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Die Eigentumswohnung

Mietrecht

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Gabriele Bertelt Immobilien HannoverGabriele Bertelt Immobilien, 30519 Hannover

Immobilienvermittlung ist für mich viel mehr als nur ein Beruf. Ich beschäftige mich sehr intensiv mit den Objekten, die ich vermittele – und mit den Menschen, mit denen ich zu tun habe. Denn ich möchte am Ende ein faires, transparentes Ergebnis erreichen, mit dem alle Beteiligten zufrieden sein können. Als persönliche Ansprechpartnerin und Dienstleisterin, die immer nur ein Ziel verfolgt: Ihres!

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Straßenschild Wall StreetHier hat der Gesetzgeber eine verbindliche Regelung getroffen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Ein Mietkautionskonto muss also als "offenes Treuhandkonto" geführt werden, um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken auszuschließen. Eine besondere Anlageform schreibt der Gesetzgeber nicht vor. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen, die Parteien können jedoch auch eine andere Anlageform vereinbaren. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine anderweitige und damit vielleicht höherverzinsliche Anlage.

Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort beläßt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll.

 

Sie sind sich nicht sicher, ob es sich um ein Treuhandkonto handelt?

Dann können sie die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen, dass der Vermieter ihnen nachweist, dass es sich um ein treuhänderisches Konto handelt. Der Bundesgerichtshof ist auf ihrer Seite und sagt:

Es besteht kein Grund, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Mietkaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Zahlt der Mieter in einem solchen Fall nicht, hat er die Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; eine Kündigung des Vermieters ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, Az. VIII ZR 98/10).

Wurde die Kaution schon gezahlt, hat ein Mieter auch nachträglich Anspruch auf den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution. Kommt der Vermieter diesem Anspruch nicht nach, kann ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend gemacht werden (LG Mannheim, WuM 1990, 293, AG Mühlheim, WuM 1990, 426).

In unserem Beitrag "Insolvenz des Vermieters, was ist mit der Mietkaution?" finden sie ein Musterschreiben an den Vermieter mit der Bitte um Nachweis der teuhänderischen Anlage.

Alles schön und gut werden sie als Mieter sagen, wenn ich die Wohnung gerne anmieten möchte und mir der Vermieter kein Treuhandkonto nennt, habe ich ein Problem! Womöglich übergibt er mir am Übergabetag noch nicht einmal die Wohnungsschlüssel.

Nein, wenn sie zum Beispiel davon ausgehen, dass ihr Vermieter einfach nicht Willens ist, ein Treuhandkonto zu eröffnen, weil ihm das zu viel Arbeit ist, können sie die Mietkaution auf das Konto des Vermieters überweisen und nach Einzug den entsprechenden Nachweis fordern. Kommt der Vermieter diesem Auskunftsanspruch nicht nach, haben sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (§ 273 BGB), bis der Vermieter ihnen die ordentliche Anlage der Mietkaution nachweisen kann.

Was passiert mit den Zinsen?

Die Zinsen stehen dem Mieter in voller Höhe zu, dies gilt auch dann, wenn zwischen Bank und Vermieter ein höherer Zinsatz vereinbart wurde. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen. Solange das Mietverhältnis andauert, dienen die Zinsen dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit. Die Verzinsungspficht besteht, bis das Kautionskonto aufgelöst wird.

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Wie schon erwähnt können die Vertragspartner auch eine andere Anlageform vereinbaren (z.B. Aktienfonds). Hier kann der Vermieter keine Aufstockung der Sicherheit verlangen, sollte der Fonds im Wert sinken. Ebenso kann der Mieter in einem solchen Fall keinen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter begründen, weil er die Fondsanteile nicht verkauft hat.

Bild © Péter Mács | www.fotolia.com

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