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Fristen zur Zahlung der Mietsicherheit

Der Mieter hat das Recht die Mietkaution in drei Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Darunter ist nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll.

Beispiel: Mieter und Vermieter unterschreiben den Mietvertrag am 10.05., vertraglich vereinbarter Beginn des Mietverhältnisses ist der 01.09. Die erste Rate der Kaution ist somit nach der gesetzlichen Regelung auch erst zum 01.09. fällig. Die beiden folgenden Raten sind zu Beginn des zweiten und dritten Monats zu zahlen.

Ein Pärchen plant die neue WohnungDie Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).

Darüber stritten Mieter und Vermieterin

Fristgerecht zum 30. Juni 2003 kündigte eine Mieterin ihren Mietvertrag. Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wurden bis zur Kündigung regelmäßig gezahlt und zum Ende des Mietverhältnisses fand eine Zwischenablesung der Zählerstände statt. Soweit hatte alles seine Richtigkeit. Endlich, mit Schreiben vom 1. März 2004 rechnete die Vermieterin die geleistete Kaution nebst Zinsen ab, hielt jedoch zur Überraschung der Mieterin einen Teilbetrag der Kaution in Höhe von 450,00 Euro wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Übetrieben, fand die Mieterin und klagte auf Herausgabe des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Zinsen.

 

Straßenschild Wall StreetHier hat der Gesetzgeber eine verbindliche Regelung getroffen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Ein Mietkautionskonto muss also als "offenes Treuhandkonto" geführt werden, um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken auszuschließen. Eine besondere Anlageform schreibt der Gesetzgeber nicht vor. Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen, die Parteien können jedoch auch eine andere Anlageform vereinbaren. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine anderweitige und damit vielleicht höherverzinsliche Anlage.

Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort beläßt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll.

 

springende fischeFür die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung maßgeblich. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, ohne dass es darauf ankommt, ob diese als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind. Achtung: Ist dagegen eine PAUSCHALMIETE vereinbart, so ist für die Kautionsberechnung der gesamte Mietpreis maßgebend (§ 551 Abs. 1 BGB).

Haben sie auf Verlangen des Vermieters eine höhere Mietkaution gezahlt, sodass die gesetzliche Obergrenze überschritten wurde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, vielmehr bleibt die Kautionsvereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 86/03). Sie können jedoch den überzahlten Teil von ihrem Mieter zurückfordern.

Beispiel: Haben sie bei einer Nettokaltmiete von monatlich 500,00 Euro an den Vermieter 2.000,00 Euro Mietkaution gezahlt - 1.500,00 Euro währen die Höchstgrenze - so stehen ihnen 500,00 Euro Rückerstattung zu.

 

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