Mann am Computer sitzend am SchreibtischEigenbedarf kann nur dann zu einer berechtigten Kündigung führen, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Dies liegt vor, wenn für den geltend gemachten Nutzungswunsch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ darlegt werden. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters unter mehreren für seinen Wohnbedarf in Frage kommenden Wohnungen eine Auswahl nach sozialen oder anderen vergleichbaren Gesichtspunkten vorzunehmen. Er kann grundsätzlich frei wählen. Es kommt also bei der Frage eines berechtigten Interesses wegen Eigenbedarf ausschließlich auf die Interessen des Vermieters an, eine Interessenabwägung mit denen des Mieters unterbleibt. Jene sind (nur) im Rahmen des § 574 BGB (Sozialklausel) zu berücksichtigen.

Eigenbedarf nur zu privaten Wohnzwecken

Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu privaten Wohnzwecken nutzen will. Hierunter fällt auch die Nutzung als Zweitwohnung oder Ferienwohnung, aber auch der Bedarf wegen Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung. Nicht möglich ist die Teilkündigung wegen Eigenbedarf oder die Kündigung wegen einer überwiegend gewerbliche Nutzung.

 

Nur vernünftige und nachvollziehbare Gründe führen zu einer berechtigten Kündigung!

Vernünftige und nachvollziehbare Gründe können sich aus vielen verschiedenen Gesichtspunkten ergeben:

  • Kauf einer Eigentumswohnung, in die der Käufer nun selbst einziehen möchte.
  • Gründung eines eigenen Hausstands vom Vermieter oder einer anderen berechtigten  Person.
  • Der Wohnungseigentümer wohnt selbst zur Miete und ihm wurde gekündigt.
  • Die Ehepartner trennen sich, ein Teil hat die Absicht die häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig zu beenden.
  • Umzug in eine kleinere Wohnung (der Haushalt verkleinert sich durch Auszug der Kinder oder der Vermieter ist zur Erhaltung des Hauses gezwungen, die größere Wohnung zu vermieten).
  • Umzug in eine größere Wohnung (jedem Kind soll ein eigenes Zimmer zur Verfügung gestellt werden, der Eigentümer empfängt regelmäßig längere Besuche, Lebenspartner oder Pflegepersonal soll mit in die Wohnung aufgenommen werden).
  • Umzug von einem Obergeschoß in das Erdgeschoß (aufgrund des fortgeschrittenen Alters ist es dem Vermieter nicht mehr möglich die Treppe zu nutzen, den Kindern soll das Spielen im Garten zu ermöglicht werden).
  • Wechsel des Wohnortes (sei es wegen eines neuen Arbeitsplatzes, um den Lebensabend dort zu verbringen, um näher bei den Kindern zu wohnen oder den Arbeitsweg erheblich zu verkürzen).
  • Der Eigentümer benötigt die Wohnung regelmäßig aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung (mindestens 8 Arbeitstage). Wenig Aussicht auf Erfolg hat eine Eigenbedarfskündigung mit der Begründung Zweitwohnung, wenn die Zweitwohnung
    - in der Nähe der Hauptwohnung liegt,
    - unverhältnismäßig groß ist,
    - oder nur selten genutzt werden soll.

Sie sehen, die Gerichte haben sich mit einer Fülle von Nutzungswünschen der Eigentümer und Eigentümerinnen auseinandersetzen müssen. Bei der Prüfung des berechtigten Interesses des Vermieters ist sowohl die Lebensplanung als auch der Nutzungswunsch des Eigentümers durch die damit befassten Gerichte zu respektieren. Eigene Befindlichkeiten der Gerichte dürfen nicht in die Urteilsfindung einfließen. Hierauf hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 04. März 2015 (Az. VIII ZR 166/14) noch einmal ausdrücklich hingewiesen.

„Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen (BVerfGE 89, 1, 9). Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.
Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann."

Die Eigenbedarfskündigung muss dem Mieter gegenüber schriftlich erklärt werden und sollte folgenden Angaben enthalten

  • Absender und Adressat
  • Genaue Lage und Wohnungsbezeichnung
  • Betreff
  • Anrede
  • Ausspruch der Kündigung unter Bezugnahme auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Kündigungsfrist
  • Begründung
  • Bitte um Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zum ausgesprochenen Kündigungstermin
  • Widerspruchsklausel und Verlängerungsklausel
  • Grußformel
  • Unterschrift

Ein Beispiel aus der Praxis

Die Tochter der Eigentümerin hat vier Kinder, von denen ein Kind zum Wintersemester ein Studium in Köln beginnt, dass zweite Kind ist von einem Auslandsaufenthalt zurückgekehrt und hat nun ebenfalls einen Studienplatz in Köln bekommen. Die Enkelinnen sollen in die Dachgeschosswohnung des Kölner Mietshauses einziehen.

Begründen sie die Eigenbedarfskündigung ausführlich. Ein „nachschieben“ von Kündigungsgründen ist nicht möglich. Vergessen sie nicht den Namen und wenn notwendig ihre Stellung zu der berechtigten Person, nennen sie die konkreten Gründe der Eigenbedarfskündigung und legen sie dar, warum die Wohnung zu dem in der Kündigung genannten Zeitraum benötigt wird. Beachten sie hierbei auch die Kündigungsfristen. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer auf 9 Monate (§ 573c BGB).

Absender
Klara Winter
Y-Straße 20
12345 Hamburg

Adressat
Peter und Karin Meier
X-Straße 100
12345 Köln

Lage, Wohnungsbezeichnung, Betreff
Mietverhältnis X-Straße 100 in 12345 Köln, Lage 2. OG links
Betreff: Kündigung wegen Eigenbedarf

Sehr geehrte Frau Meier,
sehr geehrter Herr Meier,

Ausspruch der Kündigung unter Bezugnahme auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Kündigungsfrist

zwischen uns besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung 2. OG links im Haus X-Straße 100 in 12345 Köln. Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Balkon und einem Kellerraum.

Hiermit muss ich leider den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristgerecht zum [Datum] kündigen.

Zur Berechnung der Kündigungsfrist: Am [Datum] haben Sie Wohnung angemietet. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Wohnung wurde Ihnen am [Datum] überlassen. Bis zum heutigen Tag wohnen Sie 6 Jahre in der Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt deshalb 6 Monate.

Ausführliche Begründung der Eigenbedarfskündigung

Hinsichtlich des geltend gemachten Eigenbedarfs teile ich folgendes mit: Ich mache den Eigenbedarf für meine beiden Enkelinnen, Frau Ruth Mustermann und Frau Lea Mustermann geltend. Frau Ruth Mustermann ist 22 Jahre alt und war von Juli xx bis Mai xx in den Vereinigten Staaten. Sie ist nun nach Deutschland zurückgekehrt und führt zum Wintersemester XX ihr Physik-Studium an der Universität Köln fort. Lea Mustermann ist 19 Jahre alt und beginnt ebenfalls zum Wintersemester XX ihr Studium der Betriebswirtschaft an der Fachhochschule Köln. Beide Enkelinnen wohnen noch bzw. wieder bei ihren Eltern und wollen nun einen von ihren Eltern separaten Hausstand gründen und insoweit selbständig werden. Beide Enkelinnen sind, da sie in Köln studieren, auf eine Wohnung in Köln angewiesen.

Bitte um Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zum ausgesprochenen Kündigungstermin

Ich bitte Sie, die Wohnung und den dazugehörigen Keller fristgerecht, also zum [Datum], zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand mit allen dazugehörigen Schlüssel zu übergeben.

Widerspruchs- und Verlängerungsklausel

Aus formalen Gründen weise ich darauf hin, dass Sie gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB Widerspruch erheben können, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen. Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, also spätestens am [Datum] bei mir eingegangen sein. Sofern Sie Widerspruch einlegen, verlange ich, mir die Gründe unverzüglich mitzuteilen.

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB über den [Datum] hinaus widerspreche ich bereits jetzt.

Ich hoffe, dass Sie für meine Kündigungsgründe Verständnis aufbringen und dass die Angelegenheit ohne gerichtliche Auseinandersetzung erledigt werden kann.

Mit freundlichen Grüßen


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Wie kann ich mich als Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung wehren?

  1. Prüfen sie zunächst, ob die Kündigung den formalen Ansprüchen genügt (Absender, Adressat, Wohnung, Widerspruchsklausel vorhanden) Rechnen sie nach, ob die Kündigungsfrist eingehalten wurde und prüfen sie, ob der Vermieter in der Eigenbedarfskündigung einen Nachmieter (er selbst oder eine berechtigte Person) genannt hat. Formale Mängel können zur generellen Unwirksamkeit der Kündigung führen, die Kündigung kann zurückgewiesen werden.
  2. Sind die genannten Gründe vernünftig und nachvollziehbar?
  3. Liegt bei ihnen oder anderen in der Wohnung lebenden Personen eine soziale Härte nach § 574 BGB vor?
    Schwere Krankheit
    Gebrechlichkeit, hohes Alter, Invalidität
    bevorstehende Examen
    Schwangerschaft
    Lässt sich angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden?
  4. Ist die Wohnung für den genannten Zweck überhaupt geeignet?
  5. Wird oder ist eine vergleichbare Wohnung im Haus oder in einem anderen Objekt des Vermieters frei?

Haben sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung und möchten sie die Wohnung halten, sollten sie sich unbedingt rechtlichen Rat holen. Ein erfahrener Jurist wird die Risiken eines Rechtsstreits einschätzen können. Wenn er überzeugt ist, dass eine Klage keine Aussicht auf Erfolg hat, wird er von diesem Weg abraten – er ist als Organ der Rechtspflege dazu sogar verpflichtet.

Liegen nachvollziehbare und vernünftige Gründe vor, ist es für den Mieter schwer, gegen eine Eigenbedarfskündigung zu klagen. Sie sollten nach ihrem Auszug trotzdem alle Belege für Ihren Aus- und Umzug einige Jahre lang aufbewahren. Manchmal stellt sich nach einem Auszug heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Können sie dies im Nachhinein beweisen, was nicht einfach ist, ist ihr Vermieter zu Schadenersatz verpflichtet. Die Belege sind dann eine gute Hilfe.

Bild © olly | www.fotolia.com

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