kleines mietshausEine Eigenbedarfskündigung ist für den Mieter immer eine unschöne Angelegenheit. Kommt es zur Kündigung, sind viele Mieter und Eigentümer zudem nicht über ihre Rechte und Pflichten informiert, wenn es um das Anbieten einer möglichen Vergleichswohnung geht. Zunächst muss zwischen

  • zum Kündigungszeitpunkt frei stehenden Wohnungen und
  • während der Kündigungfrist frei werdenden Wohnungen unterschieden werden.

Mann am Computer sitzend am SchreibtischEigenbedarf kann nur dann zu einer berechtigten Kündigung führen, wenn der Vermieter den Wohnraum benötigt. Dies liegt vor, wenn für den geltend gemachten Nutzungswunsch „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ darlegt werden. Dabei besteht keine Verpflichtung des Vermieters unter mehreren für seinen Wohnbedarf in Frage kommenden Wohnungen eine Auswahl nach sozialen oder anderen vergleichbaren Gesichtspunkten vorzunehmen. Er kann grundsätzlich frei wählen. Es kommt also bei der Frage eines berechtigten Interesses wegen Eigenbedarf ausschließlich auf die Interessen des Vermieters an, eine Interessenabwägung mit denen des Mieters unterbleibt. Jene sind (nur) im Rahmen des § 574 BGB (Sozialklausel) zu berücksichtigen.

Eigenbedarf zu privaten Wohnzwecken

Voraussetzung für ein berechtigtes Interesse ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu privaten Wohnzwecken nutzen will. Hierunter fällt auch die Nutzung als Zweitwohnung oder Ferienwohnung, aber auch der Bedarf wegen Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung. Nicht möglich ist eine Teilkündigung wegen Eigenbedarf.

Mieter prüft eine Eigenbedarfskündigung§ 573 BGB regelt, wann ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. Dies ist immer der Fall, wenn er den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Doch welche Verwandschaftsgrade zählen die Gerichte noch zu den Familienangehörigen und wie definiert der Gesetzgeber "Angehörige des Haushalts"?

Der einfachste Fall ist der Eigenbedarf des Vermieters

Hierzu zählen:

  • Der Vermieter als "Privatperson"
  • Ein Mitglied einer Vermietergemeinschaft
    Ein Teil eines Geschwisterpaares benötigt die Wohnung
  • Mitglieder einer Erben-, Bruchteils- oder Personengesellschaft
    Herr und Frau Schmitz haben zusammen mit ihrer Tochter Frau Baader das Haus der Tante geerbt. Zur Verwaltung des Hauses haben sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet (Personengesellschaft).

Nicht möglich ist die Eigenbedarfskündigung durch eine juristische Person (GmbH, AG), wenn z.B. der Gesellschafter oder ein Angestellter einer GmbH eine Wohnung benötigt.

Bild einer großen Justitia auf auf einem GebäudeIn unserem Artikel "Wie Sie eine Eigenbedarfskündigung formulieren" haben wir das Thema Eigenbedarfskündigung aus Vermietersicht beschrieben. Wir erhielten daraufhin viele Anfragen, wie ein Mieter sich denn im Falle einer Eigenbedarfskündiung verhalten soll.

Statistiken über vorgetäuschten Eigenbedarf von Vermietern gibt es keine. Schätzungen zufolge ist jedoch von einer Kündigungswelle von Vermietern in den nächsten Jahren auszugehen, vorangetrieben durch eine Reihe richterlicher Entscheidungen, die Vermietern Recht zugesprochen haben.
Gerade in einem klassischen Mieterland wie Deutschland birgt die Thematik Brisanz. Laut Mieterbund landen bis zu 12.000 Fälle jährlich vor Gericht, vor dem Hintergrund steigender Mieten und Immobilienpreise und den damit verbundenen Räumungen von Mietwohnungen. Eigenbedarfskündigungen sind en vogue, als letztes, meist erfolgversprechendes Mittel zum Zweck, Mieter endlich loszuwerden.

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