deutsches mietrecht ehewohnung kuendigungWenn die Beziehung zwischen Eheleuten oder Partnern einer Lebensgemeinschaft endet und die Parteien sich trennen ist einiges zu klären, gegebenenfalls auch, was mit der zuvor gemeinsam bewohnten Mietwohnung geschieht. Wollen beide Parteien ausziehen, ist der Sachverhalt einfach: Der Mietvertrag wird gekündigt, die Wohnung wird fristgerecht übergeben und die Mietkaution erhält die Partei, die sie gezahlt hat.

Was aber geschieht, wenn nur eine Partei ausziehen möchte?

Haben beide Parteien den Mietvertrag unterschrieben, haben sie als Mieter grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter, dass er die ausziehende Partei aus dem Mietvertrag entlässt. Diese hat jedoch einen Anspruch gegen die in der Wohnung verbleibende Partei, dass sie bei der Kündigung der Wohnung mitwirkt, d.h. also, die Kündigung ebenfalls unterzeichnet. Aber aufgepasst: Solange die Kündigung nicht wirksam ist, kann der Vermieter von beiden Parteien die Miete verlangen und zwar von jedem den vollen Betrag. Hinsichtlich des Ausgleichs untereinander gelten dann unterschiedliche Bestimmungen, je nachdem, ob die Parteien miteinander verheiratet/verpartnert sind oder waren, ob sie sich getrennt haben oder bereits geschieden sind.

Besonderer Schutz für Lebenspartner und Eheleute

Der Anspruch auf Mitwirkung bei einer Kündigung ist gerichtlich durchsetzbar. Sind die Mieter jedoch miteinander verheiratet oder leben in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft, kann das Gericht auf Antrag demjenigen, der in der Wohnung verbleiben möchte, die Wohnung oder Teile der Wohnung zur alleinigen Nutzung zuweisen, insbesondere dann, wenn anderenfalls das Wohl von im Haushalt lebender Kinder beeinträchtigt wäre (§1361b BGB).

Der Mietvertrag bleibt in einem solchen Fall also bestehen, d.h. auch die weichende Partei ist nach wie vor für die Miete zahlungspflichtig. Diese kann jedoch von der bleibenden Partei eine sog. Nutzungsentschädigung verlangen, soweit diese zahlungsfähig ist (§ 1361b, Abs.3, S.2 BGB). Zieht also zum Beispiel der alleinverdienende Ehemann aus der gemeinsam angemieteten Wohnung aus, während die Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern in der Wohnung verbleibt, wird eine Nutzungsentschädigung nicht zu erlangen sein.

Der Anspruch auf Zuweisung der Ehewohnung ebenso wie der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung besteht unter den genannten Bedingungen auch dann, wenn nur die ausziehende Partei den Mietvertrag unterschrieben hat.

Achtung Vermieter! Gut zu wissen:

Der Vermieter kann auch den Ehegatten/Lebenspartner, der den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, auf Mietzahlung in Anspruch nehmen, denn hier kommt eine besondere Regelung für Verheiratete/Verpartnerte zur Geltung: Aufgrund der ehelichen Verbundenheit, die auch für miteinander verpartnerte Personen angenommen wird, kann jeder Ehegatte mit Wirkung für und gegen den anderen Ehegatten, „Geschäfte des täglichen Bedarfs“ abschließen (§1357 BGB, § 8 Abs.2 LPartG). Zu diesen „Geschäften des täglichen Bedarfs“ wird auch der Abschluss eines Mietvertrags gezählt, da dieses Geschäft den Wohnbedarf des Paares deckt. So kann also nur ein Ehepartner/Lebenspartner den Mietvertrag unterzeichnen, vom Vermieter in Anspruch genommen werden kann der andere jedoch auch.

Was gilt für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft?

Nicht miteinander verheiratete/verpartnerte Parteien können keine gerichtliche Zuweisung und auch keine Nutzungsvergütung verlangen.

Haben beide Parteien den Mietvertrag unterschrieben, können sie die Mitwirkung bei der Kündigung verlangen, ist nur eine Partei Mieter der gemeinsam bewohnten Wohnung, hat die andere diese auf Verlangen zu räumen. Die in der Wohnung verbleibende Partei darf die andere jedoch nicht mithilfe ausgewechselter Türschlösser oder vor die Tür gestellter Koffer zum Auszug nötigen. Diese hatte für die Dauer der nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Recht zum Mitbesitz an der Wohnung und diese Besitzstellung muss rechtlich einwandfrei beendet werden. Der verbleibenden Partei steht im Notfall das Zwangsmittel der Räumungsklage zur Verfügung.

Wer zahlt die Miete?

Haben beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet, kann der Vermieter von beiden Parteien die Miete verlangen und zwar in voller Höhe. Grundsätzlich sind die Parteien untereinander jedoch zum Ausgleich verpflichtet, es sei denn, sie haben etwas anderes vereinbart. Zieht eine Partei nun aus und trägt die andere Partei nichts dazu bei, den Mietvertrag zu beenden, gibt sie damit zu erkennen, dass sie die Wohnung allein weiter nutzen möchte und ist damit im Innenverhältnis verpflichtet, die Miete allein zu tragen. Das gleiche gilt, wenn die Parteien einen Mietvertrag unterzeichnet haben und die Beziehung endet, bevor die Wohnung bezogen wurde. Bezieht nur eine Partei die Wohnung, besteht ebenfalls kein Ausgleichsanspruch gegenüber der anderen Partei. Im Innenverhältnis hat die Partei die Miete zu tragen, die die Wohnung allein übernimmt.

Die Ehe ist geschieden/ die Lebenspartnerschaft aufgehoben

Können sich die Parteien nach der Scheidung der Ehe/der Aufhebung der Lebenspartnerschaft wiederum nicht einigen, wer die ehemals gemeinsam bewohnte Wohnung nutzen darf, kann auch hier das Gericht einer der Parteien die Wohnung zur Nutzung zuweisen. Dafür muss die Partei, die in der Wohnung verbleiben will, einen entsprechenden Antrag stellen.

Während vor der Scheidung/Aufhebung der Lebenspartnerschaft der Mietvertrag nach Zuweisung der Ehewohnung bestehen bleibt, ist Rechtsfolge der Zuweisung der Wohnung nach der Scheidung/Aufhebung der Lebenspartnerschaft, die Begründung oder Fortführung eines Mietverhältnisses für die in der Wohnung verbleibende Partei. Das Gericht weist derjenigen Partei die Wohnung zu, der stärker auf sie angewiesen ist. Dabei wird insbesondere berücksichtigt, ob im Haushalt lebende Kinder betreut werden oder ob es den bisherigen Lebensverhältnissen der Parteien entspricht, die Wohnung der antragstellenden Partei zuzuweisen.

Die Folge ist, dass der Ehegatte/der Lebenspartner, dem die Wohnung zugewiesen wurde, in das bisher bestehende Mietverhältnis eintritt oder den Mietvertrag allein fortführt (§1568a Abs.3 BGB).

Und der Vermieter?

In die Rechte des Vermieters wird erheblich eingegriffen, immerhin wird er gerichtlich gezwungen, ein Mietverhältnis mit einer anderen Partei zu begründen oder mit nur einer Partei fortzuführen. Er hat nur eine Möglichkeit, sich dieser Entscheidung zu widersetzen und das ist ein sog. Sonderkündigungsrecht, das die Mietvorschriften des BGB vorsieht. Danach kann der Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis genommen hat, das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt. Als wichtiger Grund ist an erster Stelle die mangelnde Liquidität des Eintretenden zu nennen.

Von Ute Schwengers-Henrichs
Ute Schwengers-Henrichs ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht in Hürth.

Bild © DDRockstar | www.fotolia.com

 

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