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Eine Mieterin ließt das KündigungsschreibenIst der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenen Terminen (z.B. Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. Mai und September) mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter außerordentlich fristlos, landläufig "fristlos", kündigen. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Was versteht der Gesetzgeber unter "Miete"?

Unter Miete versteht der Gesetzgeber alle vertraglich vereinbarten Zahlungen. Hierunter fällt die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung, also die Bruttomiete. Sollte in Ihrem Wohnraummietvertrag auch eine Garage oder ein sonstiger Nebenraum (z.B. der mitvermietete Dachboden als Hobbyraum) aufgeführt sein, so fallen die Zahlungen für diese Räume auch unter die Miete. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen vergangener Abrechnungsperioden zählen nicht, da sie keine wiederkehrenden Zahlungen sind.

 

Welcher Zahlungsrückstand rechtfertigt die fristlose Kündigung?

Variante 1 (§ 543 Abs. 2 Satz 3a) spricht von zwei aufeinander folgenden Terminen und einem "nicht unerheblichen" Mietrückstand. Der Begriff nicht unerheblicher Teil wird im BGB in § 569 Abs. 3 Satz 1 definiert "... ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt."

Es reicht also ein Mietrückstand von einer Miete plus 1 Cent für Mai und Juni, um die fristlose Kündigung zu erhalten.
Beispiel 1: Der Mieter zahlt weder im Mai noch im Juni die Miete.
Beispiel 2: Die monatliche Miete beträgt 600,00 Euro. Im Mai werden 300,00 Euro überwiesen, im Juni überweist der Mieter 250,00 Euro. Der Mietrückstand beträgt somit 650,00 Euro.

Variante 2 (§ 543 Abs. 2 Satz 3b) greift in den Fällen der regelmäßigen Minderzahlungen. Es kann findige Mieter geben, die peinlich darauf achten, zu keiner Zeit an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand zu geraten. Hier würde Variante 1 also nie greifen. Zwei Beispiele: Mieter A muss jeden Monat 500,00 Euro Miete überweisen. Dies tut er jedoch nicht. Er überweist im Januar 400,00 Euro, er überweist im Februar 400,00 Euro, er überweist im März 400,00 Euro usw., hier greift nun § 543 Abs. 2, Satz 3b. Denn im Oktober steht unser Mieter A mit zwei Monatsmieten (1000,00 Euro), die sich über mehr als zwei Termine erstrecken, bei seinem Vermieter in der Kreide. Oder Mieter A überweist die Januarmiete, zahlt in den Folgemonaten pünktlich und lässt die Septembermiete unter den Tisch fallen. Auch hier steht er im September mit zwei Monatsmieten, die sich nicht über zwei aufeinander folgende Termine erstrecken in der Kreide. In beiden Fällen kann der Vermieter fristlos kündigen.

 Wichtig ist:

  • Zur Miete zählen auch die Betriebskosten, die Garagenmiete oder sonstige Mieten für Nebenräume.
  • Ein Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt hat oder gegen die Betriebskostennachzahlung Einwände erhoben hat.
  • Zahlt der Mieter die rückständige Miete bevor der Vermieter sich rührt, kann der Vermieter nicht anschließend fristlos kündigen.
  • Hat der Vermieter gekündigt und erfolgt vom Mieter direkt nach der Kündigung eine Aufrechnung, wird die Kündigung unwirksam.
  • Die außerordentliche fristlose Kündigung wird ebenfalls unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle  sämtliche rückständigen Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt. Aber, wurde eine Kündigung aus demselben Grund innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal ausgesprochen, so kommt diese Regelung nicht noch einmal zur Anwendung. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist dann wirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
  • In Fällen des Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen.

Kautionszahlungen

Auch nicht geleistete Kautionszahlungen können zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Befindet sich der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrages von 2 Netto-Kaltmieten (Achtung: Betriebskosten zählen nicht) in Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Beispiel: Die vereinbarte Netto-Kaltmiete beträgt 600,00 Euro, als Kaution wurden drei Kaltmieten, also 1.800,00 Euro, vereinbart. Der Mieter hat bis zur Fälligkeit der dritten Rate lediglich 600,00 Euro gezahlt (BGB 569 Abs. 2a).

Der Vermieter kündigt fristlos und gleichzeitig "ordentlich", warum?

Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sprechen Vermieter in der Regel gleichzeitig (hilfsweise) die ordentliche Kündigung aus. Damit soll erreicht werden, dass der Vermieter im Falle eines Rechtsstreits, in dem die außerordentliche fristlose Kündigung für unwirksam erklärt wurde, das Gericht zumindest nach Abwägung aller Umstände der ordentlichen Kündigung mit ihren längeren Fristen zustimmt. Hierzu der Leitzsatz des BGH aus dem Jahr 2005:

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 I, II 1 Nr. 3 a, 569 III Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 III Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 II Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.

Unverschuldet zum Zahlungsverzug?

Nicht wenige Mieter sind der Auffassung, dass ein einfaches "ich war knapp bei Kasse" als ausreichende Entschuldigung gilt. Auch in einem  2016 verhandelten Fall hatte der Mieter angeführt, dass seine Schieflage auf wirtschaftliche Engpässe, hervorgerufen durch überhöhte Steuerschätzungen und die rigorosen Vollstreckungsmaßnahmen des Finanzamtes, zurückzuführen sei. Nähere Ausführungen, auch auf Nachfrage der Gerichte, folgten nicht. Letztendlich musste sich der BGH mit dem Fall befassen.

Die Bundesrichter betonten in ihrem Urteil nochmals, dass es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt und sich keine allgemeinen Regeln zur Frage, ob die vertragliche Pflicht zur Mietzahlung unverschuldet verletzt wurde, aufstellen lassen. Es obliegt daher im Einzelfall dem Gericht, die maßgebenden Tatsachen festzustellen und zu würdigen (BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15).

In diesem Fall hieß das für den BGH konkret:

  • Genaue Angaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit überhöhten Steuerschätzung
  • Warum ist es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen?
  • Was sind die näheren Gründe des Zustandekommens dieser Steuerschätzung?
  • Wie wurden die festgesetzten Beträge beigetrieben?
  • Wie steht es um die sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse?

Fazit: Möchten sie den Amtsrichter überzeugen, dass eine hilfweise ordentlich ausgesprochene Kündigung bei Zahlungsrückständen (§ 573 II Nr. 1 BGB) nicht gerechtfertigt ist, liegt die Latte hoch. Ein einfacher Einwand reicht nicht aus, hier müssen alle Zahlen, Daten, Fakten auf den Tisch.

Zusammenfassung Zahlungsverzug

Voraussetzung Abmahnung erforderlich? Zumutbarkeits-erwägung* Beispiel BGB-Norm
Der Mieter zahlt für zwei aufeinanderfolgende Termine keine Miete. Nein Nein Die Januar- und Februarmiete wird nicht gezahlt. § 543 Abs. 2, Ziffer 3a
Der Mieter zahlt die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nur anteilig. Der Mietrückstand beträgt mehr als eine Monatsmiete. Nein Nein Die Miete beträgt insgesamt 600,00 Euro. Im Mai zahlt der Mieter 300,00 Euro, im Juni überweist der Mieter 250,00 Euro. Er befindet sich damit im Juni mit 650,00 Euro in Verzug. § 543 Abs. 2, Ziffer 3a
Der Mietrückstand beträgt über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten mindestens zwei Monatsmieten. Nein Nein Die Gesamtmiete beträgt 800 Euro. Im Januar zahlt der Mieter 600 Euro, im Februar 600 Euro, im März 200 Euro und im April 200 Euro (Soll =  3200 Euro, Ist = 1600 Euro). Im April besteht ein Mietrückstand über 1600 Euro. § 543 Abs. 2, Ziffer 3b
Der Mieter befindet sich mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrages von 2 Kaltmieten in Verzug (Achtung: Hier zählt nur die Kaltmiete).  Nein Nein Die vereinbarte Netto-Kaltmiete beträgt 600,00 Euro, als Kaution wurden drei Kaltmieten, also 1800,00 Euro, vereinbart. Der Mieter hat bis zur Fälligkeit der dritten Rate lediglich 600,00 Euro gezahlt  § 569 Abs. 2a

 * Bei Vorliegen von Härtegründen hat vom Gericht eine Zumutbarkeitsabwägung zu erfolgen.

Aus der Hausverwalterpraxis

Sie sind als Mieter knapp bei Kasse und sehen, dass es mit der Mietzahlung diesmal nicht rechtzeitig oder vollständig klappt?

  1. Hoffen sie nicht, dass es dem Eigentümer oder der Verwaltung nicht auffällt, dass die Miete ausbleibt. Die Mietenbuchhaltung wird zum Anfang des Monats durchgeführt.
  2. Reden Sie deshalb rechtzeitig mit Ihrer Hausverwaltung oder ihrem Vermieter und bieten sie realistische Ratenzahlungen an oder vereinbaren sie eine Zahlung zur Monatsmitte.
  3. Halten sie sich an die Vereinbarungen! Kein Vermieter oder Hausverwalter sieht es gerne, wenn die Gegenseite sich nicht an die Abmachungen hält. Ob Hausverwaltung oder Vermieter: Unzuverlässige Vertragspartner will man loswerden.
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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

Wie hätten Sie entschieden?

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