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Große neu erbaute WohnanlageForm - Wie muss die Kündigung aussehen?

Die Kündigung ist schriftlich mitzuteilen (§ 568 Abs. 1 BGB) und das Kündigungsschreiben muss von allen  Mietparteien unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmacht vorlegt und der Mieter oder der Vermieter die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, kann eine Kündigung nur von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen, der Mieter nicht.

Fristen - Welche Kündigungsfristen sind von Mieter und Vermieter einzuhalten?

Vermieter und Mieter können grundsätzlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Der Mieter hat unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten. Kündigt dagegen der Vermieter greift eine Staffelung der Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die längste Kündigungsfrist beträgt 9 Monate. Bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer verlängert sie sich auf 6 Monate und nach 8 Jahren Dauer
auf 9 Monate (§ 573c BGB).

 

Hier ein Formulierungsvorschlag für Mieter, die ihr Mietverhältnis ordentlich kündigen möchte

Betreff Kündigung meines Mietvertrages vom xx.xx.xxxx über die Wohnung [Bezeichnung, Straße, Ort]

Sehr geehrter Vermieter,
hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist* von drei Monaten zum xx.xx.xxxx.
Die Mieträume werden nach Ablauf des Mietverhältnisses geräumt und in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zurückgegeben.
Als Abnahmetermin schlage ich den xx.xx.xxxx vor. Sollten Sie zu diesem Termin verhindert sein, bitte ich Sie, mir einen alternativen Übergabetermin zu nennen.
Für eventuelle Besichtigungstermine mit Nachmietern stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sprechen Sie geplante Termine bitte rechtzeitig mit mir ab.
Bitte bestätigen Sie mir die Kündigung des Vertragsendes schriftlich.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Mieter

*Die gesetzlichen Kündigungsfrist eines unbefristeten Mietverhältnisses beträgt für den Mieter immer drei Monate. Mietvertraglich kann jedoch für den Mieter (und nur für den Mieter) eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart sein. Prüfen sie ihren Mietvertrag auf entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen.

Die schriftliche Kündigung muss dem anderen Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn die jeweiligen Kündigungsfristen eingehalten werden sollen. Gehen Kündigungen verspätet zu, verschiebt sich der Auszugstermin immer um einen Monat. Ist der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Zu beachten ist, dass auch der Samstag als Werktag gilt. Am Ende des Artikels finden sie einen Link zu einer Webseite, auf der sie den spätesten Kündigungstermin bequem ausrechnen können.

BEISPIEL 1: Die Kündigung des Mieters geht dem Vermieter rechtzeitig am 3. Januar 2002 zu. Das Mietverhältnis wird beendet zum 31. März 2002. Geht die Kündigung dagegen verspätet erst am 7. Januar 2002 zu, wird das Mietverhältnis erst zum 30. April 2002 beendet.

BEISPIEL 2: Die Kündigung des Vermieters geht dem Mieter rechtzeitig am 3. Januar 2002 zu. Das Mietverhältnis wird je nach Mietdauer beendet zum 31. März oder zum 30. Juni oder zum 30. September 2002. Geht die Kündigung dagegen verspätet erst am 7. Januar 2002 zu, wird das Mietverhältnis je nach Mietdauer erst zum 30. April oder 31. Juli oder 31. Oktober 2002 beendet. Zu Lasten des Mieters kann von den Kündigungsfristen nicht abgewichen werden (§ 573 Abs. 4 BGB).

Wer sich selbst auf die Suche nach einem Nachmieter begeben möchte, um bei Kündigung des Mietverhältnisses doppelte Mietzahlungen zu vermeiden, sollte dies schon bei Abschluss des Mietvertrages mit seinem Vermieter vereinbaren. Denn die Auffassung, dass der Mieter drei Nachmieter vorschlagen kann und er ist von seinen Mietzahlungen befreit, ist ein häufiger Rechtsirrtum. Der Vermieter muss den Mieter ohne Nachmieterklausel nicht früher aus dem Vertrag entlassen.

Kündigungsgründe des Vermieters - Wann darf der Vermieter kündigen?

Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. Später nachgeschobene Gründe des Vermieters können weder ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) untermauern noch einen nach der Sozialklausel vorgebrachten Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung abwehren. Ausnahme: Erst nach der Kündigung entstandene Gründe können selbstverständlich vorgebracht werden. Kündigungen ohne Begründung sind wirkungslos und können vom Mieter sofort zurückgewiesen werden, hier liegt ein formeller Mangel vor. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft 3 Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung:

1. Vertragspflichtverletzung

BEISPIEL: Mietrückstände, erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung, wiederholte unpünktliche Mietzahlungen.

Achtung: Wenn der Vermieter sich darüber beschwert, dass die Miete nicht am 3. Werktag auf dem Konto ist und mit Kündigung droht, sollten Mieter in ihren Formularmietvertrag schauen. Die Miete muss nach § 556b BGB Abs. 1 bis zum 3. Werktag gezahlt werden, die Mietzahlung muss nicht am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.

2. Eigenbedarf

BEISPIEL: Ein Kind des Vermieters heiratet und benötigt die Wohnung. Welcher begünstigte Personenkreis eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann, lesen sie hier und welche formalen Voraussetzungen (Beispielkündigung) für eine Eigenbedarfskündigung gegeben sein müssen, können Sie hier nachlesen.

3. Wirtschaftliche Verwertung

BEISPIEL: Notwendige Kernsanierung eines Altbaus oder Abriss.

Dieser Kündigungsgrund ist in den neuen Bundesländern nach dem Einigungsvertrag ausgeschlossen (Artikel 232 § 2 EGBGB), wenn der Mietvertrag schon vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde. Wenn der Abriss eines Gebäudes wegen Leerstands aber wirtschaftlich zwingend erforderlich ist, kann sich der Vermieter im Einzelfall unter Umständen auf ein sonstiges berechtigtes Interesse an der Kündigung berufen (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung ist dann zulässig.

Weitere Gründe sind denkbar. Sie müssen aber ähnlich schwerwiegend sein (§ 573 Abs. 1 BGB).

Auch eine Teilkündigung ist möglich, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume und Grundstücksflächen, z.B. Speicher-, Keller- oder Abstellräume zu Mietwohnraum ausbauen will und die Kündigung auf diese Räume beschränkt (§ 573b BGB).

Hier ein Beispiel zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter nach BGB § 573.

Hier darf der Vermieter nicht kündigen!

Unzulässig ist eine Kündigung, um durch Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen (§ 573 Abs. 1 BGB) oder weil der Vermieter die Absicht hat, die Mietwohnung als Eigentümer zu verkaufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Widerspruchsrecht (Sozialklausel) - Wann kann der Mieter der Kündigung widersprechen?

Auch wirksame Kündigungen des Vermieters muss der Mieter nicht in jedem Fall hinnehmen. Vielmehr kann er widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder (– das ist neu –) einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (Sozialklausel des § 574 BGB).

Widerspruch und Fortsetzungsverlangen sind grundsätzlich mehrmals nacheinander möglich. Nach der bisherigen Rechtsprechung können folgende Gründe für den Widerspruch anerkannt werden, insbesondere wenn davon mehrere zusammentreffen: Hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung. Weitere Widerspruchsgründe sind denkbar. Maßgebend sind immer die jeweiligen Umstände. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Unterschrift ist erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574b Abs. 2).

BEISPIEL: Der Vermieter kündigt am 3. Januar 2002 zum 31. März 2002 (30. Juni 2002, 30. September 2002). Das Widerspruchsschreiben muss dann dem Vermieter spätestens zugehen am 31. Januar 2002 (30. April 2002, 31. Juli 2002).

Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie dessen Form und Frist hinweisen. Das heißt: Die Information über die Widerspruchsmöglichkeiten kann bereits im Kündigungsschreiben stehen, muss es aber nicht. Der Hinweis muss jedoch so zeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen, dass der Mieter eine angemessene Frist zur Überlegung und Abfassung des Widerspruchs einhalten kann. Versäumt der Vermieter das, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses (§ 574b Abs. 2 BGB).

Der Mieter, der daran zweifelt, ob die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich berechtigt sind, und der sowieso über einen stichhaltigen Härtegrund verfügt, sollte sich überlegen, ob er nicht vorsorglich davon Gebrauch macht und Widerspruch einlegt. Er versäumt so nicht die Widerspruchsfrist. Der Mieter soll außerdem unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft geben, wenn der Vermieter es verlangt (§ 574b Abs. 1 BGB). „Unverzüglich“ bedeutet: Ohne schuldhaftes Verzögern. Tut der Mieter dies nicht, kann ein späterer Rechtsstreit nachteilige Kostenfolgen für ihn haben.

Ausnahmen von den Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts

Einliegerwohnungen und Leerzimmer in der Wohnung des Vermieters

Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus oder Leerzimmer in der Vermieterwohnung, kann der Vermieter auch ohne das Vorliegen berechtigter Interessen kündigen (§ 573a Abs. 2 BGB). Die Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben angeben, dass er seine Kündigung auf diese Sonderregelung stützt.

Weitere Ausnahmen vom Kündigungsschutz

Die Bestimmungen über den Kündigungsschutz gelten nicht

  • für möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht zu dauerndem Gebrauch für eine Familie oder eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft überlassen ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
  • für Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet ist (z.B. Ferienwohnungen für einen Sommerurlaub (§ 549 abs. 2 Nr. 1 BGB),
  • für Wohnraum den eine juristische Person des öffentlichen Rechts (z.B. Gemeinde) oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege (z.B. Diakonisches Werk oder Caritas) für Personen mit dringendem Wohnbedarf (z.B. Obdachlose) angemietet hat, wenn der Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraumes und die Einschränkung des Kündigungsrechtes hingewiesen wurde (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB),
  • für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB).

In diesen Fällen – mit Ausnahme der Studenten- und Jugendwohnheime – gibt es kein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel.

Hier erhalten sie weiterführende Informationen zu der Gruppe von Wohnraummietverhältnissen, bei denen Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts teilweise oder ganz aufgehoben sind.

Ein praktische Hilfe zur Berechnung der Kündigungsfristen haben wir auf der Seite SAWAL – Rechtsanwälte & Notar gefunden. Mit Hilfe des Kündigungsfristenberechners für Wohnraummietverträge können sie als Mieter oder Vermieter, unter Beachtung der unterschiedlichen Feiertagsregelungen in den Bundesländern, ihren spätesten Kündigungstermin ausrechnen lassen.

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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