Bild einer großen Justitia auf auf einem GebäudeIn unserem Artikel "Wie Sie eine Eigenbedarfskündigung formulieren" haben wir das Thema Eigenbedarfskündigung aus Vermietersicht beschrieben. Wir erhielten daraufhin viele Anfragen, wie ein Mieter sich denn im Falle einer Eigenbedarfskündiung verhalten soll.

Statistiken über vorgetäuschten Eigenbedarf von Vermietern gibt es keine. Schätzungen zufolge ist jedoch von einer Kündigungswelle von Vermietern in den nächsten Jahren auszugehen, vorangetrieben durch eine Reihe richterlicher Entscheidungen, die Vermietern Recht zugesprochen haben.
Gerade in einem klassischen Mieterland wie Deutschland birgt die Thematik Brisanz. Laut Mieterbund landen bis zu 12.000 Fälle jährlich vor Gericht, vor dem Hintergrund steigender Mieten und Immobilienpreise und den damit verbundenen Räumungen von Mietwohnungen. Eigenbedarfskündigungen sind en vogue, als letztes, meist erfolgversprechendes Mittel zum Zweck, Mieter endlich loszuwerden.

Verursacht haben die Entwicklung gesetzgeberische Maßnahmen des Bundes, die es Vermietern in den letzten Jahren faktisch wesentlich erschwert hatten, einen Mietvertrag aufzulösen, solange sich der Mieter vertragskonform verhält. Die neue Wunderwaffe Eigenbedarf hat zu einer Welle von Eigenbedarfskündigungen geführt, wie Stiftung Warentest in der September-Ausgabe 2014 festgestellt hat. Jedoch haben zahlreiche offenkundige Fälle von Eigenbedarf-Vortäuschungen den Gesetzgeber erneut auf den Plan gerufen, dem bislang oft wehrlosen Mieter ein Mittel an die Hand zu geben, sich unter bestimmten Umständen wehren zu können – Stichwort Sozialklausel.

Kündigung aus Eigenbedarf

Wenn ein Vermieter über seine Immobilie für sich selbst oder seine Familienangehörigen oder aus finanziellen wie gesundheitlichen Gründen verfügen will, genießt er grundsätzlich einen Anspruch auf Rückgabe. Jedoch steht er dabei gegenüber dem Mieter unter Darlegungspflicht und muss sein Ersuchen beim schriftlichen Kündigungsschreiben argumentativ begründen.
Neben Eltern und Kinder können auch Enkel oder Geschwister zu den in Frage kommenden Familiengehörigen gehören. Die Begründung muss einen für Gerichte relevanten Grund zum Gegenstand haben, ein bloßes Bekunden eines Wunsches hält vor dem Gesetz nicht stand und reicht im Streitfall den Richtern bei einer Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Ersuchens nicht aus.

Triftige Gründe können beispielsweise beinhalten, dass der Vermieter

  • selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz beziehen will
  • seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst
  • zu seiner neuen Wohnung nicht so viele Treppen steigen muss, weil er gesundheitlich beeinträchtigt ist, und er die Beeinträchtigung mit medizinischen Befunden darlegen kann

Härtefälle

eigenbedarfskuendigung mieter schluesselbundEine überwiegend private Nutzung muss hinter einem berechtigten Interesse des Vermieters stehen, Eigenbedarf anzumelden. Kündigung wegen einer überwiegend gewerblichen Nutzung ist unzulässig.Auch wenn einer der vorgenannten Gründe dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden sollte und die Vermieterkündigung berechtigt ist, ist der Betroffene vor dem Gesetz nicht völlig chancenlos, gerade dann, wenn ein Wohnungsauszug für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Hier könnte die Rechtmäßigkeit einer Anwendung der Sozialklausel zutreffen, die der Gesetzgeber aus Mieterschutzgründen vor eventueller Willkür des Vermieters rechtlich verankert hat. So können sich Mieter gegen die Kündigung wehren, wenn bei ihnen ein Härtefall vorliegt, zum Beispiel bei Krankheit, hohem Alter oder langer Mietdauer. Als triftigster Härtegrund erkennt der Gesetzgeber das Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums an. Gerade Schwangere oder ältere Personen, die bereits einen großen Teil ihres Lebens in einer Wohnung verbracht haben, haben vielversprechende Aussichten, richterlichen Zuspruch zu erhalten. Auch Schwierigkeiten beim Kindergarten- oder Schulwechsel, Invalidität oder schwerwiegende, dauerhafte Erkrankungen genießen oftmals wohlwollenden Zuspruch vor den Augen des Gesetzes. Auch wenn Mieter beispielsweise einen bedürftigen Angehörigen betreuen und die Pflege nur vom Standort der Mietwohnung aus möglich ist, kann das Gericht darin einen Härtefall sehen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

Einspruch einlegen

Jedoch: Wer sich als Mieter im Recht fühlt, muss sein Ersuchen in Schriftform darlegen und nach § 574 BGB formell Einspruch beim Vermieter einlegen. Bei mehreren Mietparteien müssen alle Beteiligten unterschreiben, und das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein.
Versäumt es der Vermieter, den Mieter bei Kündigung über die Möglichkeit des Widerspruchs sowie ihre Frist und notwendige Form zu informieren, kann der Mieter auch noch bis zum ersten Termin in einem nachfolgenden Räumungsverfahren widersprechen.
Um sich jedoch die Option einer außergerichtlichen Einigung durch Verweis auf die Sozialklausel nicht zu nehmen, empfiehlt sich ein schnellstmöglicher Widerspruch.


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Gütliche Einigung

Grundsätzlich ist es immer ratsam, eine gütliche Einigung mit dem Vermieter anzustreben. Oftmals kann mit einem entgegenkommenden Vermieter zumindest eine befristete Verlängerung, beispielsweise bei einer Schwangerschaft, ausgehandelt werden, ohne dabei Gerichte bemühen zu müssen. Im Zweifelsfall hilft aber nur der Gang vor das Gericht. Eventuell anfallende Gerichts-, Gutachter- und Anwaltskosten kann der Mieter günstigstenfalls mit einer vorhandenen Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz abdecken.

Gang vor Gericht

Ein Amtsgericht muss erst die Wirksamkeit einer Kündigung prüfen und einen Mieter rechtskräftig zur Räumung verurteilen, bevor dieser die Wohnung auch tatsächlich räumen muss.

Kommt vorab keine Einigung zustande, bleibt nur noch der Gang vor Gericht. Selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für den Betroffenen, seine Familie, seinen Lebenspartner oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dabei kann die Berufung auf die Sozialklausel gerade dann erfolgversprechend sein, wenn es dem Mieter unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Die Sozialklausel kann nur Aussicht auf Erfolg haben, wenn keine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt, und das Gericht kein schuldhaftes Verhalten des Mieters anerkennt. Ein Fehlverhalten kann vorliegen, wenn aus richterlicher Sicht eine nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten feststellbar ist. Sie ist gegeben, wenn der Vermieter begründet darlegen kann, dass der Mieter

  • Mitmieter/innen ständig belästigt oder Ruhestörungen verursacht,
  • den Vermieter oder andere Mietparteien beleidigt,
  • ständig unpünktlich seine Miete gezahlt,
  • Mietrückstände,
  • die Wohnung vertragswidrig z.B. als gewerbliche Fläche gebraucht,
  • vertragswidrig untervermietet,
  • die Hausordnung dauerhaft missachtet und den Putzplan nicht befolgt

hat.

Wird dem Widerspruch von richterlicher Seite stattgegeben, muss das für den Mieter nicht notwendigerweise bedeuten, dass ihm unbefristetes Wohnrecht zugesprochen wird. Vielmehr kann das Gericht eine zeitlich befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Nicht selten können gekündigte Mieter gerade bei langwierigen Rechtsstreitigkeiten eine Abfindung erstreiten, auch dann, wenn ihnen von richterlicher Seite ursprünglich nicht Recht gegeben worden war. Denn selbst nach einem erzwungenen Auszug kann es sich für Mieter rentieren, zu kontrollieren, ob die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur vorgetäuscht war. Sollte der Ex-Mieter im Nachhinein beweisen können, dass die Gründe für die Eigenbedarf-Kündigung nur vorgeschoben worden waren, um eine Räumung zu erzwingen, kann das Gericht rückwirkend seine Entscheidung überdenken und die ursprüngliche Entscheidung revidieren.

 

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