Tipp für Vermieter: Elektronische Mietvertrag-Muster
zum Bearbeiten und Ausdrucken am PC minimieren den Aufwand und schaffen
Sicherheit in Mietrechtsangelegenheiten.
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Mietrechtsurteile |
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Mieter müssen beim Auszug aus ihrer Wohnung nicht den Parkettboden abschleifen und neu versiegeln!
Arbeiten…
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Begutachtet ein Vermieter beim Auszug seines Mieters die Wohnung und unterschreibt danach das Protokoll, in…
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Unterschreiben zwei oder mehr einen Mietvertrag, werden Sie Gesamtschuldner. Der Vermieter kann daher von jedem…
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Ein Wohnungsbesitzer hatte ein ungutes Gefühl, als sich eine potenzielle Mieterin vorstellte, doch schließlich unterschrieb…
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Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die…
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Sauber auch am Sonntag, Waschmaschinenbenutzung ist erlaubt!
Der Sonntag gilt in vielen Familien noch als…
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Zwei Verliebte bezogen zusammen ein Reihenhaus, die Liebe ohne Trauschein währte nur kurz; der Mann…
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In einer Wohnanlage mit vielen Parteien kann es nicht immer so vornehm zugehen wie in…
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Der einfache Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im frei…
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Da Landgericht Berlin zählt den einmaligen Kauf und die Montage nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.…
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Mieter dürfen grundsätzlich einen Adventskranz an ihrer Wohnungstür anbringen. Das gelte auch, wenn der Flurschmuck…
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Die Vergleichsmiete ist die übliche (Kalt)Miete, die in der Gemeinde/Stadt für die Vermietung von Wohnraum…
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Klauseln in Mietverträgen, die den Mietern die Entfernung der Tapeten vor dem Auszug vorschreiben, sind…
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Ein Vermieter muss nicht für Schäden haften, die sein Mieter an benachbarten Immobilien anrichtet.
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Zu Recht verärgert war ein Mieter, nachdem er feststellte, dass seine Kaution in Höhe von…
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Stellen Mieter kurz nach Abschluss des Mietvertrages in ihrer Wohnung Feuchtigkeit und damit einhergehende Schimmelbildung…
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Die Flut von Broschüren und Infobriefen, die einen im Treppenhaus von Wohnanlagen empfängt, ist nicht…
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Kommt ein Wohnungsschlüssel abhanden, sollte der Betroffene so bald als möglich sein Schloss austauschen.
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Höchstrichterliches Urteil: Unseriöse Firmen, die Mietinteressenten Geld für Listen mit vermeintlichen Wohnungsangeboten abnehmen, müssen dieses…
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Kurz vor dem Auszug stehende Mieter müssen ihre Wohnung für Besichtigungen öffnen. Einen "Massenansturm" brauchen…
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Ein Mieter aus Berlin klagte vor Gericht, weil ihm bei Abschluss des Vertrages nicht klar…
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a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind…
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Das Aufstellen und Nutzen eines Klavieres in der Mietwohnung ist prinzipiell erlaubt. Das Musizieren gehört…
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Die Fassung zu verlieren, lohnt in keinem Fall. Die Konsequenzen können fatal sein: Kränkt etwa…
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Ein Vermieter im Raum Tübingen ärgerte sich darüber, dass in seinem Haus die Abfälle immer…
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Wie die Quelle Bausparkasse mitteilt, hatte im entschiedenen Fall ein Vermieter eine neue Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen…
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Einer Eigentümergemeinschaft ist es erlaubt, in einer Versammlung einen Beschluss zu fassen, der die Haltung…
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Vermieter müssen dreimonatige Ankündigungsfrist bei Modernisierungen einhalten
Modernisierung und Sanierung eines Hauses sind für…
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Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist nach Paragraf 573 c Abs. 1 Satz 1BGB spätestens am…
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Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, daß…
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Fristlose Kündigung wegen Wohnflächenabweichung |
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Der Fall: Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten Vermieters. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit "ca. 100 m²" vereinbarten Wohnfläche abweiche. Die Kläger haben die Freigabe des verpfändeten Kautionsguthabens nebst Herausgabe des Kautionssparbuchs sowie die Rückzahlung von 4.901,11 € überzahlter Miete nebst Zinsen begehrt. Widerklagend hat der Beklagte die Zahlung restlicher Miete für Februar bis April 2005 in Höhe von 2.045,55 € nebst Zinsen verlangt.
Das Urteil: Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Zu Unrecht meint das Landgericht dagegen, die fristlose Kündigung sei unwirksam, weil die Kläger nicht dargelegt hätten, weshalb die nunmehr festgestellte Minderfläche, deren Fehlen den Mietern zuvor nicht aufgefallen sei, ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung sein solle. Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt.
Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.
Da dem Vermieter somit keine restliche Miete für die Monate Februar bis April 2005 zusteht, ist sein Sicherungsbedürfnis an dem Kautionsguthaben entfallen, so dass er zu dessen Freigabe verpflichtet ist.
Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen (BGH, Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08 ). Die Berechnung der Wohnfläche
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