Mietwohnung über zwei EbenenUmwandlung bedeutet: Aus Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus werden Eigentumswohnungen. Auf die Mieter hat diese Umwandlung keine Auswirkungen, sie müssen auch nicht über diesen Sachverhalt informiert werden. Uns sind aus der Praxis einige Fälle bekannt, in denen die Eigentümer dies auch bewusst nicht tun. Der umwandelnde Hauseigentümer kann den Mietvertrag nicht kündigen, er kann keinen neuen Mietvertrag verlangen und er kann die Miete auch nicht mit der Begründung "Umwandlung" neu festsetzen. Nähere Informationen zur Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen finden Sie auf der Schwesternseite www.fibucom.com, die sich mit allen Aspekten des Wohnungseigentumsrechts befasst.
Auch bei einem Verkauf der Wohnung an einen Dritten bleibt der Bestand des Mietvertrages unberührt (Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB). Der Käufer kann keinen neuen Mietvertrag fordern, noch die Miete neu festsetzen.

 

 

VORKAUFSRECHT DES MIETERS BEI VERKAUF DER WOHNUNG

Wird eine nach Überlassung an den Mieter umgewandelte Wohnung verkauft, so steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, es sei denn der Vermieter verkauft an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts. Der Mieter muss die Ausübung seines Verkaufsrechts schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären (§ 577 BGB).

KÜNDIGUNGSSPERRE

Hat der Mieter Abstand von einem Kauf genommen und bleibt Mieter, kann der neue Eigentümer erst nach Ablauf von 3 Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) eine Eigenbedarfskündigung aussprechen oder aufgrund Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich auf bis zu 10 Jahre in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden verlängern, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt. Voraussetzung dafür ist, dass in dem betroffenen Gebiet die “ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Je nachdem wie angespannt die Wohnungsmarktsituation vor Ort tatsächlich ist, können die Länder die Kündigungssperrfrist von 3 auf 4, 5, 6, 7, 8, 9 oder auch 10 Jahre verlängern. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist hat der Vermieter wenn er kündigen will und vorausgesetzt es liegt noch ein Kündigungsgrund vor, die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten, die bis zu 9 Monaten betragen können. Schließlich steht dem Mieter auch das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel des § 574 BGB zu.

WICHTIG: Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, sollten sie sich als Käufer unbedingt erkundigen, ob das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das die Landesregierung längere Kündigungssperrfristen vorgesehen hat.


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DIE WOHNUNG WURDE SCHON VOR MIETBEGINN UMGEWANDELT

Mieter, deren Wohnung bereits vor Mietbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, besitzen kein Vorkaufsrecht und sie können sich nicht auf die Kündigungssperrfrist berufen. Hier kann der Käufer von Anfang an wegen Eigenbedarf kündigen. Achten sie als Käufer also auf den Zeitablauf.

Kündigungssperrfrist

  1. Abschluss des Mietvertrages
  2. Umwandlung in eine Eigentusmwohnungen
  3. Veräußerung der Eigentumswohnung

Keine Kündigungssperrfrist

  1. Umwandlung in eine Eigentumswohnung
  2. Abschluss eines Mietvertrages
  3. Veräußerung der Eigentumswohnung

KÜNDIGUNGSSPERRE BEI SOZIALWOHNUNGEN

Bei Sozialwohnungen gilt eine besondere Kündigungssperre. Der Käufer der umgewandelten Sozialwohnung darf so lange wegen Eigenbedarf nicht kündigen, wie die gekaufte Eigentumswohnung den Bindungen für Sozialwohnungen unterliegt. Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Gelder kann die Bindung fortbestehen.

Übrigens, wird eine öffentliche Wohnung privatisiert, haben die Mieter nur einmal ein Vorkaufsrecht. Machen sie davon nicht Gebrauch, haben sie bei einem späteren Weiterverkauf keinen vorrangigen Anspruch (BGH VIII 250/05).

 

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