Streit EhepartnerWohnungskündigung - die Grundregeln für Ehe/Lebenspartnerschaft oder Lebensgemeinschaft

Ob Ehepartner/Lebenspartnerschaften oder nichteheliche Lebensgemeinschaft, haben beide den Mietvertrag unterschrieben und soll der Mietvertrag gegen den Willen einzelner Unterzeichner beendet werden, müssen die gesetzlichen Regelungen über die einseitig erklärte Kündigung durch Vermieter oder Mieter beachtet werden. Es gilt: Mehrere Mieter müssen eine einheitliche Kündigungserklärung abgeben. Eine Änderung familiärer Verhältnisse, hier das Ende einer Ehe/Lebenspartnerschaft oder nichtehelichen Lebensgemeinschaft, ist als Kündigungsgrund nur einer Mietpartei nicht anerkannt. Die Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag ist nur bei Zustimmung des anderen Mieters und des Vermieters möglich.

 

 

Die nichteheliche Lebengemeinschaft - einer will bleiben, der andere will raus aus dem Vertrag

Das passiert oft, beide haben den Mietvertrag unterschrieben, die eine Mietpartei will bleiben, die andere Partei will raus aus dem Vertrag und der Vermieter will beide oder keinen. Auch hier gilt, Mieter haben keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Vertragsänderung. Der ausziehende Teil hat lediglich einen Anspruch darauf, dass die Wohnung gemeinsam gekündigt wird. Stellt sich die eine Seite immer noch quer, sollte die auszugswillige Mietpartei nicht einfach das Feld räumen, sie bleibt ohne Kündigung Vertragspartei und kann vom Vermieter jederzeit in Anspruch genommen. Hier hilft hier nur der Gang zum Rechtsanwalt.

„Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 4 m.w.Nachw.)“.

Nur ein Lebenspartner hat den Mietvertrag unterschrieben, dann steht der andere im Regen

Hat nur ein Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschrieben, steht ihm grundsätzlich das Recht zu, den anderen nach der Trennung aus der Wohnung zu weisen. Wenn keine Eheschließung und keine eingetragene Partnerschaft den später zugezogenen schützen, werden zu seinen Gunsten keine gesetzlichen oder vertraglichen Fristen in Gang gesetzt. Der zum Auszug gezwungene Partner kann sich allerdings gegen verbotene Eigenmacht des Mietvertragsunterzeichners zur Wehr setzen (858 BGB). Er braucht es sich nicht gefallen zu lassen, durch einen Wechsel der Türschlösser oder durch das Hinausstellen gepackter Koffer zum schnellstmöglichen Verlassen der Wohnung gezwungen zu werden. Da der Wohnungsinhaber seinem bisherigen Mitbewohner den Mitbesitz an der Wohnung eingeräumt hatte, ist er aufgrund zivilrechtlicher Bestimmungen daran gebunden, diesen Besitz nur auf rechtlich einwandfreie Weise wieder zu beenden. Zieht der ehemalige Partner nicht freiwillig aus, muss der Mieter eine Räumungsklage einleiten und mit Hilfe des gerichtlichen Titels die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher betreiben. In den meisten Fällen sollte es angesichts dieser Rechtslage jedoch möglich sein, eine Vereinbarung zu treffen, die beiden Interessenlagen gerecht wird. Innerhalb einer angemessenen Räumungsfrist kann sich der ehemalige Partner eine neue Bleibe suchen, während der Wohnungsmieter sich auf zeitnahen Alleinbesitz freuen darf.

Der Vermieter entlässt eine Partei aus dem Vertrag, will aber Vertragsänderungen

Ist der Vermieter grundsätzlich bereit eine Mietpartei aus dem Mietverhältnis zu entlassen, passiert es oft, dass er Vertragsänderungen wünscht. Das ist möglich! Bei den Verhandlungen über Vertragsänderungen können auch neue Bedingungen eingefügt werden, ausgenommen sind natürlich Bestimmungen, die in einem Mietvertrag unzulässig sind. So kann der Vermieter zum Beispiel kein generelles Untervermietungsverbot durchsetzen. Wurde bisher eine Pauschalmiete gezahlt, kann eine Umstellung auf Betriebskostenvorauszahlungen jedoch Bedingung für den neuen Vertrag sein.

Das liebe Geld

Zieht ein Partner oder eine Partnerin zum Lebensgefährten in die allein von diesem angemietete Wohnung, hat der Vermieter weder während des Mietverhältnisses noch beim Auszug Anspruch auf Zahlung der Miete. Mangels vertraglicher Bindung kann er vom ausziehenden Partner auch dann keine Übernahme von Mietzahlungen verlangen, wenn dieser deutlich vermögender ist als der in der Wohnung verbleibende Mieter. Er kann den bestehenden Mietvertrag auch nicht kündigen, wenn kein Mietrückstand besteht.

Vereinbart die nichteheliche Lebensgemeinschaft eine anteilige Beteiligung an der während der privat vereinbarten Räumungsfrist fällig werdenden Miet- und Nebenkostenzahlung kann sie nur vom Mieter eingefordert werden, der seinerseits die vollständige Zahlung an den Vermieter leisten muss.

Und was ist mit der Kaution?

Ein aus dem Mietvertrag ausscheidender Mitmieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Auszahlung eines Anteils der Kaution, wenn das Mietverhältnis mit seinem ehemaligen Partner weitergeführt wird. Der Rechtsgrund für die Zahlung der Kaution als Mietsicherheit bleibt so lange in vollem Umfang bestehen, wie das Mietverhältnis als solches Bestand hat.

Die Ehe- oder Lebenspartnerschaft - wieso Ehe oder Lebenspartnerschaft schützen

Die „letzte gemeinsame Ehewohnung“ ist der Schutzbereich während der Scheidungsvorbereitungen. Sind die Mieter miteinander verheiratet oder leben sie in einer eingetragenen Partnerschaft, gibt es gesetzliche Regelungen für die Nutzung der letzten gemeinsam bewohnten Ehewohnung im Fall einer Trennung. Zum Schutz der Ehe soll innerhalb des gesetzlich vorgeschriebenen Trennungsjahres der Status der Ehewohnung nicht angetastet werden. Beide Ehegatten bleiben zur Nutzung berechtigt. Falls sie sich über die Nutzung nicht einigen können, nimmt das Familiengericht eine räumliche Aufteilung vor (§ 1361 b BGB). Falls es innerhalb der vorgeschriebenen Wartefrist zu einer Versöhnung kommt, soll die Fortführung der Ehe nicht daran scheitern, dass keine Ehewohnung mehr vorhanden ist. Für den Status als „letzte gemeinsame Ehewohnung“ ist es unerheblich, ob beide Parteien den Mietvertrag unterschrieben haben oder ob er nur die Unterschrift eines Ehegatten trägt.

Nach der Scheidung

Falls ein Ehegatte die Wohnung nach der Scheidung behalten möchte, müssen Lösungen gefunden werden. § 1568a BGB weist hier den Weg. Hiernach kann ein Ehegatte vom anderen Teil die Überlassung der Wohnung verlangen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Zu nennen sind hier hauptsächlich im Haushalt lebende Kinder. Die gemeinsame Erklärung kann auch schon vor der Scheidung erfolgen, wird aber erst mit Eintritt der Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses wirksam. Der verbleibende Ehegatte tritt dann den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein.

Die Rechte des Vermieters

In die Rechte des Vermieters wird erheblich eingegriffen. Ob gerichtliche Entscheidung oder gemeinsame Erklärung, der Vermieter hat die Entscheidung hinzunehmen. Die einzige sich bietende Möglichkeit stellt das Sonderkündigungsrecht nach § 1568a III BGB dar. Dies gewährt dem Vermieter die einmalige Möglichkeit den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen. Erforderlich ist jedoch ein wichtiger Grund in der Person des Mieters. Primär zu nennen ist hier die Liquidität des verbleibenden Ehegatten.

Eigentum oder der Nießbrauch

Eine Besonderheit stellt § 1568 a II dar. Befindet sich die Wohnung im Eigentum des einen Ehegatten, so kann in Fällen unbilliger Härten auch hier der andere Ehegatte die Überlassung verlangen.

Da in solchen Fällen in der Regel kein Mietvertrag existiert, kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf Überlassung hat, als auch der Eigentümer die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht. Der Eigentümer kann jedoch unter Hinweis auf ein berechtigtes Interesse oder unter den Voraussetzungen des § 575 Absatz 1 (Zeitmietvertrag) eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses fordern.
Anders ist die Rechtslage bei unverheirateten Paaren.

Diese Schutzfunktionen gehören zu den Vorteilen, die eine Ehe von einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft unterscheiden.

Das liebe Geld

Wer verheiratet ist und den Mietvertrag für die letzte gemeinsam genutzte Ehewohnung nicht unterzeichnet hat, kann trotzdem auf Zahlung in Anspruch genommen werden. Aufgrund der ehelichen Verbundenheit gilt die Regelung, dass jeder Ehegatte mit Wirkung für und gegen den anderen „Geschäfte des täglichen Bedarfes“ abschließen kann (§ 1357 BGB). Der Abschluss eines Mietvertrages gehört zu denjenigen Geschäften, die im beiderseitigen Interesse und zur Deckung des Wohnbedarfes abgeschlossen worden sind. Deshalb kann, anders als bei nichtehelich zusammenlebenden Partnern, die Unterschrift des einen Ehegatte auch für den anderen Ehegatten verpflichtend wirken. Dies gilt übrigens auch für Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Stromlieferanten. Selbst dann, wenn der Vertrag nur auf den Namen eines Ehegatten ausgestellt ist, kann der andere Ehegatte so lange mit zum Rechnungsausgleich herangezogen werden, bis dem Rechnungsaussteller mitgeteilt worden ist, dass sich die Parteien getrennt haben.

Und was ist mit der Kaution?

Da es sich um ein bestehendes Mietverhältnis handelt, hat der ausscheidende Ehegatte keinen Anspruch auf Auszahlung der Kaution. Den Ausgleich müssen die Ehegatten untereinander treffen.

 

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