Diese Webseite nutzt Cookies. Wenn Sie weiter auf dieser Seite bleiben ohne die Cookie-Einstellungen in Ihrem Browser zu ändern, stimmen Sie zu, unsere Cookies zu verwenden.

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

"Bolzlärm kein Mietminderungsgrund" schallte es aus der Presse, doch ganz so einfach ist es nicht! Der Bundesgerichtshof hat eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sogenannter Umweltmängel - hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück - die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm - nicht der Lärm von Jugendlichen oder Heranwachsenden - zu berücksichtigen ist.

Quintessenz des Urteils

  • Grundsätzlich sind mietvertragliche Vereinbarungen zu Umweltmängeln, hier konkret Geräuschimmisionen, zulässig. Treten Veränderungen ein, ist das ein Mangel der Mietsache.
  • Fehlt eine solche Vereinbarung, hat der Mieter keinen Anspruch auf Minderung der Miete, wenn der Vermieter selbst die Verschlechterung entschädigungslos zu dulden hat.

 

Der Sachverhalt

Die Beklagten haben von den Klägern im Jahr 1993 eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse in Hamburg gemietet. Das Wohngrundstück grenzt an ein Schulgelände, auf dem im Jahr 2010 - zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt - ein neuer Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010 rügten die Beklagten gegenüber den Klägern Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 %. Die Kläger halten die Mietminderung für unberechtigt und begehren mit ihrer Klage Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass die Beklagten nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die hierauf gerichtete Klage ist vor dem Amts- und dem Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Mietvertragliche Vereinbarungen zu "Umweltmängeln" sind zulässig

Der BGH entschied zunächst, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen - sogenannte "Umweltmängel" - Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können, so dass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 BGB*) führen können. Allerdings kann - entgegen einer verbreiteten Praxis - bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat.

Keine Vereinbarung, die Umwelt ändert sich und nun?

Bei Fehlen einer derartigen Vereinbarung im Mietvertrag ist die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der Mietwohnung berufen zu können, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Entgegen einer vielfach vertretenen Auffassung hat ein Vermieter dabei aber im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB** bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB*** (entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.

Kein Mangel, wenn der Vermieter die Lärmbelästigungen als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss

Vor diesem Hintergrund ist der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten - etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG **** - als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Entgegen der Auffassung des Landgerichts kommt es nicht darauf an, das § 22 Abs. 1 a BImSchG erst im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des Mietvertrages in Kraft getreten ist. Denn diese Privilegierungsregelung ist nach dem Willen des Gesetzgebers darauf angelegt, über seinen eigentlichen Anwendungsbereich und das damit vielfach verklammerte zivilrechtliche Nachbarrecht hinaus auch auf das sonstige Zivilrecht, insbesondere das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht auszustrahlen, sofern dieses jeweils für die Bewertung von Kinderlärm relevant ist.

Da hierzu die erforderlichen Feststellungen - insbesondere die Frage, ob die von den Beklagten geltend gemachten Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden - bisher nicht getroffen sind, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen.

* § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

** § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten…

*** § 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

**** § 22 BImSchG Pflichten der Betreiber nicht genehmigungsbedürftiger Anlagen

(1) Nicht genehmigungsbedürftige Anlagen sind so zu errichten und zu betreiben, dass
1. schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind,

2. nach dem Stand der Technik unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt werden […].

(1a) Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.

Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015

Kind, Jugendliche, Heranwachsende - wann ist man was?

  • Kind: Nach §1 JGG "sind Kinder Personen, die noch nicht 14 Jahre alt sind".
  • Jugendliche: Laut §1 JGG ist man in Deutschland ein Jugendlicher vor dem Gesetz wenn man 14, 15, 16 oder 17 Jahre alt ist.
  • Herandwachsende: Als Heranwachsende bezeichnet man im deutschen Recht eine Person, die 18, 19 oder 20 ist - also zwar schon 18 aber noch nicht 21 Jahre alt ist (§1 JGG).

 

IMAGE
IMAGE

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

firmen finden - das Dienstleistungsverzeichnis für ihre Immobilie

loading...

Amazon Buchtipp

Mieterbund MieterlexikonDas Mieterlexikon - Ausgabe 2015/2016: Neues Mietrecht inklusive aller Änderungen

Viele typischen Fragen rund um gemietete Wohnobjekte werden in dem preiswerten Ratgeber kompetent und umfassend beantwortet.

 

 

Trepnau Nebenkostenabrechnung

Betriebskosten, die zweite Miete: Rechne mit Deinem Mieter ab! 2016 für die Nebenkostenabrechnung 2015

In etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen ist nicht korrekt; so der Deutsche Mieterbund.

Allerdings eben längst nicht immer zu Lasten der Mieter! Verlieren Sie als Vermieter nicht länger unnötig Geld. Lesen Sie diesen Ratgeber und Ihre Abrechnungen werden von da an Profiansprüchen genügen.

 

 

Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

Wie hätten Sie entschieden?

Hausordnung

Der Winterdienst kann an die Mieter...
Die Pflicht zum Winterdienst muss vertraglich vereinbart sein Zunächst ist der Hauseigentümer für die Beseitigung von Schnee und Eis sowie für...

Betriebskosten

Viel zu niedrig vereinbarte...
Die Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ich als Mieter die Zahlung verweigern und...

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung einer Pauschalmiete
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet der Nettomieten ausweist,...

firmenfinden eintrag 1

Startseite