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Fristen zur Zahlung der Mietsicherheit

Der Mieter hat das Recht die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Darunter ist nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll.

Beispiel: Mieter und Vermieter unterschreiben den Mietvertrag am 10.05., vertraglich vereinbarter Beginn des Mietverhältnisses ist der 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig. Die beiden folgenden Raten sind zu Beginn des zweiten und dritten Monats zu zahlen.

Das Recht des Mieters auf Ratenzahlung ist unabdingbar. Es ist also nicht erforderlich, dass sich die Ratenzahlung aus dem Vertrag ergibt. Ebenso darf das Recht zur Ratenzahlung der Mietkaution weder ausdrücklich noch schlüssig ausgeschlossen werden.

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Im Mietvertrag steht, dass der Mietvertrag nur gültig ist, wenn die Mietkaution vorab gezahlt wird

Den Mietvertrag können sie ruhig unterschreiben. Sogenannte Umgehungsgeschäfte, etwa die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung der Kautionszahlung zustande kommen soll oder wonach die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der vollen Mietkaution abhängig ist, sind unwirksam. Die Wirksamkeit des Mietvertrages bleibt hiervon unberührt. Auch die Kautionsvereinbarung bleibt in der gesetzlich zulässigen Form erhalten (BGH, Urteil vom 25.06.2003, VIII ZR 344/02). Verhält sich der Vermieter entsprechend der unwirksamen Vereinbarung - übergibt er z.B. die Wohnungsschlüssel bei Beginn des Mietverhältnisses nicht - so kann der Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen und Ersatz des Kündigungsfolgeschadens geltend machen. Will er trotz aller Streitigkeiten über die Kautionszahlung einziehen, bleibt ihm nur die Klage wegen Leistungsverzug.


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Mieter und Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen stehen einander besonders häufig vor Gericht gegenüber. Ob es um Vertragsgestaltung geht oder um die Erfüllung oder Abwicklung von Mietverhältnissen – dieses Lexikon erschließt das geltende Recht und gibt Antwort auf die typischen Fragen der Praxis. Verarbeitet ist insbesondere der aktuelle Stand der umfangreichen Rechtsprechung.

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Ich finde nichts zur Mietkaution in meinem Mietvertrag

In ihrem Mietvertrag findet sich keine vertragliche Vereinbarung zur Mietkaution? Der Vermieter oder die Hausverwaltung fordert sie trotzdem zur Zahlung auf und droht sogar mit Kündigung des Mietvertrages, wenn sie nicht zahlen?

Lassen sie sich nicht einschüchtern. Ein Eigentümer hat nur dann Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit, wenn dies mietvertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde. Wurde nichts vereinbart, muss auch nichts gezahlt werden. Auch nicht nachträglich! 

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Durch den Umzug bin ich knapp bei Kasse und will die Zahlung der Kautionsraten hinausschieben

Davor kann nur gewarnt werden. Zahlt der Mieter trotz vertraglicher Vereinbarung keine Kaution, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Kautionsrückstand die Summe von zwei Kaltmieten erreicht. Eine vorherige Abmahnung ist dabei nicht erforderlich.

Durch Verweis auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 wird dem Mieter jedoch wie auch beim Verzug mit der Mietzahlung die Möglichkeit eingeräumt, die Kündigung durch Nachzahlung der Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also mit Zustellung der Räumungsklage, unwirksam werden zu lassen.

§ 569 Abs. 2a BGB
Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.”

Ich möchte die Kaution mit Hilfe einer Mietkautionsbürgschaft leisten. Mein Vermieter weigert sich

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet die Bürgschaft einer Kautionskasse zu akzeptieren. Im Bürgerlichen Gesetzbuch § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten heißt es unter Absatz 1 „Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten …“. Bürge, Versicherung oder dergleichen ist dort nicht zu finden. Sagt der Vermieter nein, hat der Mieter Pech gehabt. Sie sollten sich zudem überlegen, ob diese Form der Kautionszahlung für sie optimal ist. Meistens sind die Bürgschaften der Mietkautionskassen nur ein gutes Geschäft für die Versicherungen.

Der Vermieter hat die Anforderung der Kaution vergessen

Der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miektaution kann auch noch später geltend gemacht werden (LG Karlsruhe, WuM 1992, 367). Nur im Ausnahmefall kann eine Verwirkung eintreten, wenn der Mieter aufgrund der Länge der verstrichenen Zeit davon ausgehen konnte, dass der Vermieter die Zahlung der Kaution nicht mehr verlangt (AG Celle, AG Regensburg für Zahlungsverlangen nach 7 Jahren).

Laut Mietvertrag sollte ich die Kaution in einer Summe zahlen, das habe ich auch getan. Eine Ratenzahlung wurde nicht erwähnt. Kann ich nun die gesamte Kaution zurückfordern, da diese Klausel ja unwirksam ist?

Nein, entschied der Bundesgerichtshof. Im Hinblick auf den Schutzzweck der Kautionszahlung wäre es verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit gegen das Gesetz verstößt. Der Mieter kann die Kaution nicht zurückfordern (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).

Ich habe gehört, dass die Mietkaution auf einem Treuhandkonto angelegt werden muss. Wie erfahre ich, ob mein Vermieter das auch getan hat?

Am besten erbitten sie von ihrem Vermieter den entsprechenden schriftlichen Nachweis. Ihr Vermieter ist verpflichtet, ihnen über die Anlage des Mietkaution Auskunft zu geben. Weigert er sich oder reagiert er nicht, können sie sogar bis zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage die Mietzahlungen bis zur Höhe der gezahlten Mietkaution zurückbehalten.

Ich habe meinem Vermieter bei Einzug die Kaution in Bar übergeben. Für die Eröffnung eines Sparbuches musste der Vermieter seinerzeit eine Gebühr von 10 EUR zahlen. Die will er mir jetzt von meiner Kaution abziehen. Geht das?

Die Anlage einer Barkaution gehört zu den Pflichten des Vermieters (§ 551 BGB). Entstehen hierdurch Kosten, zählen diese zu den Verwaltungskosten und sind vom Vermieter selbst zu tragen. Auch wenn ihr Vermieter zur Kostentragung eine besondere Mietvertragsklausel in dem Mietvertrag aufgenommen hat ist diese unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt und gegen einen wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96).

Möchte der Vermieter nicht auf seinen Kosten sitzenbleiben, bleibt ihm nur die Wahl einer anderen Bank oder eine Bankbürgschaft des Mieters. Denn im Falle einer Bankbürgschaft trägt der Mieter eventuell anfallende Kosten der Bürgschaftserteilung.

 

Bild 1 © grafikplusfoto, Bild 2 © Stanislav Tatarnikov, www.fotolia.com

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