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Mieter prüft eine Eigenbedarfskündigung§ 573 BGB regelt, wann ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. Dies ist immer der Fall, wenn er den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Doch welche Verwandschaftsgrade zählen die Gerichte noch zu den Familienangehörigen und wie definiert der Gesetzgeber "Angehörige des Haushalts"?

Der einfachste Fall ist der Eigenbedarf des Vermieters

Hierzu zählen:

  • Der Vermieter als "Privatperson"
  • Ein Mitglied einer Vermietergemeinschaft
    Ein Teil eines Geschwisterpaares benötigt die Wohnung
  • Mitglieder einer Erben-, Bruchteils- oder Personengesellschaft
    Herr und Frau Schmitz haben zusammen mit ihrer Tochter Frau Baader das Haus der Tante geerbt. Zur Verwaltung des Hauses haben sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet (Personengesellschaft).

Nicht möglich ist die Eigenbedarfskündigung durch eine juristische Person (GmbH, AG), wenn z.B. der Gesellschafter oder ein Angestellter einer GmbH eine Wohnung benötigt.

Wer ist Familienangehöriger?

Hier richtet sich die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs zum einen nach dem Verwandtschaftsgrad und zum anderen nach der persönlichen Verbundenheit mit dem Vermieter bzw. einer rechtlichen oder moralischen Verpflichtung des Vermieters Unterhalt oder sonstige Fürsorge zu gewähren.

Geht man nach dem Verwandtschaftsgrad, so wird eine Eigenbedarskündigung regelmäßig bejaht bei:

  • Eltern
  • Großeltern
  • Kindern (auch Stiefkindern)
  • Geschwistern
  • Neffen, Nichten
  • Ehegatten (auch in Trennung befindlich)
  • eingetragenen Lebenspartnern
  • Enkeln
  • Schwiegereltern (außer nach Scheidung)

Eigenbedarf VerwandschaftsverhältnisseVerneint wird bis jetzt eine enge verwandtschaftliche Beziehung und damit auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei:

  • schwägerschaftlichen Beziehungen
  • Cousin, Cousine
  • Onkel, Tante
  • Großnichten und Großneffen

Hier sind Kündigungen wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter regelmäßig nur möglich, wenn eine enge besondere Bindung zu den Personen besteht.

Verneint wird ebenfalls eine Eigenbedarfskündigung bei:

  • geschiedenen Ehegatten
  • geschiedenen Lebenspartner
  • ehemalige Lebensgefährten

Wer sind "Angehörige des Haushalts"?

Hierzu gehören Personen, die der Vermieter auf Dauer in seinen Haushalt aufgenommen hat und die mit ihm in enger Hausgemeinschaft leben ohne einen eigenen Hauhalt zu führen (Bamberger/Roth/Reick § 573 Rn 40). Zu nennen sind hier:

  • Pflegekinder
  • Lebensgefährten
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Hausangestellte (Pflegepersonen, Haushaltshilfen oder Hausmeister)

Strittig ist es, ob es sich um eine aktuelle Hausgemeinschaft handeln muss bzw. es reicht, wenn die Aufnahme in den Haushalt zum Kündigungstermin aufgrund einer bestehenden Notwendigkeit beabsichtigt ist. Die Richter des Bundesgerichtshofes gaben einer Eigentümerin recht, die glaubhaft darlegen konnte, sie benötige die Wohnung ihrer Mieterinnen zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson - eines "Au-pair-Mädchens" - für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter. Da half auch die Sperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung nicht.

Wie sie eine Eigenbedarfskündigung formulieren
Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu privaten Wohnzwecken nutzen will. Hierunter fällt auch die Nutzung als Zweitwohnung oder Ferienwohnung, aber auch der Bedarf wegen Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung.

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Wichtige Urteile zur Eigenbedarfskündigung

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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