Grundriss WohnungWeist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH, VIII ZR 142/08).

Der BGH-Fall

Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten Vermieters. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit "ca. 100 m²" vereinbarten Wohnfläche abweiche. Die Mieter verlangten die Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens, die Herausgabe des Kautionssparbuchs sowie die Rückzahlung von 4.901,11 € überzahlter Miete nebst Zinsen. Sie zogen Ende Januar 2005 aus und zahlten keine Miete mehr. Im Gegenzug verlangte der Vermieter die Zahlung restlicher Miete für Februar bis April 2005 in Höhe von 2.045,55 € nebst Zinsen.

 

Kalenderblatt zeigt den 31. eines MonatsDie Kündigungserklärung von Mieter oder Vermieter zu einem unbefristeten Wohnraum-Mietverhältnis muss ihren Empfänger spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt (Karenzzeit oder Karenzfrist).

Das Mietverhältnis endet für den Mieter IMMER zum Ablauf des übernächsten Monats, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, 573c BGB.

Sonn- und Feiertage

  • Sonn- und Feiertage bleiben bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen unberücksichtigt.

Samstag

  • Der Samstag zählt bei der Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen als Werktag, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

 

Ärgerlicher MannAußerordentliche fristlose Kündigungen sind für beide Vertragsparteien zulässig, wenn sich ein Vertragspartner so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht zwingend erforderlich, es spielt aber bei der Frage der Zumutbarkeit eine Rolle.

BEISPIELE: Schwere Beleidigung, Bedrohung, tätliche Angriffe, nachhaltige Störung des Hausfriedens, regelmäßig zu spät erfolgte Mietzahlungen, unbefugtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter, mangelnde Heizleistung, Feuchtigkeit, Lärmstörungen, erhebliche Schimmelbelastung, unrichtige Selbsauskunft des Mieters, bauliche Veränderungen durch den Mieter, nicht unbedeutende Wohnflächenabweichungen, nicht geleistete Kautionszahlungen.

 

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