mietkaution sparschweinDie meisten Vermieter fordern als Sicherheit eine MietkautionZu seiner eigenen Sicherheit kann der Vermieter die Hinterlegung einer Kaution fordern. Diese muss allerdings schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Steht keine Kautionsforderung im Vertrag, kann der Mieter auch nicht rückwirkend deren Zahlung verlangen.
Im BGB §551 wurde bestimmt, dass die Höhe der Mietkaution das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen darf. Dabei wird sich nur auf die Netto-Kalt-Miete bezogen, Betriebskosten bleiben außen vor. Gleichzeitig muss dem Vermieter bewusst sein, dass der Mieter die Summe nicht auf einmal zahlen muss, sondern in drei gleich große Teilzahlungen strecken kann. Allerdings sind diese in direkter Abfolge hintereinander, zeitgleich mit der Miete zu entrichten.

Die Barkaution

Als übliche Kautionsform wird meist die Barkaution gewählt. Hier wird die Sicherheit vom Mieter in bis zu drei Monatsraten auf ein vom Vermieter angegebenes Konto überwiesen. Dies ist für den Mieter zu Anfang der Mietzeit mit Mehrkosten verbunden. Gleichzeitig liegt für den Vermieter ein höherer Arbeitsaufwand vor.

Gesetzlich ist er verpflichtet das Geld auf ein separates Konto anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Er hat sicherzustellen, dass das Konto jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündbar ist, um das Geld dem Mieter rechtzeitig wieder zurückzahlen zu können. Eine Verzinsung zu den üblichen Konditionen muss ebenfalls gewährleistet sein.

mietkaution geldscheineDer Mieter ist verpflichtet die Mietkaution des Mieters auf ein separates Konto anzulegen.Ebenso ist hier der Mieter in der Pflicht, die tatsächliche Umsetzung des Vermieters zu überprüfen. Er ist berechtigt den Vermieter aufzufordern, einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage auf einem separaten Konto zu erbringen. Sollte der Vermieter der Aufforderung nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums von zwei bis drei Wochen nachkommen, darf der Mieter bis zum Nachweis weitere Mietzahlungen zurückhalten.

Diese Prüfung der gesetzeskonformen Anlage der Kaution ist daher anzuraten, da im Falle eines Insolvenzfalls des Vermieters, der Rückerhalt der Kaution zu Problemen führen kann. Der Bundesgerichtshof entschied dazu, dass nur ein vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegtes Kautionskonto von der Insolvenz ausgesondert werden kann. Liegt das Konto nicht vom Vermögen getrennt vor, sind Rückforderungsansprüche nur über die Insolvenzmasse möglich (AZ.IX ZR 132/06).

Vor- und Nachteile der Barkaution für den Mieter

Pro

  • Keine Extrakosten (auch Kosten für die Eröffnung eines Kontos/Sparbuchs müssen vom Vermieter selbst getragen werden)

Contra

  • Der Mieter muss die Umsetzung kontrollieren, da er sonst im Insolvenzfall des Vermieters nur Anspruch über die Insolvenzmasse erheben kann
  • Das Geld steht dem Mieter während des Mietzeitraums nicht zur Verfügung

Vor- und Nachteile der Barkaution für den Vermieter

Pro

  • Das Geld ist im Schadensfall direkt zugängig

Contra

  • Diese Form der Sicherheitsleistung ist mit einem gewissen Verwaltungsaufwand verbunden
  • Es fallen eventuell Kosten für Kontoeröffnung und Kontoführung an

Mietkautionskassen

Es steht jedoch beiden Parteien frei auch andere Formen der Mietsicherheit zu wählen. Eine weitere Form der Mietkaution ist über Mietkautionskassen möglich. Statt einer Zahlung der Kaution an den Vermieter übernimmt die mietkaution kreditkarteBanken und Institutionen können für Mieter die Bürgschaft übernehmenMietkautionskasse die Bürgschaft für den Mieter.
Bei Zahlungsausfall zahlt die Kasse dem Vermieter den entsprechenden Kautionsbeitrag aus und fordert diesen wiederum beim Mieter ein.
Der Kautionsbetrag selber verbleibt jedoch während der Mietzeit beim Mieter, so dass dieser über das Geld verfügen kann und damit über eine bessere Liquidität verfügt. Dafür werden andere Kosten in Abhängigkeit der Bürgschaftshöhe fällig, die sich abhängig vom Anbieter unterscheiden können. Diese müssen in Form eines jährlichen Beitrags an die Kassen gezahlt werden. Ebenso können je nach Kasse zusätzliche Einmalkosten anfallen.

Da im Laufe der Jahre so einiges an Kosten entstehen kann, ist diese Form der Bürgschaft für Mieter nur ratsam, wenn sie häufiger Umziehen oder nur kurze Zeit Wohnen bleiben. Für den Vermieter hingegen hat diese Kautionsform keine Nachteile. Auf Antrag zahlt die Kautionskasse die angeforderte Sicherheitsleistung aus. Ist diese Zahlung nicht gerechtfertigt, muss der Mieter gerichtlich Einspruch erheben.


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Vor- und Nachteile der Mietkautionsbürgschaft für den Mieter

Pro

  • Weniger Verwaltungsaufwand bei häufigen Umzügen
  • Kaution wird direkt von der Kasse zurückgezahlt, es muss dem Geld nicht hinterhergelaufen werden
  • Die Mietkautionssumme steht dem Mieter für andere Ausgaben zur Verfügung
  • Keine Prüfung erforderlich, ob die Mietsicherheit auch gesetzeskonform angelegt ist
  • Bei einem Insolvenzfall des Vermieters ist der Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution gewährleistet

Contra

  • Die Bürgschaft ist mit jährlichen Kosten verbunden
  • Es gibt Fristen zur Abwehr ungerechtfertigter Ansprüche durch den Mieter

Vor- und Nachteile der Mietkautionsbürgschaft für den Vermieter

Pro

  • Kein Verwaltungsaufwand
  • Bonitätsprüfung des Mieters wird von der Mietkautionskasse durchgeführt
  • Die Sicherheitsleistung wird auf bloßen Antrag des Vermieters an ihn ausgezahlt
  • Es sind keine stichhaltigen Beweise für einen Anspruch der Auszahlung der Mietkaution an den Vermieter notwendig

Kautionssparbuch

Eine weitere, eher selten angewandte Form der Sicherheitsleistung ist das Kautionssparbuch. Hierbei wird vom Mieter ein Sparbuch mit der vereinbarten Mietkautionssumme angelegt. Über eine Abtretungsvereinbarung, die durch die Bank bereitgestellt wird, wird dieses an den Vermieter abgetreten. Dieser ist verpflichtet das Sparbuch sicher aufzubewahren.
Dieses Prinzip ist auch mit einem Onlinekonto durchführbar. Es wird dazu ein Extra Onlinekonto mit dem vereinbarten Betrag eröffnet und eine entsprechende Verpfändungserklärung sowie der Mietvertrag an die Bank gesendet. Sollte der Vermieter auf die Sicherheitsleistung zugreifen, wird der Mieter in jedem Fall informiert.

Vor- und Nachteile des Kautionssparbuchs für den Mieter

Pro

  • Es ist keine Prüfung erforderlich, ob die Mietsicherheit auch gesetzeskonform angelegt ist
  • Bei einem Insolvenzfall des Vermieters ist der Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution gewährleistet

Contra

  • Es können Kosten für die Eröffnung des Kontos/Sparbuchs anfallen
  • Diese Form der Mietkaution ist mit einem höheren Arbeitsaufwand verbunden

Vor- und Nachteile des Kautionssparbuchs für den Vermieter

Pro

  • Wenig Verwaltungsaufwand
  • Keine Extrakosten
  • Zugriff auf die Sicherheitsleistung im Schadensfall ist gegeben

Contra

  • Sparbuch kann verlegt werden oder verloren gehen

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