach fünf Jahren Mietdauer pochen.

 

Sind Schäden erkennbar, sollten sie auf das Schadensbild achten und auch die Umstände berücksichtigen. Wie lange lebten die Mieter in der Wohnung? War die Wohnung an eine Familie mit mehreren Kindern oder an eine Wohngemeinschaft vermietet? Erlaubte Tierhaltung? Denn, lebten mehrere Personen oder auch Hund und Katze mit in der Wohnung, fallen kleinere Flecken oder intensive Laufspuren unter die „normale Abnutzung“.

In den folgenden Fällen haben sie als Vermieter das Recht auf ihrer Seite.
Ist der Teppich vergilbt und stinkt er nach Rauch, so dass die Wohnung so nicht mehr weiter zu vermieten ist, kann der Vermieter vom Mieter Schadenersatz verlangen (AG Magdeburg, Urteil v. 19.4.2000 – 17 C 3320/99, WM 2000, S. 303).
Laufstraßen auf Teppichböden und Parkett gehören zur normalen Abnutzung. Rotwein-, Brand- und Urinflecken von Tieren auf dem Teppichboden fallen nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch (LG Dortmund, NJWE-MietR 1997, S. 100).

Regel 2 - Wer muss es beweisen?

Wenn sich Mieter und Vermieter streiten, muss der Vermieter beweisen, dass der Bodenbelag übermäßig abgenutzt wurde (LG Görlitz 2. Zivilkammer, Urteil vom 9. August 2000 , Az: 2 S 4/00).

Als Vermieter oder Mieter sollten sie vor einem Gerichtsverfahren nur dann einen Sachverständigen beauftragen, wenn sich beide Parteien auf einen Gutachter einigen können und sie vereinbaren, das die Feststellungen für beide Seiten bindend ist. Denn, in der Regel bestellt das Amtsgericht im Rahmen der Beweisaufnahme einen Sachverständigen, der den Boden begutachtet und spezifiziert, ob die Schäden durch übermäßige Abnutzung der Sache verursacht wurden oder nicht. Ein vorab von einer Partei bestelltes Sachverständigengutachten wird vor Gericht in der Regel nicht anerkannt.

Regel 3 – Die Höhe des Schadenersatzes hängt auch vom Alter des Belages ab

Muss der Bodenbelag ausgewechselt werden, kann der Vermieter von seinem Mieter nicht einfach zum Beispiel einen neuen Teppich verlangen. Wie viel der Mieter zahlen muss, hängt von der durchschnittlichen Lebensdauer des Bodenbelages ab und wie alt der Belag bei Einzug war. Dabei gehen die Gerichte von folgenden Werten aus:

Parkettböden
sind alle 15 bis 20 Jahre zu schleifen und zu versiegeln (LG Wiesbaden, WM 1991, S. 540; a.A. AG Köln, WM 1984, S. 197: alle 12 bis 15 Jahre).

PVC-Böden
Unterschiedliche Lebensdauer je nach Qualität. Schwankt zwischen 8 bis 10 Jahren (LG Wiesbaden, WM 1991, S. 540), höchstens 15 Jahren (AG Staufen, WM 1992, S. 430), aber auch 20 Jahren (AG Kassel, WM 1996, S. 757).

Teppichböden Lebensdauer ca. 10 Jahre. Abhängig auch von der Qualität des Teppichs. Bei besserem Teppich auch schon einmal 15 Jahre (LG Köln, WM 1983, S. 126), LG Dortmund, Urteil vom 3. September 1996 , Az: 21 S 110/96 ( Quelle: NJWE-MietR 1997, 100-101).

Beispielrechnung Schadenersatz

Ist also der beschädigte Teppich zum Zeitpunkt des Auszugs 4 Jahre alt gewesen, muss der Mieter allenfalls noch 60 % vom Kaufpreis eines neuen, gleichwertigen Teppichbodens bezahlen. Der Vermieter muss also einen Abzug „Neu für Alt hinnehmen.

Viele Mieter sind der Auffassung, dass sie einen beschädigten Bodenbelag in Eigenregie anschaffen und verlegen können. Dem ist nicht so. Bei der Neuanschaffung hat der Vermieter die Wahl zwischen der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB - es wird auch tatsächlich ein neuer Boden gekauft und verlegt) oder dem entsprechenden Geldbetrag (§ 249 Abs. 2 BGB).

Ist bei dem beschädigten Teppichboden die durchschnittliche Lebensdauer von 10 Jahren jedoch schon überschritten, geht der Vermieter leer aus, am neuen Teppich muss sich der Mieter gar nicht erst beteiligen. Der Belag ist wertlos und eine wertlose Sache kann nicht noch mehr Wert verlieren. War also der Teppichboden bei Einzug des Mieters schon 9 Jahre alt und ist er vier Jahre später bei Auszug völlig ramponiert, ist die durchschnittliche Lebenszeit des Teppichbodens überschritten, der Vermieter kann keinen Schadenersatz verlangen.

Tipp: Halten Sie im Übergabeprotokoll das Alter des Bodenbelages fest!

Einzelfragen zum Thema Bodenbelag in der Mietwohnung

Der Mieter hat seinen Teppichboden auf dem ursprüngliche Belag verklebt

Hier gilt im Prinzip das oben geschriebene. Verlegt der Mieter auf dem ursprünglichen Bodenbelag einen Teppich, muss er ihn beim Auszug wieder entfernen, es sei denn, der Vermieter möchte, dass der Teppich bleibt. Dann allerdings ist es am Vermieter eine Entschädigung zahlen, deren Höhe sich nach dem Alter des vom Mieter eingebrachten Bodenbelages richtet. Entfernt der Mieter seinen Teppich und kommt der alte Belag wieder zum Vorschein, muss er die Schäden an diesem Unterboden bzw. alle Klebereste beseitigen. Das gilt nicht, wenn die Lebenszeit des Unterbodens bei Mietvertragsende bereits abgelaufen ist. Dabei ist es unerheblich, ob der alte Belag durch die Schonung noch gut aussieht oder nicht.

Tipp: Um solchen unliebsamen Überraschungen aus dem Weg zu gehen, sollten sie als Vermieter im Rahmen einer Individualvereinbarung das Verkleben eines Teppichbodens ausschließen. Möchte der Mieter unbedingt einen Teppichboden verlegen, bitte nur eine lose Verlegung.

Mein Mieter möchte einen neuen Teppichboden, ist das nicht eine Schönheitsreparatur?

Der Ersatz des verschlissenen Teppichbodens fällt nicht unter die Schönheitsreparaturklausel. Eine entsprechende mietvertragliche Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (OLG Hamm RE NJW-RR 1991, 844). Wurde der Boden mitvermietet, ist er Teil der Mietsache und bei normalem Verschleiß zu erneuern. Sie kommen als Vermieter nur ihrer Instandhaltungspflicht nach, andernfalls kann der Mieter die Miete kürzen. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter den Teppichboden auf eigene Kosten verlegt hat: Dann gehört er ihm, und er muss diesen – will er einen neuen haben – selbst kaufen.

Mein Mieter will den Boden bei Auszug nicht durch eine Fachfirma reinigen lassen!

Hier kommt es auf die vertragliche Vereinbarung an. Wurde diesbezüglich nichts vereinbart, so reicht es, wenn ihr Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen zum Staubsauger greift (LG Görlitz 2. Zivilkammer, Urteil vom 9. August 2000 , Az: 2 S 4/00). Haben sie im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung mit ihrem Mieter vereinbart, sind sie im Recht. Der Mieter muss sich daran halten (OLG Stuttgart RE, NJW -RR 1993 , 1422).


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§ 249 Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

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