Kündigungsschreiben WohnungAls Vermieter können Sie einem Mieter nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung darlegen können. Ein berechtigtes Interesse liegt regelmäßig vor bei:

  • Vertragspflichtverletzungen - Der Mieter verstößt regelmäßig erheblich gegen die Hausordnung oder zahlt fortwährend die Miete unpünktlich (BGB 573 Abs. 2 Satz 1)
  • Eigenbedarfskündigung - Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder Angehörige
    (BGB 573 Abs. 2 Satz 2)
  • Wirtschaftliche Verwertung - Ein altes Mietshaus soll abgerissen und durch einen Neubau ersetzt
    werden (BGB 573 Abs. 2 Satz 3)

 

Was ist bei der ordentlichen Kündigung zu beachten?

  • Im Falle einer Vertragspflichtverletzung sollten Sie den Mieter auf jeden Fall vorab abmahnen und ihn auf die Konsequenzen weiterer Pflichtverletzungen hinweisen. Erst wenn der Mieter sein Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert, können Sie eine Kündigung aussprechen. Sollten Sie bis jetzt noch keine Abmahnung ausgesprochen haben, schauen Sie in unserem Beitrag die Abmahnung des Mieters. Hier finden Sie auch eine Formulierungshilfe.
  • Richten Sie Ihre Kündigung an alle im Mietvertrag aufgeführten Personen.
  • Vergessen Sie nicht die genaue Angabe der Wohnung (Ort, Straße, Hausnummer und Wohnungsnummer!).
  • Begründen Sie Ihre Kündigung ausführlich, ein "nachreichen" weiterer Kündigungsgründe ist nur möglich, wenn diese Gründe nach der Kündigung entstanden sind. Beispiel: Sie haben Ihren Mieter schon mehrmals wegen unpünktlicher Mietzahlungen und Verletzung der Hausordnung abgemahnt. In Ihrer Kündigung führen Sie jedoch nur die unpünktliche Mietzahlung als Kündigungsgrund auf. Ist die Kündigung raus, haben Sie Pech gehabt, die ständigen Verletzungen der Hausordnung können Sie im Falle eines Rechtstreits nicht mehr anführen.
  • Achten Sie auf einen beweissicheren Zugang der Kündigung (Bote, Gerichtsvollzieher, persönliche Abgabe mit Zeugen oder Einwurfeinschreiben).


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Beispiel zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses

Sehr geehrter Mieter,

Sie haben mit Mietvertrag vom xx.xx.xxxx die Wohnung [Ort, Straße, Hausnummer, Wohnungsbezeichnung laut Mietvertrag] angemietet.

Hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis über diese Wohnung zum xx.xx.xxxx, hilfsweise zum nächsten zulässigen Zeitpunkt ordentlich. Da Ihnen die Wohnung am xx.xx.xxxx, also vor x Jahren, überlassen wurde, beträgt die Kündigungsfrist im Zeitpunkt des Zugangs dieses Kündigungsschreibens x Monate. [Achten Sie als Vermieter auf die Staffelung der Kündigungsfristen.]

Die Wohnungskündigung wird wie folgt begründet: [Genauen Kündigungsgrund angeben und ausführlich erläutern!]

Sie können dieser Kündigung nach § 574 BGB unter bestimmten Voraussetzungen schriftlich widersprechen und Fortsetzung verlangen, soweit die Kündigung für Sie eine besondere Härte bedeutet. Der Widerspruch muss mir spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Falls Sie Widerspruch einlegen wollen, fordere ich Sie auf, die Gründe des Widerspruchs unverzüglich und detailliert darzulegen.

Weiterhin fordere ich Sie auf, die Mieträume nach Ablauf der Kündigung geräumt und in dem vertraglich vereinbarten Zustand mit allen dazugehörigen Schlüsseln zurückzugeben. Als Abnahmetermin schlage ich den xx.xx.xxxx vor. Sollten Sie zu diesem Termin verhindert sein, bitte ich Sie, mir Ihren Terminvorschlag umgehend mitzuteilen.

Sollten Sie zum Kündigungstermin nicht ausziehen, so widerspreche ich schon jetzt einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB. Vorsorglich möchte ich Sie darauf hinweisen, dass ich mich bei nicht fristgerechter Rückgabe gezwungen sehe, eine Räumungsklage einzureichen. Daneben werde ich ab dem Endtermin des Mietverhältnisses Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich bislang gezahlter Nebenkostenvorschüsse verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Zahlungsverzug des Mieters - auch hier darf der Vermieter ordentlich kündigen

Was viele Mieter und Vermieter nicht wissen: Ein Vermieter darf auch ordentlich kündigen, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist, dies betrifft auch eine Betriebskostennachforderung. Treffen diese drei Voraussetzungen zu, darf der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.

1. Es besteht ein Zahlungsrückstand von mindestens einer Monatsmiete
2. Der Zahlungsrückstand besteht schon länger als einen Monat
3. Der Mieter ist wegen dieses Rückstands mindestens einmal abgemahnt worden

 

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

| BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12

| Kündigung

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