Bld eines WohnungsgrundrissesWas viele Mieter und Mieterinnen nicht wissen, ein Vermieter kann Teile des Mietgegenstandes kündigen und zwar immer dann, wenn es sich um nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks handelt und der Vermieter diese Teile dazu verwenden will, neuen Wohnraum zu schaffen oder bestehenden Wohnraum bzw. neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

Grundsätzlich gilt, die Nebenräume müssen sich außerhalb der Wohnung des Mieters oder der Mieterin befinden und sie dürfen nach den Vereinbarungen des Mietvertrages nicht zum Wohnen dienen. In Betracht kommen: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Trockenräume, Dachböden, Schuppen, Garagen, Kfz-Abstellflächen oder auch Gärten. Wenn jetzt der ein oder andere Mieter ins Feld führt, dass er den Dachboden auch als Wohnraum nutzt, hilft das bei einer Teilkündigung nicht weiter. Es ist unerheblich, ob der Mieter oder die Mieterin den Nebenraum vertragswidrig nutzt. Nicht möglich ist die Teilkündigung wegen Eigenbedarf - der Vermieter möchte den großen Keller für sich - oder die Kündigung wegen einer überwiegend gewerbliche Nutzung.

 

Kündigungsschreiben WohnungAls Vermieter können Sie einem Mieter nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung darlegen können. Ein berechtigtes Interesse liegt regelmäßig vor bei:

  • Vertragspflichtverletzungen - Der Mieter verstößt regelmäßig erheblich gegen die Hausordnung oder zahlt fortwährend die Miete unpünktlich (BGB 573 Abs. 2 Satz 1)
  • Eigenbedarfskündigung - Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder Angehörige
    (BGB 573 Abs. 2 Satz 2)
  • Wirtschaftliche Verwertung - Ein altes Mietshaus soll abgerissen und durch einen Neubau ersetzt
    werden (BGB 573 Abs. 2 Satz 3)

 

Nachmieter gesuchtPacta sunt servanda - Verträge müssen eingehalten werden. Dieser alte römische Rechtsgrundsatz gilt auch zwischen Mieter und Vermieter. Besteht ein zeitlich befristeter Mietvertrag oder geht es um die Einhaltung der Kündigungsfrist, müssen sich beide Seiten daran halten. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass man als Mieter Kündigungsfristen verkürzen kann, wenn man drei Nachmieter stellt. Dies gilt grundsätzlich (von Ausnahmen abgesehen) nur in den Fällen, in denen dies vertraglich vereinbart wurde. Aber auch dann zählt nur das, was in der Nachmieterklausel ausdrücklich geregelt ist – sofern es nicht fundamentalen Rechtsgedanken widerspricht.

Nachmieterklauseln und Untervermietung

Wichtig ist zunächst die Unterscheidung von echten und unechten Nachmieterklauseln. Bei den echten Nachmieterklauseln ist der Mieter direkt berechtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen. Diese Vertragsklauseln sind jedoch außerordentlich selten. Ebenfalls selten, aber häufiger als echte sind unechte Nachmieterklauseln. Diese räumen dem Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht ein, wenn er eine gewisse Anzahl (meist drei) Nachmieter benennen kann, die dem Vermieter eine zumutbare Fortsetzung des Vertragsverhältnisses garantieren. Vorsicht gilt bei Anfragen des Mieters wegen einer Untervermietung. Oft werden diese nur gestellt, um eine kürzere Kündigungsfrist zu bekommen. Wird eine Untervermietung vom Vermieter ohne rechtlichen Grund abgelehnt, steht dem Mieter nämlich ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 540 Abs. 1 BGB).

 

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